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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMont-Saint-Aignan (76)
Surface47.2m²
Coût Total99 800€
Loyer Annuel8 465€
Rentabilité8.48%
Cashflow/mois+118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 47.2 m²
Prix au m² : 1 271,19 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 1er étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 18 m²), 1 chambre, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Exposition sud-est, Gardien, Digicode, Interphone

F2 meublé de 47 m2 avec balcon d'angle de 14 m2, dans une résidence sénior sécurisé avec de nombreux services. Cuisiné équipé et aménagé, Proche Campus et commerces. Actuellement loué en courte durée avec des revenus communiqués de 1300 euros à 1500 euros par mois.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur :

Honoraires inclus de 9.29% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 54 900 euros. Dans une copropriété de 90 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 750.00 et 1050.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller BIM! : Charbel Jourdain Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Mont-Saint-Aignan
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76130
Coordonnées : 49.462628, 1.078439
Total : 99 800€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 35 000€
Valeur du bien : 95 000€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.2m²
Loyer prédit : 14.94€/m²/mois
Fourchette : 12.46€ - 17.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 705€/mois
Loyer annuel estimé : 8465€/an
Fourchette totale : 588€ - 846€/mois
Fourchette annuelle : 7057€ - 10153€/an
Rentabilité brute :8.48%
Fourchette de rentabilité :7.07% - 10.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 995 €/m²
Basé sur :286 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 164 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-34 164€ (-36.3%)
Marge achat-revente :-5 636€ (-6.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :491,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :24,95€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 516,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 688,93€
Coût de l'assurance :7 485,00€
Taxe foncière : 846,48€/an
Soit par mois : 70,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 705,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 587,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47.2 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples vitrages
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité pour l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche) et carrelage partiel
Quantité: 4 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - Salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - Chambre en bon état mais rafraîchissement possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état mais rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 000 €(742 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 040€
    Carrelage salle de bain: 4 m² × 60€/m² = 240€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, Douche: 1 × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Normandie (Mont-Saint-Aignan). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 705 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 465 €/an
Calcul : 705 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 300 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 800 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 299 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 846 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 446 €
Revenus locatifs : +8 465 €
Charges déductibles : -39 446 €
Résultat foncier Année 1 : -30 982 €(Déficit de 30 982 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 582 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 446 €/an
Revenus locatifs : +8 465 €
Charges déductibles : -4 446 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 018 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9581.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 465 €39 450 €3 304 €-30 985 €21 400 €9 585 €9 585 €
28 634 €4 361 €3 215 €4 273 €--5 312 €
38 807 €4 270 €3 124 €4 537 €--775 €
48 983 €4 176 €3 030 €4 807 €---
59 163 €4 078 €2 932 €5 085 €---
69 346 €3 977 €2 831 €5 369 €---
79 533 €3 873 €2 727 €5 660 €---
89 723 €3 765 €2 619 €5 959 €---
99 918 €3 653 €2 507 €6 265 €---
1010 116 €3 538 €2 392 €6 579 €---
1110 319 €3 418 €2 272 €6 900 €---
1210 525 €3 295 €2 149 €7 230 €---
1310 735 €3 167 €2 021 €7 568 €---
1410 950 €3 035 €1 889 €7 915 €---
1511 169 €2 899 €1 753 €8 270 €---
1611 393 €2 758 €1 612 €8 635 €---
1711 620 €2 612 €1 466 €9 008 €---
1811 853 €2 461 €1 315 €9 392 €---
1912 090 €2 305 €1 159 €9 785 €---
2012 332 €2 144 €998 €10 188 €---
2112 578 €1 977 €831 €10 601 €---
2212 830 €1 805 €659 €11 025 €---
2313 086 €1 627 €481 €11 460 €---
2413 348 €1 442 €296 €11 906 €---
2513 615 €1 252 €106 €12 364 €---
TOTAL271 131 €111 336 €47 689 €159 795 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 795 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 465 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 778 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 778 €-6 420 €+8 198 €
2+1 778 €0 €+1 778 €
3+1 778 €0 €+1 778 €
4+1 778 €+1 210 €+568 €
5+1 778 €+1 525 €+253 €
6+1 778 €+1 611 €+167 €
7+1 778 €+1 698 €+80 €
8+1 778 €+1 788 €-10 €
9+1 778 €+1 879 €-101 €
10+1 778 €+1 974 €-196 €
11+1 778 €+2 070 €-292 €
12+1 778 €+2 169 €-391 €
13+1 778 €+2 270 €-492 €
14+1 778 €+2 374 €-596 €
15+1 778 €+2 481 €-703 €
16+1 778 €+2 590 €-812 €
17+1 778 €+2 703 €-925 €
18+1 778 €+2 817 €-1 039 €
19+1 778 €+2 935 €-1 157 €
20+1 778 €+3 056 €-1 278 €
21+1 778 €+3 180 €-1 402 €
22+1 778 €+3 308 €-1 530 €
23+1 778 €+3 438 €-1 660 €
24+1 778 €+3 572 €-1 794 €
25+1 778 €+3 709 €-1 931 €
Total+44 450 €+47 938 €+-3 488 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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