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Maison De Ville

VilleAnnet-sur-Marne (77)
Surface82m²
Coût Total200 240€
Loyer Annuel14 222€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 817,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 82 m², 5 pièces, 2 chambres, Toilettes séparées, Orientation est, 1 salle de douche, Chauffage électrique, Rez-de-chaussée

Maison de ville de 85 m² avec un beau potentiel d'aménagement. Située au coeur du centre ville d'Annet sur Marne, à proximité immédiate des commerces.

Amateurs de projets et d'espaces à transformer, cette maison de ville offre une base idéale pour un projet de rénovation sur mesure. Travaux à prévoir, mais de très belles possibilités d'agencement grâce à sa configuration.

À découvrir rapidement pour imaginer tout son potentiel !

Acquéreurs souhaitant créer un bien unique à leur image Projet de résidence principale ou investissement locatif possibilité de créer 2 appartement. (2 lots existants)

SHIRLEY LEGENDRE Meilleur conseil immo

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2025 : entre 1533.00 et 2100.00 . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Meilleur Conseil Immo : Shirley LEGENDRE Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Annet-sur-Marne
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77410
Coordonnées : 48.925692, 2.720308
Total : 200 240€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 39 320€
Valeur du bien : 188 320€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 14.45€/m²/mois
Fourchette : 12.16€ - 17.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1185€/mois
Loyer annuel estimé : 14222€/an
Fourchette totale : 997€ - 1409€/mois
Fourchette annuelle : 11963€ - 16908€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 035 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :330 870 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-181 870€ (-55.0%)
Marge achat-revente :130 630€ (39.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :981,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :50,06€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 031,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 089,71€
Coût de l'assurance :15 018,00€
Taxe foncière : 1 422,24€/an
Soit par mois : 118,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 185,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 149,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (82 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement du sol en linoléum et peinture des murs
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 320 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (installation incluse)
  • Isolation:4 920€
    Isolation toiture/combles: 82 m² × 60€/m² = 4920€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (installation incluse)
  • Salon:1 200€
    Remplacement sol et peinture: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Chambres:2 200€
    Parquet flottant et peinture: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annet-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 185 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 222 €/an
Calcul : 1 185 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 523 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 240 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 601 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 422 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 866 €
Revenus locatifs : +14 222 €
Charges déductibles : -47 866 €
Résultat foncier Année 1 : -33 643 €(Déficit de 33 643 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 243 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 546 €/an
Revenus locatifs : +14 222 €
Charges déductibles : -8 546 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 677 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12243.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 222 €47 872 €6 529 €-33 650 €21 400 €12 250 €12 250 €
214 507 €8 376 €6 353 €6 131 €--6 119 €
314 797 €8 195 €6 172 €6 602 €---
415 093 €8 007 €5 984 €7 086 €---
515 395 €7 813 €5 790 €7 582 €---
615 703 €7 613 €5 590 €8 090 €---
716 017 €7 406 €5 383 €8 611 €---
816 337 €7 191 €5 168 €9 146 €---
916 664 €6 970 €4 947 €9 694 €---
1016 997 €6 741 €4 718 €10 256 €---
1117 337 €6 505 €4 482 €10 832 €---
1217 684 €6 261 €4 238 €11 423 €---
1318 037 €6 008 €3 985 €12 029 €---
1418 398 €5 747 €3 724 €12 651 €---
1518 766 €5 478 €3 455 €13 288 €---
1619 141 €5 199 €3 176 €13 942 €---
1719 524 €4 911 €2 888 €14 613 €---
1819 915 €4 613 €2 590 €15 301 €---
1920 313 €4 306 €2 283 €16 007 €---
2020 719 €3 988 €1 965 €16 732 €---
2121 134 €3 659 €1 636 €17 475 €---
2221 556 €3 319 €1 296 €18 237 €---
2321 988 €2 968 €945 €19 019 €---
2422 427 €2 606 €583 €19 822 €---
2522 876 €2 231 €208 €20 645 €---
TOTAL455 547 €183 984 €94 090 €271 564 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 271 564 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 222 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 987 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 987 €-6 420 €+9 407 €
2+2 987 €0 €+2 987 €
3+2 987 €+145 €+2 842 €
4+2 987 €+2 126 €+861 €
5+2 987 €+2 274 €+713 €
6+2 987 €+2 427 €+560 €
7+2 987 €+2 583 €+404 €
8+2 987 €+2 744 €+243 €
9+2 987 €+2 908 €+79 €
10+2 987 €+3 077 €-90 €
11+2 987 €+3 250 €-263 €
12+2 987 €+3 427 €-440 €
13+2 987 €+3 609 €-622 €
14+2 987 €+3 795 €-808 €
15+2 987 €+3 987 €-1 000 €
16+2 987 €+4 183 €-1 196 €
17+2 987 €+4 384 €-1 397 €
18+2 987 €+4 590 €-1 603 €
19+2 987 €+4 802 €-1 815 €
20+2 987 €+5 019 €-2 032 €
21+2 987 €+5 242 €-2 255 €
22+2 987 €+5 471 €-2 484 €
23+2 987 €+5 706 €-2 719 €
24+2 987 €+5 946 €-2 959 €
25+2 987 €+6 194 €-3 207 €
Total+74 675 €+81 469 €+-6 794 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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