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Appartement T2, 33,82m2. Petite copropriété - Idéal investissement locatif

VilleMamers (72)
Surface33.87m²
Coût Total54 110€
Loyer Annuel3 927€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois-143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 500 €
Surface : 33.87 m²
Prix au m² : 1 018,6 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4

Appartement T2 de 33,82m2 bien entretenu au centre-ville, situé au 2ème étage, au sein d'une petite copropriété de 6 lots, offrant un cadre calme et une gestion simplifiée, idéal pour un investissement locatif. Entrée Cuisine/salle à manger Chambre Salle de bains avec WC Informations techniques : Chauffage électrique chauffe-eau thermodynamique Huisseries PVC Petite copropriété de 6 lots Informations énergétiques : DPE : Classe F Un appartement idéal pour un projet d'investissement locatif, locataire en place, loyer de 235,00€ dont 15,00€ de provisions sur charges. Date de signature du bail : 15/01/2024. (25.45 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 6 lots - dont 5 lots habitation. (). Boris PLATEAU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 899483465 - LE MANS. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/390016.pdf

Ville : Mamers
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72600
Coordonnées : 48.349686, 0.375263
Total : 54 110€
Prix d'acquisition : 34 500€
Travaux : 16 850€
Valeur du bien : 51 350€
Frais de notaire : 2 760€
Coût estimé : 2 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33.87m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.31€ - 12.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 327€/mois
Loyer annuel estimé : 3927€/an
Fourchette totale : 248€ - 432€/mois
Fourchette annuelle : 2972€ - 5187€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 478,18 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :50 066 €
Prix d'achat :34 500 €
Décote à l'achat :-15 566€ (-31.1%)
Marge achat-revente :-4 044€ (-8.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :54 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :271,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :15,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 287,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 330,45€
Coût de l'assurance :4 734,63€
Taxe foncière : 392,68€/an
Soit par mois : 32,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 327,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 469,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 380 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 33.87 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 850 €(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: Peinture murs (10m²): 25€/m² × 10 = 250€, Vérification installations: 500€, Main d'œuvre: 450€
  • Chambres:375€
    Peinture chambre: Peinture murs (15m²): 25€/m² × 15 = 375€, Main d'œuvre: 75€
  • Salon:375€
    Peinture salon: Peinture murs (15m²): 25€/m² × 15 = 375€, Main d'œuvre: 75€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mamers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 327 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 927 €/an
Calcul : 327 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 881 €/an
Base de calcul : Emprunt de 54 110 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 189 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 393 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 113 €
Revenus locatifs : +3 927 €
Charges déductibles : -21 113 €
Résultat foncier Année 1 : -17 186 €(Déficit de 17 186 €)
Imputable sur revenu global : 17 186 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 263 €/an
Revenus locatifs : +3 927 €
Charges déductibles : -4 263 €
Résultat foncier Années 2+ : -336 €/an(Déficit de 336 €)
Prix d'achat du bien : 34 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 425 €(65% de 34 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 815 €/an
Calcul : 22 425 € × 3,636% = 815 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 927 €21 115 €1 883 €-17 188 €17 188 €--
24 005 €4 216 €1 833 €-210 €210 €--
34 085 €4 165 €1 782 €-79 €79 €--
44 167 €4 112 €1 730 €55 €---
54 250 €4 057 €1 675 €193 €---
64 335 €4 001 €1 618 €335 €---
74 422 €3 942 €1 560 €480 €---
84 511 €3 881 €1 499 €629 €---
94 601 €3 818 €1 436 €783 €---
104 693 €3 753 €1 371 €940 €---
114 787 €3 686 €1 304 €1 101 €---
124 882 €3 616 €1 234 €1 267 €---
134 980 €3 543 €1 161 €1 437 €---
145 080 €3 468 €1 086 €1 611 €---
155 181 €3 391 €1 009 €1 791 €---
165 285 €3 310 €928 €1 975 €---
175 391 €3 227 €845 €2 164 €---
185 498 €3 140 €758 €2 358 €---
195 608 €3 051 €669 €2 557 €---
205 721 €2 958 €576 €2 762 €---
215 835 €2 863 €480 €2 972 €---
225 952 €2 763 €381 €3 188 €---
236 071 €2 660 €278 €3 410 €---
246 192 €2 554 €172 €3 638 €---
256 316 €2 443 €61 €3 873 €---
TOTAL125 776 €103 732 €27 330 €22 044 €17 477 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 243 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 22 044 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 927 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +825 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+825 €-5 156 €+5 981 €
2+825 €-63 €+888 €
3+825 €-24 €+849 €
4+825 €+17 €+808 €
5+825 €+58 €+767 €
6+825 €+100 €+725 €
7+825 €+144 €+681 €
8+825 €+189 €+636 €
9+825 €+235 €+590 €
10+825 €+282 €+543 €
11+825 €+330 €+495 €
12+825 €+380 €+445 €
13+825 €+431 €+394 €
14+825 €+483 €+342 €
15+825 €+537 €+288 €
16+825 €+592 €+233 €
17+825 €+649 €+176 €
18+825 €+707 €+118 €
19+825 €+767 €+58 €
20+825 €+829 €-4 €
21+825 €+892 €-67 €
22+825 €+957 €-132 €
23+825 €+1 023 €-198 €
24+825 €+1 092 €-267 €
25+825 €+1 162 €-337 €
Total+20 625 €+6 613 €+14 012 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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