Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Propriété 5 pièces 200 m²

VilleLarrazet (82)
Surface200
Coût Total263 320
Loyer Annuel18 169
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-0
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 895 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété À Vendre

Magnifique maison familiale d'environ 200 m², idéale pour une vie de famille confortable. Située à Larrazet, proche d'une école et des transports en commun, elle offre une vie quotidienne pratique pour toute la famille. 🚌🏫

Ce bien plein de caractère et créé par un architecte se compose au rez-de-chaussée d'un bel espace de vie lumineux avec un plafond cathédrale, une cuisine fermée, une suite parentale et une cave. A l'étage, vous découvrirez 3 chambres confortables et une salle de bain récente. La propriété bénéficie d'un bon état général, avec des éléments d'époque préservés et un agencement fonctionnel. 🛠️

Extérieurs appréciables : jardin, terrasse pour vos repas en plein air, balcon, stationnement extérieur et garage.🌳🚗🏡

Prix demandé : 179 000 EUR. Ne manquez pas cette opportunité rare à Larrazet — contactez-nous pour visiter rapidement ! 📞✨ Référence agence : 360 Référence annonce : H6HY-3IC-4XJ Date de réalisation du diagnostic : 16/02/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 500 € et 6 150 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Larrazet
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82500
Coordonnées : 43.933540, 1.082188
Total : 263 320
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 70 000
Valeur du bien : 249 000
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 7.57€/m²/mois
Fourchette : 5.90€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1514€/mois
Loyer annuel estimé : 18169€/an
Fourchette totale : 1180€ - 1943€/mois
Fourchette annuelle : 14161€ - 23310€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :833,33 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :166 666
Prix d'achat :179 000
Décote à l'achat :+12 334 (+7.4%)
Marge achat-revente :-96 654€ (-58.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 285,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :76,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 362,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 475,44
Coût de l'assurance :23 040,50
Taxe foncière : 1 816,89€/an
Soit par mois : 151,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 514,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 514,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain (état 3/5)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et mise à jour des revêtements
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 000(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:14 000
    Isolation des combles perdus: 200 m² × 70€/m² = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:25 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 25 fenêtres × 1000€/fenêtre = 25000€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 500
    Rafraîchissement des 3 chambres: 60 m² × 75€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Larrazet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 54 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 514 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 169 €/an
Calcul : 1 514 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 499 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 320 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 922 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 238
Revenus locatifs : +18 169
Charges déductibles : -81 238
Résultat foncier Année 1 : -63 069(Déficit de 63 069 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 669
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 238 €/an
Revenus locatifs : +18 169
Charges déductibles : -11 238
Résultat foncier Années 2+ : 6 931 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41668.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 16981 2468 507-63 07721 400 €41 677 €41 677 €
218 53211 0168 2787 516--34 161 €
318 90310 7798 0408 124--26 036 €
419 28110 5337 7958 748--17 288 €
519 66710 2807 5419 387--7 902 €
620 06010 0187 27910 042---
720 4619 7477 00910 714---
820 8709 4686 72911 403---
921 2889 1796 44012 109---
1021 7148 8806 14212 833---
1122 1488 5725 83313 576---
1222 5918 2535 51514 338---
1323 0437 9245 18515 119---
1423 5037 5844 84515 920---
1523 9747 2324 49416 741---
1624 4536 8694 13117 584---
1724 9426 4943 75618 448---
1825 4416 1073 36819 334---
1925 9505 7062 96820 244---
2026 4695 2922 55421 176---
2126 9984 8652 12622 133---
2227 5384 4231 68523 115---
2328 0893 9671 22824 122---
2428 6513 49675725 155---
2529 2243 00827026 215---
TOTAL581 957260 938122 475321 01821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 321 018
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 169 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 815 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 815-6 420+10 235
2+3 8150+3 815
3+3 8150+3 815
4+3 8150+3 815
5+3 8150+3 815
6+3 815+642+3 173
7+3 815+3 214+601
8+3 815+3 421+394
9+3 815+3 633+182
10+3 815+3 850-35
11+3 815+4 073-258
12+3 815+4 301-486
13+3 815+4 536-721
14+3 815+4 776-961
15+3 815+5 022-1 207
16+3 815+5 275-1 460
17+3 815+5 534-1 719
18+3 815+5 800-1 985
19+3 815+6 073-2 258
20+3 815+6 353-2 538
21+3 815+6 640-2 825
22+3 815+6 934-3 119
23+3 815+7 237-3 422
24+3 815+7 547-3 732
25+3 815+7 865-4 050
Total+95 375+96 306+-931
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →