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Achat appartement

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface168m²
Coût Total325 000€
Loyer Annuel20 323€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 1 488,1 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au coeur d'Avignon intra-muros, à 5 minutes des Halles et 10 minutes de la gare TGV, ce Duplex de 168 m² Carrez prend place au premier étage d'un élégant immeuble haussmannien de 1880. Vous serez accueillit avec une belle entrée au rez-de-chaussée, ornée de carreaux de ciment d'origine, celle-ci donne accès aux niveaux supérieurs avec un bel escalier et rampe en fer forgée. L'appartement accueille un vaste salon d'angle baigné de lumière, prolongé par un balcon filant, une cuisine avec arrière-cuisine et un bureau. À l'étage, quatre chambres, dont deux avec rangements, ainsi qu'une salle de bain et une salle d'eau composent un espace nuit chaleureux. Les combles aménageables permettent d'imaginer un espace supplémentaire selon vos envies avec vue sur jardins privatifs. L'ensemble est à rénover. Une cave vient compléter ce bien rare, idéal pour une famille ou un investisseur, au coeur d'un Avignon vivant et authentique.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Copropriété de 7 lots - dont 5-6-7- lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.946350, 4.813640
Total : 325 000€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 55 000€
Valeur du bien : 305 000€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1694€/mois
Loyer annuel estimé : 20323€/an
Fourchette totale : 1294€ - 2217€/mois
Fourchette annuelle : 15528€ - 26600€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :325 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 606,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :94,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 700,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 855,64€
Coût de l'assurance :28 437,50€
Taxe foncière : 2 032,33€/an
Soit par mois : 169,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 693,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 870,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 168 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 168 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles en bon état mais un peu datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 000 €(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation complète chambres: 60 m² × 160€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 323 €/an
Calcul : 1 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 845 €/an
Base de calcul : Emprunt de 325 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 137 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 032 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 015 €
Revenus locatifs : +20 323 €
Charges déductibles : -69 015 €
Résultat foncier Année 1 : -48 691 €(Déficit de 48 691 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 291 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 015 €/an
Revenus locatifs : +20 323 €
Charges déductibles : -14 015 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 309 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27291.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 323 €69 025 €10 855 €-48 702 €21 400 €27 302 €27 302 €
220 730 €13 736 €10 566 €6 994 €--20 308 €
321 144 €13 437 €10 267 €7 707 €--12 601 €
421 567 €13 128 €9 958 €8 439 €--4 162 €
521 999 €12 808 €9 638 €9 190 €---
622 439 €12 477 €9 308 €9 961 €---
722 887 €12 135 €8 966 €10 752 €---
823 345 €11 781 €8 612 €11 564 €---
923 812 €11 415 €8 246 €12 397 €---
1024 288 €11 037 €7 867 €13 251 €---
1124 774 €10 645 €7 475 €14 129 €---
1225 269 €10 240 €7 070 €15 029 €---
1325 775 €9 821 €6 651 €15 954 €---
1426 290 €9 388 €6 218 €16 902 €---
1526 816 €8 940 €5 770 €17 876 €---
1627 352 €8 476 €5 306 €18 876 €---
1727 899 €7 997 €4 827 €19 903 €---
1828 457 €7 501 €4 331 €20 957 €---
1929 027 €6 988 €3 818 €22 039 €---
2029 607 €6 457 €3 287 €23 150 €---
2130 199 €5 908 €2 738 €24 291 €---
2230 803 €5 341 €2 171 €25 463 €---
2331 419 €4 754 €1 584 €26 666 €---
2432 048 €4 146 €976 €27 901 €---
2532 689 €3 518 €348 €29 171 €---
TOTAL650 960 €291 101 €156 856 €359 859 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 359 859 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 323 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 268 €-6 420 €+10 688 €
2+4 268 €0 €+4 268 €
3+4 268 €0 €+4 268 €
4+4 268 €0 €+4 268 €
5+4 268 €+1 508 €+2 760 €
6+4 268 €+2 988 €+1 280 €
7+4 268 €+3 226 €+1 042 €
8+4 268 €+3 469 €+799 €
9+4 268 €+3 719 €+549 €
10+4 268 €+3 975 €+293 €
11+4 268 €+4 239 €+29 €
12+4 268 €+4 509 €-241 €
13+4 268 €+4 786 €-518 €
14+4 268 €+5 071 €-803 €
15+4 268 €+5 363 €-1 095 €
16+4 268 €+5 663 €-1 395 €
17+4 268 €+5 971 €-1 703 €
18+4 268 €+6 287 €-2 019 €
19+4 268 €+6 612 €-2 344 €
20+4 268 €+6 945 €-2 677 €
21+4 268 €+7 287 €-3 019 €
22+4 268 €+7 639 €-3 371 €
23+4 268 €+8 000 €-3 732 €
24+4 268 €+8 370 €-4 102 €
25+4 268 €+8 751 €-4 483 €
Total+106 700 €+107 958 €+-1 258 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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