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Achat appartement

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface168
Coût Total325 000
Loyer Annuel20 323
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-177
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 1 488,1 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au coeur d'Avignon intra-muros, à 5 minutes des Halles et 10 minutes de la gare TGV, ce Duplex de 168 m² Carrez prend place au premier étage d'un élégant immeuble haussmannien de 1880. Vous serez accueillit avec une belle entrée au rez-de-chaussée, ornée de carreaux de ciment d'origine, celle-ci donne accès aux niveaux supérieurs avec un bel escalier et rampe en fer forgée. L'appartement accueille un vaste salon d'angle baigné de lumière, prolongé par un balcon filant, une cuisine avec arrière-cuisine et un bureau. À l'étage, quatre chambres, dont deux avec rangements, ainsi qu'une salle de bain et une salle d'eau composent un espace nuit chaleureux. Les combles aménageables permettent d'imaginer un espace supplémentaire selon vos envies avec vue sur jardins privatifs. L'ensemble est à rénover. Une cave vient compléter ce bien rare, idéal pour une famille ou un investisseur, au coeur d'un Avignon vivant et authentique.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Copropriété de 7 lots - dont 5-6-7- lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.946350, 4.813640
Total : 325 000
Prix d'acquisition : 250 000
Travaux : 55 000
Valeur du bien : 305 000
Frais de notaire : 20 000
Coût estimé : 20 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1694€/mois
Loyer annuel estimé : 20323€/an
Fourchette totale : 1294€ - 2217€/mois
Fourchette annuelle : 15528€ - 26600€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :325 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 606,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :94,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 700,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 855,64
Coût de l'assurance :28 437,50
Taxe foncière : 2 032,33€/an
Soit par mois : 169,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 693,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 870,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 168 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 168 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles en bon état mais un peu datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 000(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 600
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 600
    Rénovation complète chambres: 60 m² × 160€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 323 €/an
Calcul : 1 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 845 €/an
Base de calcul : Emprunt de 325 000 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 137 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 032 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 015
Revenus locatifs : +20 323
Charges déductibles : -69 015
Résultat foncier Année 1 : -48 691(Déficit de 48 691 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 291
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 015 €/an
Revenus locatifs : +20 323
Charges déductibles : -14 015
Résultat foncier Années 2+ : 6 309 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27291.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 32369 02510 855-48 70221 400 €27 302 €27 302 €
220 73013 73610 5666 994--20 308 €
321 14413 43710 2677 707--12 601 €
421 56713 1289 9588 439--4 162 €
521 99912 8089 6389 190---
622 43912 4779 3089 961---
722 88712 1358 96610 752---
823 34511 7818 61211 564---
923 81211 4158 24612 397---
1024 28811 0377 86713 251---
1124 77410 6457 47514 129---
1225 26910 2407 07015 029---
1325 7759 8216 65115 954---
1426 2909 3886 21816 902---
1526 8168 9405 77017 876---
1627 3528 4765 30618 876---
1727 8997 9974 82719 903---
1828 4577 5014 33120 957---
1929 0276 9883 81822 039---
2029 6076 4573 28723 150---
2130 1995 9082 73824 291---
2230 8035 3412 17125 463---
2331 4194 7541 58426 666---
2432 0484 14697627 901---
2532 6893 51834829 171---
TOTAL650 960291 101156 856359 85921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 359 859
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 323 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 268-6 420+10 688
2+4 2680+4 268
3+4 2680+4 268
4+4 2680+4 268
5+4 268+1 508+2 760
6+4 268+2 988+1 280
7+4 268+3 226+1 042
8+4 268+3 469+799
9+4 268+3 719+549
10+4 268+3 975+293
11+4 268+4 239+29
12+4 268+4 509-241
13+4 268+4 786-518
14+4 268+5 071-803
15+4 268+5 363-1 095
16+4 268+5 663-1 395
17+4 268+5 971-1 703
18+4 268+6 287-2 019
19+4 268+6 612-2 344
20+4 268+6 945-2 677
21+4 268+7 287-3 019
22+4 268+7 639-3 371
23+4 268+8 000-3 732
24+4 268+8 370-4 102
25+4 268+8 751-4 483
Total+106 700+107 958+-1 258
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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