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Appartement 3 pièces 67 m²

VilleLorient (56)
Surface67m²
Coût Total160 342€
Loyer Annuel9 225€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 118 280 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 765,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 67 m²

Au calme dans une impasse, proche des commodités, appartement très lumineux comprenant une confortable pièce de vie baignée de lumière. Appartement fonctionnel avec ses 2 chambres de bonne taille, ses nombreux rangements, sa loggia avec coin buanderie. Sans oublier une cave privative. Locataire en place. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 67 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/11/2025

Consommation énergie primaire : 141 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 950 € et 1 340 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Lorient
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56100
Coordonnées : 47.758890, -3.373340
Total : 160 342€
Prix d'acquisition : 118 280€
Travaux : 32 600€
Valeur du bien : 150 880€
Frais de notaire : 9 462€
Coût estimé : 9 462€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 11.47€/m²/mois
Fourchette : 9.21€ - 14.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 769€/mois
Loyer annuel estimé : 9225€/an
Fourchette totale : 617€ - 958€/mois
Fourchette annuelle : 7401€ - 11499€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 7.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 380,95 €/m²
Basé sur :365 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :159 524 €
Prix d'achat :118 280 €
Décote à l'achat :-41 244€ (-25.9%)
Marge achat-revente :-818€ (-0.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 342€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :794,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 840,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 898,86€
Coût de l'assurance :14 029,92€
Taxe foncière : 922,52€/an
Soit par mois : 76,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 768,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 917,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, comme une chaudière gaz à condensation ou une pompe à chaleur air/air, selon le type de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et vérification des installations électriques.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification des installations électriques.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 600 €(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 500€
    Peinture salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorient (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 769 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 225 €/an
Calcul : 769 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 382 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 342 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 561 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 923 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 466 €
Revenus locatifs : +9 225 €
Charges déductibles : -39 466 €
Résultat foncier Année 1 : -30 241 €(Déficit de 30 241 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 841 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 866 €/an
Revenus locatifs : +9 225 €
Charges déductibles : -6 866 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 359 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8840.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 280 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 882 €(65% de 118 280 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 796 €/an
Calcul : 76 882 € × 3,636% = 2 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 225 €39 471 €5 387 €-30 246 €21 400 €8 846 €8 846 €
29 410 €6 728 €5 244 €2 682 €--6 164 €
39 598 €6 580 €5 096 €3 018 €--3 147 €
49 790 €6 427 €4 943 €3 363 €---
59 986 €6 269 €4 785 €3 717 €---
610 185 €6 105 €4 621 €4 081 €---
710 389 €5 935 €4 452 €4 454 €---
810 597 €5 760 €4 276 €4 837 €---
910 809 €5 578 €4 095 €5 230 €---
1011 025 €5 391 €3 907 €5 634 €---
1111 245 €5 197 €3 713 €6 049 €---
1211 470 €4 996 €3 512 €6 475 €---
1311 700 €4 788 €3 304 €6 912 €---
1411 934 €4 573 €3 089 €7 361 €---
1512 172 €4 351 €2 867 €7 822 €---
1612 416 €4 120 €2 637 €8 295 €---
1712 664 €3 882 €2 399 €8 782 €---
1812 917 €3 636 €2 152 €9 281 €---
1913 176 €3 381 €1 898 €9 794 €---
2013 439 €3 118 €1 634 €10 322 €---
2113 708 €2 845 €1 361 €10 863 €---
2213 982 €2 563 €1 079 €11 419 €---
2314 262 €2 271 €787 €11 991 €---
2414 547 €1 969 €486 €12 578 €---
2514 838 €1 657 €173 €13 181 €---
TOTAL295 485 €147 592 €77 899 €147 893 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 893 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 225 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 937 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 937 €-6 420 €+8 357 €
2+1 937 €0 €+1 937 €
3+1 937 €0 €+1 937 €
4+1 937 €+65 €+1 872 €
5+1 937 €+1 115 €+822 €
6+1 937 €+1 224 €+713 €
7+1 937 €+1 336 €+601 €
8+1 937 €+1 451 €+486 €
9+1 937 €+1 569 €+368 €
10+1 937 €+1 690 €+247 €
11+1 937 €+1 815 €+122 €
12+1 937 €+1 942 €-5 €
13+1 937 €+2 074 €-137 €
14+1 937 €+2 208 €-271 €
15+1 937 €+2 347 €-410 €
16+1 937 €+2 489 €-552 €
17+1 937 €+2 635 €-698 €
18+1 937 €+2 784 €-847 €
19+1 937 €+2 938 €-1 001 €
20+1 937 €+3 096 €-1 159 €
21+1 937 €+3 259 €-1 322 €
22+1 937 €+3 426 €-1 489 €
23+1 937 €+3 597 €-1 660 €
24+1 937 €+3 773 €-1 836 €
25+1 937 €+3 954 €-2 017 €
Total+48 425 €+44 368 €+4 057 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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