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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface71.4m²
Coût Total149 340€
Loyer Annuel8 637€
Rentabilité5.78%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 000 €
Surface : 71.4 m²
Prix au m² : 1 442,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Balcon, Non meublé

En exclusivité, Appartement à vendre à Avignon, extra-muros, 71,45 m², 3 pièces. Situé dans un immeuble des années 1970, cet appartement en bon état général propose un séjour lumineux climatisé, deux chambres, un balcon, un garage intérieur et un cellier. Belle opportunité pour primo-accédants ou investisseurs. Contactez-nous pour organiser une visite. Référence agence : 2580

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.944713, 4.828863
Total : 149 340€
Prix d'acquisition : 103 000€
Travaux : 38 100€
Valeur du bien : 141 100€
Frais de notaire : 8 240€
Coût estimé : 8 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.4m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 720€/mois
Loyer annuel estimé : 8637€/an
Fourchette totale : 550€ - 942€/mois
Fourchette annuelle : 6599€ - 11305€/an
Rentabilité brute :5.78%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :383 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 800 €
Prix d'achat :103 000 €
Décote à l'achat :-39 800€ (-27.9%)
Marge achat-revente :-6 540€ (-4.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :739,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 783,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 553,77€
Coût de l'assurance :13 067,25€
Taxe foncière : 863,74€/an
Soit par mois : 71,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 719,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 855,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71.4 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec remplacement du carrelage usé et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 100 €(534 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 720 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 637 €/an
Calcul : 720 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 013 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 340 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 864 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 499 €
Revenus locatifs : +8 637 €
Charges déductibles : -44 499 €
Résultat foncier Année 1 : -35 862 €(Déficit de 35 862 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 462 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 399 €/an
Revenus locatifs : +8 637 €
Charges déductibles : -6 399 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 238 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14462.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 950 €(65% de 103 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 435 €/an
Calcul : 66 950 € × 3,636% = 2 435 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 637 €44 504 €5 018 €-35 867 €21 400 €14 467 €14 467 €
28 810 €6 271 €4 885 €2 539 €--11 928 €
38 986 €6 133 €4 747 €2 853 €--9 075 €
49 166 €5 991 €4 604 €3 175 €--5 899 €
59 349 €5 843 €4 457 €3 506 €--2 393 €
69 536 €5 690 €4 304 €3 846 €---
79 727 €5 533 €4 146 €4 195 €---
89 922 €5 369 €3 983 €4 552 €---
910 120 €5 200 €3 814 €4 920 €---
1010 322 €5 025 €3 639 €5 297 €---
1110 529 €4 845 €3 458 €5 684 €---
1210 740 €4 657 €3 271 €6 082 €---
1310 954 €4 464 €3 077 €6 490 €---
1411 173 €4 264 €2 877 €6 910 €---
1511 397 €4 057 €2 670 €7 340 €---
1611 625 €3 842 €2 456 €7 783 €---
1711 857 €3 621 €2 234 €8 237 €---
1812 094 €3 391 €2 005 €8 703 €---
1912 336 €3 154 €1 767 €9 182 €---
2012 583 €2 908 €1 522 €9 675 €---
2112 835 €2 654 €1 268 €10 180 €---
2213 091 €2 392 €1 005 €10 700 €---
2313 353 €2 120 €733 €11 233 €---
2413 620 €1 839 €452 €11 782 €---
2513 893 €1 548 €161 €12 345 €---
TOTAL276 658 €145 314 €72 554 €131 344 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 344 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 637 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 814 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 814 €-6 420 €+8 234 €
2+1 814 €0 €+1 814 €
3+1 814 €0 €+1 814 €
4+1 814 €0 €+1 814 €
5+1 814 €0 €+1 814 €
6+1 814 €+436 €+1 378 €
7+1 814 €+1 258 €+556 €
8+1 814 €+1 366 €+448 €
9+1 814 €+1 476 €+338 €
10+1 814 €+1 589 €+225 €
11+1 814 €+1 705 €+109 €
12+1 814 €+1 825 €-11 €
13+1 814 €+1 947 €-133 €
14+1 814 €+2 073 €-259 €
15+1 814 €+2 202 €-388 €
16+1 814 €+2 335 €-521 €
17+1 814 €+2 471 €-657 €
18+1 814 €+2 611 €-797 €
19+1 814 €+2 755 €-941 €
20+1 814 €+2 902 €-1 088 €
21+1 814 €+3 054 €-1 240 €
22+1 814 €+3 210 €-1 396 €
23+1 814 €+3 370 €-1 556 €
24+1 814 €+3 534 €-1 720 €
25+1 814 €+3 703 €-1 889 €
Total+45 350 €+39 403 €+5 947 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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