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Maison à vendre

VilleLourdes (65)
Surface102m²
Coût Total167 557€
Loyer Annuel11 974€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 460 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 171,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Pas de cave

Située dans un quartier recherché, cette maison T4 constitue une belle opportunité pour une famille souhaitant créer un intérieur à son image. Elle dispose de trois chambres et offre de nombreuses possibilités d'aménagement. Des travaux sont à prévoir, mais son fort potentiel saura séduire les amateurs de rénovation.

Ville : Lourdes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65100
Coordonnées : 43.088313, -0.048789
Total : 167 557€
Prix d'acquisition : 119 460€
Travaux : 38 540€
Valeur du bien : 158 000€
Frais de notaire : 9 557€
Coût estimé : 9 557€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 9.78€/m²/mois
Fourchette : 7.78€ - 12.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 998€/mois
Loyer annuel estimé : 11974€/an
Fourchette totale : 793€ - 1255€/mois
Fourchette annuelle : 9521€ - 15059€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 415,2 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 350 €
Prix d'achat :119 460 €
Décote à l'achat :-24 890€ (-17.2%)
Marge achat-revente :-23 207€ (-16.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 557€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :48,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 889,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 631,45€
Coût de l'assurance :14 661,24€
Taxe foncière : 1 197,42€/an
Soit par mois : 99,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 997,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 989,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des dépenses énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Gain d'efficacité énergétique pour la production d'eau chaude.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité.
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans l'entrée.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 540 €(378 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant fourniture et pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant fourniture et pose)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant fourniture et pose)
  • Entrée - Peinture:240€
    Peinture murs entrée: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lourdes (zone rurale, coefficients appliqués). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 998 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 974 €/an
Calcul : 998 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 557 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 586 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 197 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 148 €
Revenus locatifs : +11 974 €
Charges déductibles : -46 148 €
Résultat foncier Année 1 : -34 174 €(Déficit de 34 174 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 774 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 608 €/an
Revenus locatifs : +11 974 €
Charges déductibles : -7 608 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 366 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12773.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 460 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 649 €(65% de 119 460 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 824 €/an
Calcul : 77 649 € × 3,636% = 2 824 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 974 €46 154 €5 830 €-34 179 €21 400 €12 779 €12 779 €
212 214 €7 461 €5 677 €4 752 €--8 027 €
312 458 €7 304 €5 520 €5 154 €--2 873 €
412 707 €7 140 €5 356 €5 567 €---
512 961 €6 971 €5 187 €5 990 €---
613 220 €6 796 €5 012 €6 425 €---
713 485 €6 614 €4 830 €6 871 €---
813 755 €6 426 €4 642 €7 329 €---
914 030 €6 231 €4 447 €7 799 €---
1014 310 €6 029 €4 245 €8 281 €---
1114 596 €5 820 €4 036 €8 776 €---
1214 888 €5 604 €3 820 €9 284 €---
1315 186 €5 380 €3 596 €9 806 €---
1415 490 €5 147 €3 364 €10 342 €---
1515 800 €4 907 €3 123 €10 893 €---
1616 116 €4 658 €2 874 €11 458 €---
1716 438 €4 400 €2 616 €12 038 €---
1816 767 €4 132 €2 349 €12 634 €---
1917 102 €3 856 €2 072 €13 247 €---
2017 444 €3 569 €1 785 €13 875 €---
2117 793 €3 272 €1 488 €14 521 €---
2218 149 €2 964 €1 180 €15 185 €---
2318 512 €2 645 €862 €15 866 €---
2418 882 €2 315 €532 €16 567 €---
2519 260 €1 974 €190 €17 286 €---
TOTAL383 536 €167 768 €84 631 €215 768 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 768 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 974 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 515 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 515 €-6 420 €+8 935 €
2+2 515 €0 €+2 515 €
3+2 515 €0 €+2 515 €
4+2 515 €+808 €+1 707 €
5+2 515 €+1 797 €+718 €
6+2 515 €+1 927 €+588 €
7+2 515 €+2 061 €+454 €
8+2 515 €+2 199 €+316 €
9+2 515 €+2 340 €+175 €
10+2 515 €+2 484 €+31 €
11+2 515 €+2 633 €-118 €
12+2 515 €+2 785 €-270 €
13+2 515 €+2 942 €-427 €
14+2 515 €+3 103 €-588 €
15+2 515 €+3 268 €-753 €
16+2 515 €+3 437 €-922 €
17+2 515 €+3 611 €-1 096 €
18+2 515 €+3 790 €-1 275 €
19+2 515 €+3 974 €-1 459 €
20+2 515 €+4 163 €-1 648 €
21+2 515 €+4 356 €-1 841 €
22+2 515 €+4 555 €-2 040 €
23+2 515 €+4 760 €-2 245 €
24+2 515 €+4 970 €-2 455 €
25+2 515 €+5 186 €-2 671 €
Total+62 875 €+64 730 €+-1 855 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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