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Maison à vendre

VillePiolenc (84)
Surface137m²
Coût Total215 720€
Loyer Annuel16 912€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois+126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 500 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 1 003,65 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Les Maisons Du Sud, agence immobilière à Orange, vous propose, dans le charmant village de Piolenc à 10km d'Orange, cette maison de village de 137 m² avec un garage de 33 m². La maison se compose au premier étage, d'une salon/séjour de 31m² avec cheminée et balcon couvert, d'une cuisine indépendante aménagée et équipée de 18 m², d'une salle de bains et d'un WC indépendant. Côté nuit, au second étage, vous trouverez 4 grandes chambres de 10 à 15m² avec placard, une salle de bains et un WC indépendant. En rez-de-chaussée, vous disposerez aussi d'un grand garage de 33 m². Possibilités de créer plusieurs logements. Toiture refaite entièrement en 2023. Travaux à prévoir sur l'ensemble du bâtiment car menuiseries en simple vitrage, électricité à mettre aux normes, rafraichissement à prévoir. Idéal pour accéder à la propriété ou investissement locatif. Anne-Gaëlle BERNATEAU : O6.23.O2.37.71 / O4.32.85.11.68 Anne-Gaëlle Bernateau (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 841 913 502 - Avignon.

Ville : Piolenc
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84420
Coordonnées : 44.174632, 4.754665
Total : 215 720€
Prix d'acquisition : 137 500€
Travaux : 67 220€
Valeur du bien : 204 720€
Frais de notaire : 11 000€
Coût estimé : 11 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 10.29€/m²/mois
Fourchette : 8.00€ - 13.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1409€/mois
Loyer annuel estimé : 16912€/an
Fourchette totale : 1096€ - 1812€/mois
Fourchette annuelle : 13156€ - 21740€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 293,22 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :314 171 €
Prix d'achat :137 500 €
Décote à l'achat :-176 671€ (-56.2%)
Marge achat-revente :98 451€ (31.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 055,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :86,29€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 142,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 020,72€
Coût de l'assurance :25 886,40€
Taxe foncière : 1 691,18€/an
Soit par mois : 140,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 409,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 283,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :126,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 137 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation complète
Raison: Électricité à mettre aux normes - sécurité et conformité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, rafraîchissement des meubles et électroménager
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rénovation du parquet
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.0/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 220 €(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 220€
    Isolation toiture/combles: 137 m² × 60€/m² = 8220€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 160€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Piolenc (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 409 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 912 €/an
Calcul : 1 409 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 006 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 720 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 035 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 691 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 952 €
Revenus locatifs : +16 912 €
Charges déductibles : -76 952 €
Résultat foncier Année 1 : -60 040 €(Déficit de 60 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 640 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 732 €/an
Revenus locatifs : +16 912 €
Charges déductibles : -9 732 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 180 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38640.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 375 €(65% de 137 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 250 €/an
Calcul : 89 375 € × 3,636% = 3 250 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 912 €76 959 €7 012 €-60 047 €21 400 €38 647 €38 647 €
217 250 €9 550 €6 823 €7 700 €--30 947 €
317 595 €9 355 €6 628 €8 240 €--22 707 €
417 947 €9 153 €6 426 €8 794 €--13 913 €
518 306 €8 944 €6 218 €9 361 €--4 552 €
618 672 €8 729 €6 002 €9 943 €---
719 045 €8 506 €5 780 €10 539 €---
819 426 €8 276 €5 550 €11 150 €---
919 815 €8 038 €5 312 €11 777 €---
1020 211 €7 793 €5 066 €12 419 €---
1120 615 €7 539 €4 812 €13 077 €---
1221 028 €7 276 €4 550 €13 752 €---
1321 448 €7 005 €4 278 €14 443 €---
1421 877 €6 725 €3 998 €15 153 €---
1522 315 €6 435 €3 708 €15 880 €---
1622 761 €6 136 €3 409 €16 625 €---
1723 216 €5 826 €3 100 €17 390 €---
1823 681 €5 507 €2 780 €18 174 €---
1924 154 €5 176 €2 450 €18 978 €---
2024 637 €4 835 €2 108 €19 802 €---
2125 130 €4 482 €1 756 €20 648 €---
2225 633 €4 118 €1 391 €21 515 €---
2326 145 €3 741 €1 015 €22 404 €---
2426 668 €3 352 €625 €23 316 €---
2527 202 €2 950 €223 €24 252 €---
TOTAL541 690 €236 407 €101 021 €305 283 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 283 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 912 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 551 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 551 €-6 420 €+9 971 €
2+3 551 €0 €+3 551 €
3+3 551 €0 €+3 551 €
4+3 551 €0 €+3 551 €
5+3 551 €0 €+3 551 €
6+3 551 €+1 617 €+1 934 €
7+3 551 €+3 162 €+389 €
8+3 551 €+3 345 €+206 €
9+3 551 €+3 533 €+18 €
10+3 551 €+3 726 €-175 €
11+3 551 €+3 923 €-372 €
12+3 551 €+4 125 €-574 €
13+3 551 €+4 333 €-782 €
14+3 551 €+4 546 €-995 €
15+3 551 €+4 764 €-1 213 €
16+3 551 €+4 988 €-1 437 €
17+3 551 €+5 217 €-1 666 €
18+3 551 €+5 452 €-1 901 €
19+3 551 €+5 693 €-2 142 €
20+3 551 €+5 941 €-2 390 €
21+3 551 €+6 194 €-2 643 €
22+3 551 €+6 454 €-2 903 €
23+3 551 €+6 721 €-3 170 €
24+3 551 €+6 995 €-3 444 €
25+3 551 €+7 276 €-3 725 €
Total+88 775 €+91 585 €+-2 810 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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