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Immeuble 2 pièces 48 m²

VilleFirmi (12)
Surface48m²
Coût Total44 860€
Loyer Annuel4 375€
Rentabilité9.75%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 500 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 614,58 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à rénover – Gros potentiel en plein centre de Firmi

Bien d'investissement à fort potentiel, idéalement situé en plein cœur de Firmi.

Cette maison de 48,75 m² représente une excellente opportunité pour un projet locatif ou une opération de valorisation après travaux. Répartie sur deux niveaux, elle offre une grande liberté d'aménagement, permettant d'optimiser les espaces selon vos objectifs (location longue durée, meublé, ou revente).

Des travaux de rénovation sont à prévoir, laissant entrevoir un réel potentiel de création de valeur : optimisation des volumes, amélioration énergétique, modernisation des équipements.

Son emplacement central, à proximité immédiate des commerces et des transports, constitue un atout majeur pour séduire de futurs locataires ou acquéreurs.

Une opportunité idéale pour investisseur à la recherche d'un bien à fort rendement après rénovation.

Contactez-nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite. RSAC: 989526348 RSAC: 989526348 Référence agence : 1999 Référence annonce : DNA1-5GH-T1C Date de réalisation du diagnostic : 22/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Firmi
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.541203, 2.306955
Total : 44 860€
Prix d'acquisition : 29 500€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 42 500€
Frais de notaire : 2 360€
Coût estimé : 2 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 7.60€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 9.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 365€/mois
Loyer annuel estimé : 4375€/an
Fourchette totale : 291€ - 457€/mois
Fourchette annuelle : 3492€ - 5481€/an
Rentabilité brute :9.75%
Fourchette de rentabilité :7.78% - 12.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 000 €
Prix d'achat :29 500 €
Décote à l'achat :-30 500€ (-50.8%)
Marge achat-revente :15 140€ (25.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :44 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :219,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :12,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 231,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :20 865,29€
Coût de l'assurance :3 813,10€
Taxe foncière : 437,51€/an
Soit par mois : 36,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 364,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 268,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement de la cuisine existante
Quantité: cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 365 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 375 €/an
Calcul : 365 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 448 €/an
Base de calcul : Emprunt de 44 860 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 153 €/an
Calcul : 13 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 438 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 038 €
Revenus locatifs : +4 375 €
Charges déductibles : -15 038 €
Résultat foncier Année 1 : -10 663 €(Déficit de 10 663 €)
Imputable sur revenu global : 10 663 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 038 €/an
Revenus locatifs : +4 375 €
Charges déductibles : -2 038 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 337 €/an
Prix d'achat du bien : 29 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 175 €(65% de 29 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 697 €/an
Calcul : 19 175 € × 3,636% = 697 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 375 €15 039 €1 449 €-10 664 €10 664 €--
24 463 €2 000 €1 410 €2 462 €---
34 552 €1 960 €1 370 €2 592 €---
44 643 €1 918 €1 328 €2 725 €---
54 736 €1 875 €1 285 €2 861 €---
64 830 €1 830 €1 240 €3 000 €---
74 927 €1 784 €1 194 €3 143 €---
85 026 €1 736 €1 146 €3 289 €---
95 126 €1 687 €1 097 €3 439 €---
105 229 €1 636 €1 046 €3 592 €---
115 333 €1 584 €994 €3 749 €---
125 440 €1 530 €939 €3 910 €---
135 549 €1 473 €883 €4 075 €---
145 660 €1 416 €825 €4 244 €---
155 773 €1 356 €766 €4 417 €---
165 888 €1 294 €704 €4 595 €---
176 006 €1 230 €640 €4 776 €---
186 126 €1 164 €574 €4 962 €---
196 249 €1 096 €506 €5 153 €---
206 374 €1 025 €435 €5 349 €---
216 501 €952 €362 €5 549 €---
226 631 €877 €287 €5 754 €---
236 764 €799 €209 €5 965 €---
246 899 €719 €129 €6 180 €---
257 037 €636 €46 €6 401 €---
TOTAL140 136 €48 616 €20 865 €91 520 €10 664 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 199 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 520 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 375 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +919 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+919 €-3 199 €+4 118 €
2+919 €+739 €+180 €
3+919 €+778 €+141 €
4+919 €+817 €+102 €
5+919 €+858 €+61 €
6+919 €+900 €+19 €
7+919 €+943 €-24 €
8+919 €+987 €-68 €
9+919 €+1 032 €-113 €
10+919 €+1 078 €-159 €
11+919 €+1 125 €-206 €
12+919 €+1 173 €-254 €
13+919 €+1 223 €-304 €
14+919 €+1 273 €-354 €
15+919 €+1 325 €-406 €
16+919 €+1 378 €-459 €
17+919 €+1 433 €-514 €
18+919 €+1 489 €-570 €
19+919 €+1 546 €-627 €
20+919 €+1 605 €-686 €
21+919 €+1 665 €-746 €
22+919 €+1 726 €-807 €
23+919 €+1 789 €-870 €
24+919 €+1 854 €-935 €
25+919 €+1 920 €-1 001 €
Total+22 975 €+27 456 €+-4 481 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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