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Appartement 5 pièce Centre ville Lisieux

VilleLisieux (14)
Surface104m²
Coût Total190 900€
Loyer Annuel12 798€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 155 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 490,38 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bonjour, je vends mon appartement situé en plein centre ville de Lisieux de 105m2, composé de :

  • d’une cuisine équipée ouvert
  • d’un cellier
  • d’un grand salon
  • d’une salle de bain
  • d’un dégagement qui dessert 4 chambres (entre 13m2 et 10m2).

L’appartement dispose de nombreux rangements et d’un balcon exposé Sud.

Les + :

  • Double vitrage PVC partout avec volets roulants.
  • Appartement très lumineux
  • Parquet dans toutes les pièces sauf pièce d’eau)
  • Local vélo individuel, un séchoir et un grenier
  • En plein centre ville

Charge de copropriété : environ 140€/mois. Pas de procédure en cours.

DPE E.

Prix : 155 000€ (hors frais de notaire)

N’hésitez pas à me contacter par message privé afin d’avoir plus de renseignements ou de convenir d’un rendez vous pour une potentielle visite.

Ville : Lisieux
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14100
Coordonnées : 49.145640, 0.223380
Total : 190 900€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 23 500€
Valeur du bien : 178 500€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 10.25€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 12.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1066€/mois
Loyer annuel estimé : 12798€/an
Fourchette totale : 865€ - 1315€/mois
Fourchette annuelle : 10375€ - 15786€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 847,14 €/m²
Basé sur :256 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :192 103 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-37 103€ (-19.3%)
Marge achat-revente :1 203€ (0.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :943,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :44,54€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 987,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 134,59€
Coût de l'assurance :13 363,00€
Taxe foncière : 1 279,78€/an
Soit par mois : 106,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 140,00€/mois
Soit par an : 1 680,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 066,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 234,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 4 chambres avec parquet flottant
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 500 €(226 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant préparation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lisieux (coefficient 0.9 appliqué pour zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 066 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 798 €/an
Calcul : 1 066 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 370 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 535 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 280 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 680 €/an
Calcul : 140 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 364 €
Revenus locatifs : +12 798 €
Charges déductibles : -33 364 €
Résultat foncier Année 1 : -20 567 €(Déficit de 20 567 €)
Imputable sur revenu global : 20 567 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 864 €/an
Revenus locatifs : +12 798 €
Charges déductibles : -9 864 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 933 €/an
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 798 €33 371 €6 376 €-20 573 €20 573 €--
213 054 €9 701 €6 207 €3 353 €---
313 315 €9 525 €6 031 €3 790 €---
413 581 €9 344 €5 849 €4 237 €---
513 853 €9 156 €5 661 €4 697 €---
614 130 €8 961 €5 467 €5 168 €---
714 412 €8 761 €5 266 €5 652 €---
814 701 €8 553 €5 058 €6 148 €---
914 995 €8 338 €4 843 €6 657 €---
1015 295 €8 115 €4 621 €7 179 €---
1115 600 €7 885 €4 391 €7 715 €---
1215 912 €7 647 €4 153 €8 265 €---
1316 231 €7 401 €3 907 €8 829 €---
1416 555 €7 147 €3 652 €9 409 €---
1516 886 €6 883 €3 389 €10 003 €---
1617 224 €6 611 €3 117 €10 613 €---
1717 569 €6 330 €2 835 €11 239 €---
1817 920 €6 038 €2 544 €11 882 €---
1918 278 €5 737 €2 243 €12 541 €---
2018 644 €5 425 €1 931 €13 219 €---
2119 017 €5 103 €1 609 €13 914 €---
2219 397 €4 769 €1 275 €14 628 €---
2319 785 €4 425 €930 €15 361 €---
2420 181 €4 068 €574 €16 113 €---
2520 584 €3 699 €205 €16 886 €---
TOTAL409 916 €202 992 €92 135 €206 924 €20 573 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 172 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 924 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 688 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 688 €-6 172 €+8 860 €
2+2 688 €+1 006 €+1 682 €
3+2 688 €+1 137 €+1 551 €
4+2 688 €+1 271 €+1 417 €
5+2 688 €+1 409 €+1 279 €
6+2 688 €+1 550 €+1 138 €
7+2 688 €+1 696 €+992 €
8+2 688 €+1 844 €+844 €
9+2 688 €+1 997 €+691 €
10+2 688 €+2 154 €+534 €
11+2 688 €+2 315 €+373 €
12+2 688 €+2 480 €+208 €
13+2 688 €+2 649 €+39 €
14+2 688 €+2 823 €-135 €
15+2 688 €+3 001 €-313 €
16+2 688 €+3 184 €-496 €
17+2 688 €+3 372 €-684 €
18+2 688 €+3 565 €-877 €
19+2 688 €+3 762 €-1 074 €
20+2 688 €+3 966 €-1 278 €
21+2 688 €+4 174 €-1 486 €
22+2 688 €+4 388 €-1 700 €
23+2 688 €+4 608 €-1 920 €
24+2 688 €+4 834 €-2 146 €
25+2 688 €+5 066 €-2 378 €
Total+67 200 €+62 077 €+5 123 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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