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Appartement 3 pièces 52 m²

VilleNantes (44)
Surface52m²
Coût Total142 426€
Loyer Annuel8 364€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 950 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 922,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A VENDRE NANTES JARDIN DES PLANTES T2BIS DANS IMMEUBLE DE CARACTERE

NANTES JARDIN DES PLANTES A vendre à proximité immédiate du Jardin des plantes et de la gare, dans bel immeuble ancien, spacieux Type 2 bis d 'environ 53 M² en RDC. Il se compose d'un séjour donnant sur une cour végétalisée avec kitchenette aménagée et équipée ainsi que d'une chambre spacieuse de 15 M² . Une seconde petite chambre pouvant également faire office de bureau ainsi qu'une salle de douche et des WC indépendants complètent ce bien. En annexes une cave et un grenier. (9.00 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 11 lots.

Charges annuelles : 932 euros. Référence annonce : 9733 Date de réalisation du diagnostic : 21/04/2022 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 9,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 91 700 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 11 Charges prévisionnelles annuelles : 932 €

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44000
Coordonnées : 47.218382, -1.543619
Total : 142 426€
Prix d'acquisition : 99 950€
Travaux : 34 480€
Valeur du bien : 134 430€
Frais de notaire : 7 996€
Coût estimé : 7 996€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 697€/mois
Loyer annuel estimé : 8364€/an
Fourchette totale : 526€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 6310€ - 11087€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 906,25 €/m²
Basé sur :1035 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :203 125 €
Prix d'achat :99 950 €
Décote à l'achat :-103 175€ (-50.8%)
Marge achat-revente :60 699€ (29.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 426€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :695,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 737,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 245,21€
Coût de l'assurance :12 462,27€
Taxe foncière : 836,41€/an
Soit par mois : 69,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 77,67€/mois
Soit par an : 932,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 697,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 884,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-187,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 309 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - nécessité de mise aux normes plomberie/électricité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds
Quantité: environ 27 m²
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 480 €(663 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région sans coefficient supplémentaire.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 364 €/an
Calcul : 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 426 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 836 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 932 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 344 €
Revenus locatifs : +8 364 €
Charges déductibles : -41 344 €
Résultat foncier Année 1 : -32 980 €(Déficit de 32 980 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 580 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 864 €/an
Revenus locatifs : +8 364 €
Charges déductibles : -6 864 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 500 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11579.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 968 €(65% de 99 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 362 €/an
Calcul : 64 968 € × 3,636% = 2 362 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 364 €41 348 €4 602 €-32 984 €21 400 €11 584 €11 584 €
28 531 €6 744 €4 477 €1 787 €--9 797 €
38 702 €6 616 €4 349 €2 086 €--7 711 €
48 876 €6 483 €4 216 €2 393 €--5 318 €
59 054 €6 346 €4 079 €2 708 €--2 610 €
69 235 €6 204 €3 937 €3 030 €---
79 419 €6 058 €3 791 €3 362 €---
89 608 €5 907 €3 640 €3 701 €---
99 800 €5 750 €3 483 €4 050 €---
109 996 €5 589 €3 322 €4 407 €---
1110 196 €5 422 €3 155 €4 774 €---
1210 400 €5 250 €2 983 €5 150 €---
1310 608 €5 072 €2 805 €5 536 €---
1410 820 €4 888 €2 621 €5 932 €---
1511 036 €4 698 €2 431 €6 339 €---
1611 257 €4 501 €2 234 €6 756 €---
1711 482 €4 298 €2 031 €7 184 €---
1811 712 €4 089 €1 822 €7 623 €---
1911 946 €3 872 €1 605 €8 074 €---
2012 185 €3 648 €1 381 €8 537 €---
2112 429 €3 417 €1 150 €9 012 €---
2212 677 €3 178 €911 €9 499 €---
2312 931 €2 931 €664 €9 999 €---
2413 189 €2 676 €409 €10 513 €---
2513 453 €2 413 €146 €11 040 €---
TOTAL267 904 €157 398 €66 245 €110 506 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 506 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 364 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 756 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 756 €-6 420 €+8 176 €
2+1 756 €0 €+1 756 €
3+1 756 €0 €+1 756 €
4+1 756 €0 €+1 756 €
5+1 756 €0 €+1 756 €
6+1 756 €+126 €+1 630 €
7+1 756 €+1 008 €+748 €
8+1 756 €+1 110 €+646 €
9+1 756 €+1 215 €+541 €
10+1 756 €+1 322 €+434 €
11+1 756 €+1 432 €+324 €
12+1 756 €+1 545 €+211 €
13+1 756 €+1 661 €+95 €
14+1 756 €+1 780 €-24 €
15+1 756 €+1 902 €-146 €
16+1 756 €+2 027 €-271 €
17+1 756 €+2 155 €-399 €
18+1 756 €+2 287 €-531 €
19+1 756 €+2 422 €-666 €
20+1 756 €+2 561 €-805 €
21+1 756 €+2 703 €-947 €
22+1 756 €+2 850 €-1 094 €
23+1 756 €+3 000 €-1 244 €
24+1 756 €+3 154 €-1 398 €
25+1 756 €+3 312 €-1 556 €
Total+43 900 €+33 152 €+10 748 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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