Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCréteil (94)
Surface74m²
Coût Total229 600€
Loyer Annuel16 659€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois-261€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 2 635,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, calme, Exposition sud, Interphone

Dans un quartier recherché à Créteil, à 10 min du métro Créteil Université, à 5 min du TVM et à proximité des écoles, commerces et université, votre agence Laforêt Créteil vous propose un magnifique appartement de 74 m2 avec séjour, cuisine, 3 chambres, salle d'eau, WC, dressing et cave. Idéal pour famille mais aussi pour investisseur colocation car 10% de rendement. Copropriété de 374 lots - dont 265 lots habitation. (Non soumis à un impayé).

Charges annuelles : 3882.04 euros.

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.785316, 2.444807
Créteil-Université
Ligne 8
Total : 229 600€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 19 000€
Valeur du bien : 214 000€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1388€/mois
Loyer annuel estimé : 16659€/an
Fourchette totale : 1050€ - 1835€/mois
Fourchette annuelle : 12606€ - 22015€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 120,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :66,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 187,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 427,39€
Coût de l'assurance :20 090,00€
Taxe foncière : 1 665,86€/an
Soit par mois : 138,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 323,50€/mois
Soit par an : 3 882,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 388,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 649,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-261,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage existant.
Quantité: 7 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour une meilleure efficacité.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs pour rafraîchir la salle de bain.
Quantité: 5 m² de carrelage à rafraîchir
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 000 €(257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:5 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 700€ = 4900€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:800€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 60€/m² = 300€, Peinture salle de bain: 5 m² × 50€/m² = 250€, Main d'œuvre: 250€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 200€ = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créteil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 388 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 659 €/an
Calcul : 1 388 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 388 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 804 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 666 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 882 €/an
Calcul : 324 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 739 €
Revenus locatifs : +16 659 €
Charges déductibles : -32 739 €
Résultat foncier Année 1 : -16 081 €(Déficit de 16 081 €)
Imputable sur revenu global : 16 081 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 739 €/an
Revenus locatifs : +16 659 €
Charges déductibles : -13 739 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 919 €/an
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 659 €32 747 €7 395 €-16 088 €16 088 €--
216 992 €13 547 €7 195 €3 445 €---
317 332 €13 340 €6 988 €3 992 €---
417 678 €13 126 €6 775 €4 552 €---
518 032 €12 906 €6 554 €5 126 €---
618 392 €12 678 €6 326 €5 715 €---
718 760 €12 442 €6 091 €6 318 €---
819 136 €12 199 €5 848 €6 936 €---
919 518 €11 948 €5 596 €7 570 €---
1019 909 €11 688 €5 337 €8 220 €---
1120 307 €11 420 €5 069 €8 887 €---
1220 713 €11 143 €4 792 €9 570 €---
1321 127 €10 857 €4 505 €10 270 €---
1421 550 €10 561 €4 210 €10 989 €---
1521 981 €10 256 €3 904 €11 725 €---
1622 420 €9 940 €3 589 €12 480 €---
1722 869 €9 614 €3 263 €13 255 €---
1823 326 €9 277 €2 926 €14 049 €---
1923 793 €8 929 €2 578 €14 863 €---
2024 268 €8 570 €2 218 €15 699 €---
2124 754 €8 198 €1 847 €16 555 €---
2225 249 €7 815 €1 463 €17 434 €---
2325 754 €7 418 €1 067 €18 336 €---
2426 269 €7 009 €657 €19 260 €---
2526 794 €6 586 €234 €20 209 €---
TOTAL533 580 €284 214 €106 427 €249 366 €16 088 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 826 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 366 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 659 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 498 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 498 €-4 826 €+8 324 €
2+3 498 €+1 034 €+2 464 €
3+3 498 €+1 198 €+2 300 €
4+3 498 €+1 366 €+2 132 €
5+3 498 €+1 538 €+1 960 €
6+3 498 €+1 714 €+1 784 €
7+3 498 €+1 895 €+1 603 €
8+3 498 €+2 081 €+1 417 €
9+3 498 €+2 271 €+1 227 €
10+3 498 €+2 466 €+1 032 €
11+3 498 €+2 666 €+832 €
12+3 498 €+2 871 €+627 €
13+3 498 €+3 081 €+417 €
14+3 498 €+3 297 €+201 €
15+3 498 €+3 518 €-20 €
16+3 498 €+3 744 €-246 €
17+3 498 €+3 976 €-478 €
18+3 498 €+4 215 €-717 €
19+3 498 €+4 459 €-961 €
20+3 498 €+4 710 €-1 212 €
21+3 498 €+4 967 €-1 469 €
22+3 498 €+5 230 €-1 732 €
23+3 498 €+5 501 €-2 003 €
24+3 498 €+5 778 €-2 280 €
25+3 498 €+6 063 €-2 565 €
Total+87 450 €+74 810 €+12 640 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →