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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Dizier (52)
Surface108m²
Coût Total137 880€
Loyer Annuel10 465€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 500 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 106,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 37 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Belle vue, Pas de balcon

Centre-ville de Saint-Dizier, Bel appartement de 108m2 avec des volumes généreux et une vue imprenable sur notre délicieuse tour "MIKO" Entrée, vaste pièce de vie avec cuisine semi équipée donnant sur un balcon bien orienté, deux belles chambres avec placards, un cellier, une buanderie, une salle de bains avec baignoire + douche (2025) et wc. Beaucoup de rangements dans cet appartement. Double vitrage ALU / Volets électriques - clefs en mains - chauffage central BIOMASSE Coup de cœur assuré !! Visites exclusivement sur RDV auprès de Déborah PHILIPPE E.I, Réseau IDLR, au ou Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.633292, 4.938700
Total : 137 880€
Prix d'acquisition : 119 500€
Travaux : 8 820€
Valeur du bien : 128 320€
Frais de notaire : 9 560€
Coût estimé : 9 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 872€/mois
Loyer annuel estimé : 10465€/an
Fourchette totale : 667€ - 1140€/mois
Fourchette annuelle : 8009€ - 13674€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 119,84 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 943 €
Prix d'achat :119 500 €
Décote à l'achat :-1 443€ (-1.2%)
Marge achat-revente :-16 937€ (-14.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :682,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 723,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 986,16€
Coût de l'assurance :12 064,50€
Taxe foncière : 1 046,50€/an
Soit par mois : 87,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 872,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 810,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Le système de chauffage central BIOMASSE est déjà en place et conforme, aucune action nécessaire.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage en bon état
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement mise à jour de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne et bien entretenue
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement mise à jour de la décoration.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux et en bon état
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement mise à jour de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et mise à jour de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état, mais peut nécessiter un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 820 €(82 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Remplacement système: 1 système × 0€ = 0€ (système en bon état, aucune action nécessaire)
  • Cuisine:4 200€
    Peinture murs cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Robinetterie cuisine: 1 unité × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 3500€
  • Salon:900€
    Peinture murs salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:720€
    Peinture murs chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:3 000€
    Peinture murs salle de bain: 10 m² × 30€/m² = 300€, Robinetterie salle de bain: 1 unité × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 2600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 872 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 465 €/an
Calcul : 872 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 628 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 880 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 046 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 977 €
Revenus locatifs : +10 465 €
Charges déductibles : -14 977 €
Résultat foncier Année 1 : -4 512 €(Déficit de 4 512 €)
Imputable sur revenu global : 4 512 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 157 €/an
Revenus locatifs : +10 465 €
Charges déductibles : -6 157 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 308 €/an
Prix d'achat du bien : 119 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 675 €(65% de 119 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 825 €/an
Calcul : 77 675 € × 3,636% = 2 825 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 465 €14 982 €4 633 €-4 517 €4 517 €--
210 674 €6 039 €4 510 €4 635 €---
310 888 €5 912 €4 382 €4 976 €---
411 106 €5 780 €4 251 €5 326 €---
511 328 €5 644 €4 115 €5 684 €---
611 554 €5 503 €3 974 €6 051 €---
711 785 €5 357 €3 828 €6 428 €---
812 021 €5 206 €3 677 €6 815 €---
912 261 €5 050 €3 521 €7 211 €---
1012 507 €4 889 €3 360 €7 618 €---
1112 757 €4 722 €3 193 €8 035 €---
1213 012 €4 549 €3 020 €8 463 €---
1313 272 €4 370 €2 841 €8 902 €---
1413 538 €4 186 €2 656 €9 352 €---
1513 808 €3 994 €2 465 €9 814 €---
1614 084 €3 796 €2 267 €10 288 €---
1714 366 €3 592 €2 063 €10 774 €---
1814 654 €3 380 €1 851 €11 274 €---
1914 947 €3 161 €1 632 €11 786 €---
2015 246 €2 934 €1 405 €12 311 €---
2115 550 €2 700 €1 171 €12 851 €---
2215 861 €2 457 €928 €13 404 €---
2316 179 €2 206 €677 €13 972 €---
2416 502 €1 947 €418 €14 556 €---
2516 832 €1 678 €149 €15 154 €---
TOTAL335 197 €114 033 €66 986 €221 163 €4 517 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 355 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 163 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 465 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 198 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 198 €-1 355 €+3 553 €
2+2 198 €+1 391 €+807 €
3+2 198 €+1 493 €+705 €
4+2 198 €+1 598 €+600 €
5+2 198 €+1 705 €+493 €
6+2 198 €+1 815 €+383 €
7+2 198 €+1 928 €+270 €
8+2 198 €+2 044 €+154 €
9+2 198 €+2 163 €+35 €
10+2 198 €+2 285 €-87 €
11+2 198 €+2 410 €-212 €
12+2 198 €+2 539 €-341 €
13+2 198 €+2 671 €-473 €
14+2 198 €+2 806 €-608 €
15+2 198 €+2 944 €-746 €
16+2 198 €+3 086 €-888 €
17+2 198 €+3 232 €-1 034 €
18+2 198 €+3 382 €-1 184 €
19+2 198 €+3 536 €-1 338 €
20+2 198 €+3 693 €-1 495 €
21+2 198 €+3 855 €-1 657 €
22+2 198 €+4 021 €-1 823 €
23+2 198 €+4 192 €-1 994 €
24+2 198 €+4 367 €-2 169 €
25+2 198 €+4 546 €-2 348 €
Total+54 950 €+66 349 €+-11 399 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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