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Immeuble 10 pièces 350 m²

VilleThiviers (24)
Surface350m²
Coût Total375 100€
Loyer Annuel35 895€
Rentabilité9.57%
Cashflow/mois+706€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 000 €
Surface : 350 m²
Prix au m² : 771,43 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 10 pièces 350 m²

Très bien situé au coeur de Thiviers, cet ensemble immobilier se compose de deux immeubles et d'un local commercial exploité en restaurant.

Les loyers actuellement en place sont de 850 €, 250 € et 400 €, soit 1 500 € de revenus locatifs mensuels.

Plusieurs appartements complètent l'ensemble, dont certains nécessitent des travaux de rénovation, offrant un fort potentiel de valorisation et d'amélioration de la rentabilité locative.

Emplacement recherché avec commerces à pied, gare à proximité et stationnement gratuit facile.

Un ensemble idéal pour un investisseur recherchant des revenus immédiats et un beau potentiel de développement.

Surface : 350 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/04/2022

Consommation énergie primaire : 201 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 830 € et 2 490 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Thiviers
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24800
Coordonnées : 45.419680, 0.921981
Total : 375 100€
Prix d'acquisition : 270 000€
Travaux : 83 500€
Valeur du bien : 353 500€
Frais de notaire : 21 600€
Coût estimé : 21 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 350m²
Loyer prédit : 8.55€/m²/mois
Fourchette : 6.30€ - 11.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 2991€/mois
Loyer annuel estimé : 35895€/an
Fourchette totale : 2204€ - 4060€/mois
Fourchette annuelle : 26443€ - 48725€/an
Rentabilité brute :9.57%
Fourchette de rentabilité :7.05% - 12.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :375 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 835,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :150,04€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 985,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :175 657,66€
Coût de l'assurance :45 012,00€
Taxe foncière : 3 589,46€/an
Soit par mois : 299,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 991,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 285,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :706,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique de 201 kWh/m²/an, classée E selon les critères.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 350 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 350 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, revêtement de sol et mise aux normes électricité dans les chambres
Quantité: 10 m² (pour 1 chambre, à multiplier par le nombre total de chambres)
Raison: État 2/5 visible - chambre nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, revêtement de sol et mise aux normes électricité dans le salon
Quantité: estimation à définir selon surface
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 500 €(239 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:31 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 35 fenêtres × 800€ = 28000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine (peinture et électricité): 12 m² × 300€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 1400€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:7 000€
    Rénovation complète chambres: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:11 000€
    Rénovation complète salon: 50 m² × 200€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thiviers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 991 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 895 €/an
Calcul : 2 991 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 181 €/an
Base de calcul : Emprunt de 375 100 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 589 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 071 €
Revenus locatifs : +35 895 €
Charges déductibles : -101 071 €
Résultat foncier Année 1 : -65 177 €(Déficit de 65 177 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 777 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 571 €/an
Revenus locatifs : +35 895 €
Charges déductibles : -17 571 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 323 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43776.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 270 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 500 €(65% de 270 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 382 €/an
Calcul : 175 500 € × 3,636% = 6 382 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 895 €101 083 €12 193 €-65 189 €21 400 €43 789 €43 789 €
236 612 €17 255 €11 865 €19 358 €--24 431 €
337 345 €16 915 €11 525 €20 430 €--4 001 €
438 092 €16 564 €11 174 €21 527 €---
538 853 €16 202 €10 812 €22 652 €---
639 631 €15 827 €10 437 €23 804 €---
740 423 €15 440 €10 050 €24 983 €---
841 232 €15 040 €9 650 €26 192 €---
942 056 €14 626 €9 236 €27 430 €---
1042 897 €14 199 €8 809 €28 699 €---
1143 755 €13 757 €8 367 €29 998 €---
1244 630 €13 301 €7 911 €31 330 €---
1345 523 €12 829 €7 439 €32 694 €---
1446 433 €12 342 €6 952 €34 092 €---
1547 362 €11 838 €6 448 €35 524 €---
1648 309 €11 318 €5 928 €36 992 €---
1749 276 €10 780 €5 390 €38 496 €---
1850 261 €10 224 €4 834 €40 037 €---
1951 266 €9 650 €4 260 €41 617 €---
2052 292 €9 056 €3 666 €43 235 €---
2153 337 €8 443 €3 053 €44 895 €---
2254 404 €7 809 €2 419 €46 595 €---
2355 492 €7 154 €1 764 €48 338 €---
2456 602 €6 477 €1 087 €50 125 €---
2557 734 €5 778 €388 €51 957 €---
TOTAL1 149 715 €393 906 €175 658 €755 809 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 755 809 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 895 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 538 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 538 €-6 420 €+13 958 €
2+7 538 €0 €+7 538 €
3+7 538 €0 €+7 538 €
4+7 538 €+5 258 €+2 280 €
5+7 538 €+6 796 €+742 €
6+7 538 €+7 141 €+397 €
7+7 538 €+7 495 €+43 €
8+7 538 €+7 858 €-320 €
9+7 538 €+8 229 €-691 €
10+7 538 €+8 610 €-1 072 €
11+7 538 €+8 999 €-1 461 €
12+7 538 €+9 399 €-1 861 €
13+7 538 €+9 808 €-2 270 €
14+7 538 €+10 227 €-2 689 €
15+7 538 €+10 657 €-3 119 €
16+7 538 €+11 097 €-3 559 €
17+7 538 €+11 549 €-4 011 €
18+7 538 €+12 011 €-4 473 €
19+7 538 €+12 485 €-4 947 €
20+7 538 €+12 971 €-5 433 €
21+7 538 €+13 468 €-5 930 €
22+7 538 €+13 979 €-6 441 €
23+7 538 €+14 501 €-6 963 €
24+7 538 €+15 038 €-7 500 €
25+7 538 €+15 587 €-8 049 €
Total+188 450 €+226 743 €+-38 293 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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