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Maison à vendre

VilleGond-Pontouvre (16)
Surface226m²
Coût Total262 220€
Loyer Annuel24 209€
Rentabilité9.23%
Cashflow/mois+449€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 226 m²
Prix au m² : 792,04 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine ouverte, Salon (total 30,54 m²), 2 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Terrasse, Belle vue, Exposition sud-ouest, Pas de balcon, Non meublé

Proche toutes commodités. Intimité préservée. Maison d'une surface habitable d'environ 80.51m² comprenant : Au rez-de-chaussée : Séjour/Cuisine équipée (30.54m²), véranda chauffée (15.04m², climatisation), salle d'eau avec toilettes (6.30m²) et buanderie. Au premier et unique étage : 2 chambres, dégagement avec placard. Garage attenant, Terrasse couverte (22.43m²), barbecue, puits et dépendances. Consommations énergétiques mensuelles avec abonnements : 100€ par mois. TAXE FONCIERE : 1120€. A VISITER

Ville : Gond-Pontouvre
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16160
Coordonnées : 45.682063, 0.169463
Total : 262 220€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 68 900€
Valeur du bien : 247 900€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 226m²
Loyer prédit : 8.93€/m²/mois
Fourchette : 7.24€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 2017€/mois
Loyer annuel estimé : 24209€/an
Fourchette totale : 1637€ - 2486€/mois
Fourchette annuelle : 19648€ - 29829€/an
Rentabilité brute :9.23%
Fourchette de rentabilité :7.49% - 11.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 589,54 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :359 236 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-180 236€ (-50.2%)
Marge achat-revente :97 016€ (27.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 298,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :76,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 375,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 394,19€
Coût de l'assurance :22 944,25€
Taxe foncière : 1 120,00€/an
Soit par mois : 93,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 017,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 568,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :448,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 226 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 226 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux de finition dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais nécessitant des finitions
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec quelques éléments datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 900 €(305 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 300€
    Isolation combles: 226 m² × 50€/m² = 11300€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 600€ = 16800€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:20 000€
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 200€
    Peinture et finitions: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Peinture: 80 m² × 30€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 200€
    Peinture et finitions: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gond-Pontouvre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Salle de bain, Salon
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 017 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 209 €/an
Calcul : 2 017 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 802 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 918 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 120 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 940 €
Revenus locatifs : +24 209 €
Charges déductibles : -80 940 €
Résultat foncier Année 1 : -56 731 €(Déficit de 56 731 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 331 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 040 €/an
Revenus locatifs : +24 209 €
Charges déductibles : -12 040 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 169 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35330.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 209 €80 948 €8 811 €-56 739 €21 400 €35 339 €35 339 €
224 693 €11 814 €8 577 €12 879 €--22 460 €
325 187 €11 572 €8 335 €13 615 €--8 845 €
425 691 €11 322 €8 084 €14 369 €---
526 205 €11 063 €7 825 €15 142 €---
626 729 €10 795 €7 557 €15 934 €---
727 263 €10 518 €7 280 €16 746 €---
827 809 €10 231 €6 993 €17 578 €---
928 365 €9 934 €6 697 €18 431 €---
1028 932 €9 627 €6 390 €19 305 €---
1129 511 €9 310 €6 072 €20 201 €---
1230 101 €8 981 €5 744 €21 120 €---
1330 703 €8 641 €5 404 €22 062 €---
1431 317 €8 290 €5 052 €23 027 €---
1531 944 €7 926 €4 688 €24 017 €---
1632 582 €7 550 €4 312 €25 033 €---
1733 234 €7 160 €3 923 €26 074 €---
1833 899 €6 758 €3 520 €27 141 €---
1934 577 €6 341 €3 103 €28 236 €---
2035 268 €5 910 €2 672 €29 358 €---
2135 974 €5 464 €2 226 €30 509 €---
2236 693 €5 003 €1 765 €31 690 €---
2337 427 €4 526 €1 288 €32 901 €---
2438 175 €4 032 €794 €34 144 €---
2538 939 €3 521 €283 €35 418 €---
TOTAL775 428 €277 238 €127 394 €498 190 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 498 190 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 209 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 084 €-6 420 €+11 504 €
2+5 084 €0 €+5 084 €
3+5 084 €0 €+5 084 €
4+5 084 €+1 657 €+3 427 €
5+5 084 €+4 543 €+541 €
6+5 084 €+4 780 €+304 €
7+5 084 €+5 024 €+60 €
8+5 084 €+5 273 €-189 €
9+5 084 €+5 529 €-445 €
10+5 084 €+5 791 €-707 €
11+5 084 €+6 060 €-976 €
12+5 084 €+6 336 €-1 252 €
13+5 084 €+6 619 €-1 535 €
14+5 084 €+6 908 €-1 824 €
15+5 084 €+7 205 €-2 121 €
16+5 084 €+7 510 €-2 426 €
17+5 084 €+7 822 €-2 738 €
18+5 084 €+8 142 €-3 058 €
19+5 084 €+8 471 €-3 387 €
20+5 084 €+8 807 €-3 723 €
21+5 084 €+9 153 €-4 069 €
22+5 084 €+9 507 €-4 423 €
23+5 084 €+9 870 €-4 786 €
24+5 084 €+10 243 €-5 159 €
25+5 084 €+10 625 €-5 541 €
Total+127 100 €+149 457 €+-22 357 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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