Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGresswiller (67)
Surface75m²
Coût Total180 889€
Loyer Annuel10 791€
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 990 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 733,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, Non meublé

Située à GRESSWILLER, dans une petite copropriété de trois logements, venez découvrir cet appartement traversant situé au deuxième et dernier étage de l'immeuble.

D'une superficie habitable de 75 m², il comprend une entrée, une cuisine semi-indépendante avec loggia ( de 3,80 m²), un dégagement faisant office de salle-à-manger, un salon, deux belles chambres et une salle de bains avec baignoire, douche et WC. Dans les combles privatifs, vous profiterez d'un bel espace supplémentaire de stockage. Le chauffage est individuel et électrique, Les fenêtres en PVC à double vitrage. Lumineux et proche des commodités, l'appartement doit bénéficier de travaux, mais dispose d'un beau potentiel d'aménagement permettant de personnaliser l'espace et de l'optimiser au mieux. Parking de la gare à deux pas. A découvrir rapidement ! Référence agence : 3083

Ville : Gresswiller
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67190
Coordonnées : 48.533970, 7.422970
Total : 180 889€
Prix d'acquisition : 129 990€
Travaux : 40 500€
Valeur du bien : 170 490€
Frais de notaire : 10 399€
Coût estimé : 10 399€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.99€/m²/mois
Fourchette : 9.62€ - 14.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 899€/mois
Loyer annuel estimé : 10791€/an
Fourchette totale : 722€ - 1120€/mois
Fourchette annuelle : 8662€ - 13443€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 889€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :896,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :52,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 949,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 170,58€
Coût de l'assurance :15 827,79€
Taxe foncière : 1 079,12€/an
Soit par mois : 89,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 899,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 039,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine vétustes et non fonctionnels, réfection de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, du lavabo et des WC, réfection du carrelage et de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) pour les 2 chambres, peinture murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 500 €(540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 75 m² × 140€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 1125€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 500€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (incluant peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (Gresswiller). Main d'œuvre incluse. Les prix ont été ajustés pour refléter le marché local.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 899 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 791 €/an
Calcul : 899 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 090 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 889 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 079 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 302 €
Revenus locatifs : +10 791 €
Charges déductibles : -48 302 €
Résultat foncier Année 1 : -37 511 €(Déficit de 37 511 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 111 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 802 €/an
Revenus locatifs : +10 791 €
Charges déductibles : -7 802 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 989 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16111.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 494 €(65% de 129 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 494 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 791 €48 308 €6 096 €-37 517 €21 400 €16 117 €16 117 €
211 007 €7 646 €5 934 €3 361 €--12 756 €
311 227 €7 479 €5 767 €3 748 €--9 008 €
411 452 €7 306 €5 594 €4 146 €--4 863 €
511 681 €7 127 €5 415 €4 554 €--309 €
611 914 €6 942 €5 230 €4 972 €---
712 153 €6 750 €5 038 €5 402 €---
812 396 €6 552 €4 840 €5 844 €---
912 644 €6 347 €4 635 €6 297 €---
1012 896 €6 135 €4 422 €6 762 €---
1113 154 €5 915 €4 203 €7 239 €---
1213 417 €5 688 €3 976 €7 730 €---
1313 686 €5 453 €3 740 €8 233 €---
1413 960 €5 209 €3 497 €8 750 €---
1514 239 €4 958 €3 246 €9 281 €---
1614 524 €4 697 €2 985 €9 826 €---
1714 814 €4 428 €2 716 €10 386 €---
1815 110 €4 149 €2 437 €10 961 €---
1915 412 €3 861 €2 149 €11 552 €---
2015 721 €3 563 €1 850 €12 158 €---
2116 035 €3 254 €1 542 €12 781 €---
2216 356 €2 934 €1 222 €13 421 €---
2316 683 €2 604 €892 €14 079 €---
2417 017 €2 262 €550 €14 754 €---
2517 357 €1 908 €196 €15 449 €---
TOTAL345 645 €171 476 €88 171 €174 168 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 168 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 791 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 266 €-6 420 €+8 686 €
2+2 266 €0 €+2 266 €
3+2 266 €0 €+2 266 €
4+2 266 €0 €+2 266 €
5+2 266 €0 €+2 266 €
6+2 266 €+1 399 €+867 €
7+2 266 €+1 621 €+645 €
8+2 266 €+1 753 €+513 €
9+2 266 €+1 889 €+377 €
10+2 266 €+2 029 €+237 €
11+2 266 €+2 172 €+94 €
12+2 266 €+2 319 €-53 €
13+2 266 €+2 470 €-204 €
14+2 266 €+2 625 €-359 €
15+2 266 €+2 784 €-518 €
16+2 266 €+2 948 €-682 €
17+2 266 €+3 116 €-850 €
18+2 266 €+3 288 €-1 022 €
19+2 266 €+3 465 €-1 199 €
20+2 266 €+3 647 €-1 381 €
21+2 266 €+3 834 €-1 568 €
22+2 266 €+4 026 €-1 760 €
23+2 266 €+4 224 €-1 958 €
24+2 266 €+4 426 €-2 160 €
25+2 266 €+4 635 €-2 369 €
Total+56 650 €+52 250 €+4 400 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 204 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →