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Appartement Grasse 3 pièce(s) 71.46 m2

VilleGrasse (06)
Surface71.46m²
Coût Total193 470€
Loyer Annuel12 450€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-247€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 156 500 €
Surface : 71.46 m²
Prix au m² : 2 190,04 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Mandat exclusif

POUR INVESTISSEUR, GRASSE SUD, dans résidence fermée avec gardien et piscine, TROIS PIECES vendu LOUE comprenant : Une entrée, un séjour donnant sur terrasse, une cuisine indépendante, deux chambres, une salle de bains, un WC indépendant, un dressing Un parking privé en sous sol + une cave Cet appartement est équipé d'une climatisation réversible. Le contrat de location a débuté le 25/03/2024 pour se terminer le 24/03/2027. Le loyer actuel se décompose de la manière suivante : Loyer 730.64 EUR + provision sur charges locatives 179 EUR + provision sur ordures ménagères 36 EUR = 945.64 EUR A VISITER AVEC PARFUM D'IMMOBILIER ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques http://www.georisques.gouv.fr - https://parfumdimmobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.658901, 6.923910
Total : 193 470€
Prix d'acquisition : 156 500€
Travaux : 24 450€
Valeur du bien : 180 950€
Frais de notaire : 12 520€
Coût estimé : 12 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.46m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1038€/mois
Loyer annuel estimé : 12450€/an
Fourchette totale : 796€ - 1353€/mois
Fourchette annuelle : 9550€ - 16230€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 550 €/m²
Basé sur :660 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 223 €
Prix d'achat :156 500 €
Décote à l'achat :-25 723€ (-14.1%)
Marge achat-revente :-11 247€ (-6.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :944,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 001,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 986,80€
Coût de l'assurance :16 928,63€
Taxe foncière : 1 245,00€/an
Soit par mois : 103,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 179,00€/mois
Soit par an : 2 148,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 037,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 284,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-246,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de climatisation réversible pour assurer son efficacité énergétique.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la baignoire et des vasques si nécessaire, mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 1 cuisine (10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 450 €(342 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation partielle salle de bain: Baignoire 800€ + Vasque 400€ + Plomberie 1500€ + Électricité 1000€ + Main d'œuvre 800€ = 4500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€ = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€ = 1200€
  • Cuisine - Peinture:900€
    Peinture des murs de la cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€ = 600€
  • Salon - Peinture:2 250€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 038 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 450 €/an
Calcul : 1 038 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 245 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 470 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 677 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 245 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 148 €/an
Calcul : 179 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 765 €
Revenus locatifs : +12 450 €
Charges déductibles : -34 765 €
Résultat foncier Année 1 : -22 315 €(Déficit de 22 315 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 915 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 315 €/an
Revenus locatifs : +12 450 €
Charges déductibles : -10 315 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 135 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 914.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 156 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 725 €(65% de 156 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 699 €/an
Calcul : 101 725 € × 3,636% = 3 699 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 450 €34 771 €6 251 €-22 321 €21 400 €921 €921 €
212 699 €10 152 €6 082 €2 547 €---
312 953 €9 977 €5 907 €2 976 €---
413 212 €9 797 €5 727 €3 415 €---
513 476 €9 611 €5 541 €3 865 €---
613 746 €9 418 €5 348 €4 327 €---
714 021 €9 220 €5 149 €4 801 €---
814 301 €9 014 €4 944 €5 287 €---
914 587 €8 802 €4 732 €5 785 €---
1014 879 €8 583 €4 512 €6 296 €---
1115 177 €8 356 €4 286 €6 820 €---
1215 480 €8 122 €4 052 €7 358 €---
1315 790 €7 880 €3 810 €7 910 €---
1416 105 €7 630 €3 560 €8 475 €---
1516 428 €7 372 €3 302 €9 056 €---
1616 756 €7 105 €3 035 €9 651 €---
1717 091 €6 830 €2 759 €10 262 €---
1817 433 €6 545 €2 475 €10 888 €---
1917 782 €6 251 €2 180 €11 531 €---
2018 137 €5 947 €1 876 €12 191 €---
2118 500 €5 633 €1 562 €12 868 €---
2218 870 €5 308 €1 238 €13 562 €---
2319 247 €4 973 €903 €14 275 €---
2419 632 €4 626 €556 €15 006 €---
2520 025 €4 268 €198 €15 757 €---
TOTAL398 778 €216 191 €89 987 €182 588 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 588 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 450 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 615 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 615 €-6 420 €+9 035 €
2+2 615 €+488 €+2 127 €
3+2 615 €+893 €+1 722 €
4+2 615 €+1 024 €+1 591 €
5+2 615 €+1 160 €+1 455 €
6+2 615 €+1 298 €+1 317 €
7+2 615 €+1 440 €+1 175 €
8+2 615 €+1 586 €+1 029 €
9+2 615 €+1 736 €+879 €
10+2 615 €+1 889 €+726 €
11+2 615 €+2 046 €+569 €
12+2 615 €+2 207 €+408 €
13+2 615 €+2 373 €+242 €
14+2 615 €+2 543 €+72 €
15+2 615 €+2 717 €-102 €
16+2 615 €+2 895 €-280 €
17+2 615 €+3 078 €-463 €
18+2 615 €+3 266 €-651 €
19+2 615 €+3 459 €-844 €
20+2 615 €+3 657 €-1 042 €
21+2 615 €+3 860 €-1 245 €
22+2 615 €+4 069 €-1 454 €
23+2 615 €+4 282 €-1 667 €
24+2 615 €+4 502 €-1 887 €
25+2 615 €+4 727 €-2 112 €
Total+65 375 €+54 776 €+10 599 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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