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Appartement

Bien expiré
VilleCholet (49)
Surface54m²
Coût Total94 260€
Loyer Annuel8 693€
Rentabilité9.22%
Cashflow/mois+163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 425,93 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 8
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 11, Mandat exclusif

Grand type 2, 54 m², offrant de beaux volumes et une agréable luminosité grâce à sa belle exposition. Vous profiterez également d'un balcon permettant de savourer une vue entièrement dégagée Excellente opportunité que ce soit en résidence principale ou pour investissement locatif ! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Cholet-49300/144

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.042397, -0.879090
Total : 94 260€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 11 100€
Valeur du bien : 88 100€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 13.42€/m²/mois
Fourchette : 10.80€ - 16.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 724€/mois
Loyer annuel estimé : 8693€/an
Fourchette totale : 583€ - 900€/mois
Fourchette annuelle : 7001€ - 10795€/an
Rentabilité brute :9.22%
Fourchette de rentabilité :7.43% - 11.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 581,25 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 388 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-8 388€ (-9.8%)
Marge achat-revente :-8 872€ (-10.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :461,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :27,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 489,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 291,33€
Coût de l'assurance :8 247,75€
Taxe foncière : 869,35€/an
Soit par mois : 72,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 724,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 561,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :162,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 154 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour de l'électroménager et peinture.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 100 €(206 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:5 500€
    Rafraîchissement cuisine complète: 10 m² × 550€/m² = 5500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambre:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 693 €/an
Calcul : 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 070 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 260 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 330 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 869 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 370 €
Revenus locatifs : +8 693 €
Charges déductibles : -15 370 €
Résultat foncier Année 1 : -6 676 €(Déficit de 6 676 €)
Imputable sur revenu global : 6 676 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 270 €/an
Revenus locatifs : +8 693 €
Charges déductibles : -4 270 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 424 €/an
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 693 €15 373 €3 073 €-6 679 €6 679 €--
28 867 €4 190 €2 991 €4 677 €---
39 045 €4 105 €2 905 €4 940 €---
49 226 €4 016 €2 817 €5 209 €---
59 410 €3 925 €2 726 €5 485 €---
69 598 €3 831 €2 631 €5 768 €---
79 790 €3 733 €2 534 €6 057 €---
89 986 €3 632 €2 433 €6 354 €---
910 186 €3 528 €2 329 €6 658 €---
1010 389 €3 420 €2 221 €6 969 €---
1110 597 €3 309 €2 110 €7 288 €---
1210 809 €3 194 €1 995 €7 615 €---
1311 025 €3 075 €1 876 €7 950 €---
1411 246 €2 952 €1 753 €8 293 €---
1511 471 €2 826 €1 626 €8 645 €---
1611 700 €2 694 €1 495 €9 006 €---
1711 934 €2 559 €1 360 €9 376 €---
1812 173 €2 419 €1 219 €9 754 €---
1912 416 €2 274 €1 075 €10 143 €---
2012 665 €2 124 €925 €10 541 €---
2112 918 €1 969 €770 €10 949 €---
2213 176 €1 810 €610 €11 367 €---
2313 440 €1 644 €445 €11 796 €---
2413 709 €1 474 €274 €12 235 €---
2513 983 €1 297 €98 €12 686 €---
TOTAL278 454 €85 373 €44 291 €193 082 €6 679 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 004 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 082 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 693 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 826 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 826 €-2 004 €+3 830 €
2+1 826 €+1 403 €+423 €
3+1 826 €+1 482 €+344 €
4+1 826 €+1 563 €+263 €
5+1 826 €+1 646 €+180 €
6+1 826 €+1 730 €+96 €
7+1 826 €+1 817 €+9 €
8+1 826 €+1 906 €-80 €
9+1 826 €+1 997 €-171 €
10+1 826 €+2 091 €-265 €
11+1 826 €+2 186 €-360 €
12+1 826 €+2 285 €-459 €
13+1 826 €+2 385 €-559 €
14+1 826 €+2 488 €-662 €
15+1 826 €+2 594 €-768 €
16+1 826 €+2 702 €-876 €
17+1 826 €+2 813 €-987 €
18+1 826 €+2 926 €-1 100 €
19+1 826 €+3 043 €-1 217 €
20+1 826 €+3 162 €-1 336 €
21+1 826 €+3 285 €-1 459 €
22+1 826 €+3 410 €-1 584 €
23+1 826 €+3 539 €-1 713 €
24+1 826 €+3 671 €-1 845 €
25+1 826 €+3 806 €-1 980 €
Total+45 650 €+57 924 €+-12 274 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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