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maison vente 10 pieces mont sur guesnes 265m2

VilleGuesnes (86)
Surface265
Coût Total293 120
Loyer Annuel21 782
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+81
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 265 m²
Prix au m² : 826,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre sur un Vaste Terrain à Mont Sur Guesnes

Vous rêvez de tranquillité, cette maison sur mesure qui nécessite toutefois des travaux est un véritable bijou niché et isolé dans la forêt Avec une surface habitable de 265 m² et un terrain étendu de 10 000 m², cette propriété offre un cadre de vie exceptionnel pour les amoureux de la nature.

L'intérieur de la maison est séparée en deux logements, l'un sous forme de gîtes qui nécessite des travaux de rafraichissement avec salon avec insert, deux chambres et deux autres en bas, un coin kitchenette, salle de bain et toilette séparé. Dans l'autre partie que l'on accède par l'extérieur, plusieurs pièces rénovées avec notamment un ancien four intérieur restauré.

Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite et laissez-vous séduire par le potentiel de cette maison.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 197 et classe CLIMAT C indice 19. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Miguel Ruiz mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 892721887, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Guesnes
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86420
Total : 293 120
Prix d'acquisition : 219 000
Travaux : 56 600
Valeur du bien : 275 600
Frais de notaire : 17 520
Coût estimé : 17 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 265
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1815€/mois
Loyer annuel estimé : 21782€/an
Fourchette totale : 1404€ - 2347€/mois
Fourchette annuelle : 16848€ - 28160€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :697,78 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :184 912
Prix d'achat :219 000
Décote à l'achat :+34 088 (+18.4%)
Marge achat-revente :-108 208€ (-58.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :293 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 467,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :85,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 552,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 108,34
Coût de l'assurance :25 648,00
Taxe foncière : 2 178,15€/an
Soit par mois : 181,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 815,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 734,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 265 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 265 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 33 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 600(214 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:15 900
    Isolation combles: 265 m² × 60€/m² = 15900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 900
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 300€/fenêtre = 9900€ (pose incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (plomberie et électricité mises aux normes incluses)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (plomberie et électricité mises aux normes incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 815 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 782 €/an
Calcul : 1 815 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 131 €/an
Base de calcul : Emprunt de 293 120 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 026 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 178 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 935
Revenus locatifs : +21 782
Charges déductibles : -69 935
Résultat foncier Année 1 : -48 153(Déficit de 48 153 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 753
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 335 €/an
Revenus locatifs : +21 782
Charges déductibles : -13 335
Résultat foncier Années 2+ : 8 447 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26753.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 78269 94410 140-48 16321 400 €26 763 €26 763 €
222 21713 0799 8749 139--17 624 €
322 66112 8039 5999 858--7 766 €
423 11512 5199 31510 596---
523 57712 2249 01911 353---
624 04911 9188 71412 130---
724 53011 6028 39812 928---
825 02011 2748 07013 746---
925 52110 9357 73114 586---
1026 03110 5837 37915 447---
1126 55210 2207 01616 332---
1227 0839 8436 63917 240---
1327 6249 4536 24918 172---
1428 1779 0495 84419 128---
1528 7408 6305 42620 110---
1629 3158 1974 99321 118---
1729 9017 7484 54422 153---
1830 4997 2834 07923 216---
1931 1096 8023 59824 307---
2031 7326 3043 10025 428---
2132 3665 7882 58426 578---
2233 0145 2532 04927 760---
2333 6744 7001 49628 974---
2434 3474 12792330 220---
2535 0343 53332931 501---
TOTAL697 669283 810147 108413 85821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 413 858
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 782 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 574 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 574-6 420+10 994
2+4 5740+4 574
3+4 5740+4 574
4+4 574+849+3 725
5+4 574+3 406+1 168
6+4 574+3 639+935
7+4 574+3 878+696
8+4 574+4 124+450
9+4 574+4 376+198
10+4 574+4 634-60
11+4 574+4 900-326
12+4 574+5 172-598
13+4 574+5 451-877
14+4 574+5 738-1 164
15+4 574+6 033-1 459
16+4 574+6 335-1 761
17+4 574+6 646-2 072
18+4 574+6 965-2 391
19+4 574+7 292-2 718
20+4 574+7 628-3 054
21+4 574+7 974-3 400
22+4 574+8 328-3 754
23+4 574+8 692-4 118
24+4 574+9 066-4 492
25+4 574+9 450-4 876
Total+114 350+124 158+-9 808
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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