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maison vente 10 pieces mont sur guesnes 265m2

Bien expiré
VilleGuesnes (86)
Surface265m²
Coût Total293 120€
Loyer Annuel21 782€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 265 m²
Prix au m² : 826,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre sur un Vaste Terrain à Mont Sur Guesnes

Vous rêvez de tranquillité, cette maison sur mesure qui nécessite toutefois des travaux est un véritable bijou niché et isolé dans la forêt Avec une surface habitable de 265 m² et un terrain étendu de 10 000 m², cette propriété offre un cadre de vie exceptionnel pour les amoureux de la nature.

L'intérieur de la maison est séparée en deux logements, l'un sous forme de gîtes qui nécessite des travaux de rafraichissement avec salon avec insert, deux chambres et deux autres en bas, un coin kitchenette, salle de bain et toilette séparé. Dans l'autre partie que l'on accède par l'extérieur, plusieurs pièces rénovées avec notamment un ancien four intérieur restauré.

Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite et laissez-vous séduire par le potentiel de cette maison.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 197 et classe CLIMAT C indice 19. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Miguel Ruiz mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 892721887, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Guesnes
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86420
Total : 293 120€
Prix d'acquisition : 219 000€
Travaux : 56 600€
Valeur du bien : 275 600€
Frais de notaire : 17 520€
Coût estimé : 17 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 265m²
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1815€/mois
Loyer annuel estimé : 21782€/an
Fourchette totale : 1404€ - 2347€/mois
Fourchette annuelle : 16848€ - 28160€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :697,78 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :184 912 €
Prix d'achat :219 000 €
Décote à l'achat :+34 088€ (+18.4%)
Marge achat-revente :-108 208€ (-58.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :293 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 467,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :85,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 552,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 108,34€
Coût de l'assurance :25 648,00€
Taxe foncière : 2 178,15€/an
Soit par mois : 181,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 815,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 734,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 265 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 265 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 33 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 600 €(214 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:15 900€
    Isolation combles: 265 m² × 60€/m² = 15900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 900€
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 300€/fenêtre = 9900€ (pose incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (plomberie et électricité mises aux normes incluses)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (plomberie et électricité mises aux normes incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 815 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 782 €/an
Calcul : 1 815 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 131 €/an
Base de calcul : Emprunt de 293 120 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 026 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 178 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 935 €
Revenus locatifs : +21 782 €
Charges déductibles : -69 935 €
Résultat foncier Année 1 : -48 153 €(Déficit de 48 153 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 753 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 335 €/an
Revenus locatifs : +21 782 €
Charges déductibles : -13 335 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 447 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26753.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350 €(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 782 €69 944 €10 140 €-48 163 €21 400 €26 763 €26 763 €
222 217 €13 079 €9 874 €9 139 €--17 624 €
322 661 €12 803 €9 599 €9 858 €--7 766 €
423 115 €12 519 €9 315 €10 596 €---
523 577 €12 224 €9 019 €11 353 €---
624 049 €11 918 €8 714 €12 130 €---
724 530 €11 602 €8 398 €12 928 €---
825 020 €11 274 €8 070 €13 746 €---
925 521 €10 935 €7 731 €14 586 €---
1026 031 €10 583 €7 379 €15 447 €---
1126 552 €10 220 €7 016 €16 332 €---
1227 083 €9 843 €6 639 €17 240 €---
1327 624 €9 453 €6 249 €18 172 €---
1428 177 €9 049 €5 844 €19 128 €---
1528 740 €8 630 €5 426 €20 110 €---
1629 315 €8 197 €4 993 €21 118 €---
1729 901 €7 748 €4 544 €22 153 €---
1830 499 €7 283 €4 079 €23 216 €---
1931 109 €6 802 €3 598 €24 307 €---
2031 732 €6 304 €3 100 €25 428 €---
2132 366 €5 788 €2 584 €26 578 €---
2233 014 €5 253 €2 049 €27 760 €---
2333 674 €4 700 €1 496 €28 974 €---
2434 347 €4 127 €923 €30 220 €---
2535 034 €3 533 €329 €31 501 €---
TOTAL697 669 €283 810 €147 108 €413 858 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 413 858 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 782 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 574 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 574 €-6 420 €+10 994 €
2+4 574 €0 €+4 574 €
3+4 574 €0 €+4 574 €
4+4 574 €+849 €+3 725 €
5+4 574 €+3 406 €+1 168 €
6+4 574 €+3 639 €+935 €
7+4 574 €+3 878 €+696 €
8+4 574 €+4 124 €+450 €
9+4 574 €+4 376 €+198 €
10+4 574 €+4 634 €-60 €
11+4 574 €+4 900 €-326 €
12+4 574 €+5 172 €-598 €
13+4 574 €+5 451 €-877 €
14+4 574 €+5 738 €-1 164 €
15+4 574 €+6 033 €-1 459 €
16+4 574 €+6 335 €-1 761 €
17+4 574 €+6 646 €-2 072 €
18+4 574 €+6 965 €-2 391 €
19+4 574 €+7 292 €-2 718 €
20+4 574 €+7 628 €-3 054 €
21+4 574 €+7 974 €-3 400 €
22+4 574 €+8 328 €-3 754 €
23+4 574 €+8 692 €-4 118 €
24+4 574 €+9 066 €-4 492 €
25+4 574 €+9 450 €-4 876 €
Total+114 350 €+124 158 €+-9 808 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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