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Loft à vendre

Bien expiré
VilleCourbevoie (92)
Surface326m²
Coût Total1 090 840€
Loyer Annuel101 714€
Rentabilité9.32%
Cashflow/mois+1 983€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 998 000 €
Surface : 326 m²
Prix au m² : 3 061,35 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Cave, 5 chambres, Terrasse, calme

A proximité immédiate de la gare SNCF de Courbevoie et des commerces. Proche de la Seine, cet espace loft vaste et lumineux vous enchantera par ses volumes généreux et son ambiance chaleureuse autour de son patio privatif au calme total. Actuellement à usage de bureaux, le bien peut être transformé en usage mixte ou strictement résidentiel (accord obtenu de la Mairie de Courbevoie).

Son plateau de plain-pied de 326m2 déjà cloisonné vous offrira des possibilités d'aménagement nombreuses (triple séjour, suite parentale, family room, nombreuses chambres, salle de gym, home office..). Une plateforme contiguë au bien, en jouissance privative, complète ce bien.

Possibilité d'acquérir en sus 6 parkings en sous-sol au prix unitaire de 15.000 euros.

Ville : Courbevoie
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92400
Coordonnées : 48.898419, 2.251497
Total : 1 090 840€
Prix d'acquisition : 998 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 1 011 000€
Frais de notaire : 79 840€
Coût estimé : 79 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 326m²
Loyer prédit : 26.00€/m²/mois
Fourchette : 20.60€ - 32.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 8476€/mois
Loyer annuel estimé : 101714€/an
Fourchette totale : 6715€ - 10699€/mois
Fourchette annuelle : 80584€ - 128385€/an
Rentabilité brute :9.32%
Fourchette de rentabilité :7.39% - 11.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 366,79 €/m²
Basé sur :214 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :2 075 572 €
Prix d'achat :998 000 €
Décote à l'achat :-1 077 572€ (-51.9%)
Marge achat-revente :984 732€ (47.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 090 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 327,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :318,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 5 645,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :507 371,69€
Coût de l'assurance :95 448,50€
Taxe foncière : 10 171,39€/an
Soit par mois : 847,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 8 476,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 493,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 983,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 441 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 326 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 5/5 visible - chambres en excellent état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 476 €/mois
Revenus locatifs annuels : 101 714 €/an
Calcul : 8 476 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 35 208 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 090 840 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 818 €/an
Calcul : 318 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 10 171 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 198 €
Revenus locatifs : +101 714 €
Charges déductibles : -62 198 €
Résultat foncier Année 1 : 39 516 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 49 198 €/an
Revenus locatifs : +101 714 €
Charges déductibles : -49 198 €
Résultat foncier Années 2+ : 52 516 €/an
Prix d'achat du bien : 998 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 648 700 €(65% de 998 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 23 589 €/an
Calcul : 648 700 € × 3,636% = 23 589 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1101 714 €62 232 €35 243 €39 482 €---
2103 748 €48 280 €34 291 €55 468 €---
3105 823 €47 296 €33 307 €58 527 €---
4107 940 €46 280 €32 291 €61 660 €---
5110 098 €45 230 €31 240 €64 869 €---
6112 300 €44 145 €30 155 €68 156 €---
7114 546 €43 024 €29 034 €71 523 €---
8116 837 €41 865 €27 876 €74 972 €---
9119 174 €40 669 €26 679 €78 506 €---
10121 558 €39 432 €25 443 €82 126 €---
11123 989 €38 155 €24 165 €85 834 €---
12126 469 €36 835 €22 845 €89 634 €---
13128 998 €35 471 €21 482 €93 527 €---
14131 578 €34 062 €20 073 €97 516 €---
15134 209 €32 606 €18 617 €101 603 €---
16136 894 €31 102 €17 113 €105 792 €---
17139 631 €29 548 €15 559 €110 083 €---
18142 424 €27 942 €13 953 €114 482 €---
19145 273 €26 283 €12 294 €118 989 €---
20148 178 €24 569 €10 580 €123 609 €---
21151 142 €22 799 €8 809 €128 343 €---
22154 164 €20 969 €6 980 €133 195 €---
23157 248 €19 079 €5 089 €138 169 €---
24160 393 €17 125 €3 136 €143 267 €---
25163 601 €15 107 €1 118 €148 493 €---
TOTAL3 257 928 €870 105 €507 372 €2 387 823 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 387 823 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 101 714 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +21 360 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+21 360 €+11 844 €+9 516 €
2+21 360 €+16 640 €+4 720 €
3+21 360 €+17 558 €+3 802 €
4+21 360 €+18 498 €+2 862 €
5+21 360 €+19 461 €+1 899 €
6+21 360 €+20 447 €+913 €
7+21 360 €+21 457 €-97 €
8+21 360 €+22 492 €-1 132 €
9+21 360 €+23 552 €-2 192 €
10+21 360 €+24 638 €-3 278 €
11+21 360 €+25 750 €-4 390 €
12+21 360 €+26 890 €-5 530 €
13+21 360 €+28 058 €-6 698 €
14+21 360 €+29 255 €-7 895 €
15+21 360 €+30 481 €-9 121 €
16+21 360 €+31 737 €-10 377 €
17+21 360 €+33 025 €-11 665 €
18+21 360 €+34 345 €-12 985 €
19+21 360 €+35 697 €-14 337 €
20+21 360 €+37 083 €-15 723 €
21+21 360 €+38 503 €-17 143 €
22+21 360 €+39 959 €-18 599 €
23+21 360 €+41 451 €-20 091 €
24+21 360 €+42 980 €-21 620 €
25+21 360 €+44 548 €-23 188 €
Total+534 000 €+716 347 €+-182 347 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 142 jours
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