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Achat : Appartement Lucéram (06440)

Bien expiré
VilleLucéram (06)
Surface107m²
Coût Total209 220€
Loyer Annuel15 191€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 485,98 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 107 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer, Rez-de-chaussée

Luceram : 3 Pieces En DUPLEX Située au cœur du charmant village de Lucéram, cet appartement d'environ 77m²loi Carrez (106m² de surface au sol) sur deux niveaux séduit par son authenticité, son potentiel. Rez-de-chaussée : Une cuisine, Un séjour, une salle à manger, une salle d'eau et un WC. 1er étage : Une mezzanine desservant 2 chambres De plus, une cave voûtée d'environ 10m², stationnement facile à proximité. Un bien rare alliant authenticité, tranquillité. DPE : D

Ville : Lucéram
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06440
Coordonnées : 43.882690, 7.359130
Total : 209 220€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 37 500€
Valeur du bien : 196 500€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 11.83€/m²/mois
Fourchette : 9.86€ - 14.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1266€/mois
Loyer annuel estimé : 15191€/an
Fourchette totale : 1055€ - 1519€/mois
Fourchette annuelle : 12660€ - 18227€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 380,95 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :254 762 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-95 762€ (-37.6%)
Marge achat-revente :45 542€ (17.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 037,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :61,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 098,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 979,94€
Coût de l'assurance :18 306,75€
Taxe foncière : 1 519,09€/an
Soit par mois : 126,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 265,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 224,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 107 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine si nécessaire (placards, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500 €(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 1400€
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 7000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€
  • Chambres - Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 1500€ = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lucéram (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 266 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 191 €/an
Calcul : 1 266 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 044 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 220 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 732 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 519 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 795 €
Revenus locatifs : +15 191 €
Charges déductibles : -46 795 €
Résultat foncier Année 1 : -31 604 €(Déficit de 31 604 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 204 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 295 €/an
Revenus locatifs : +15 191 €
Charges déductibles : -9 295 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 896 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10204.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 191 €46 802 €7 051 €-31 611 €21 400 €10 211 €10 211 €
215 495 €9 115 €6 864 €6 380 €--3 831 €
315 805 €8 922 €6 670 €6 883 €---
416 121 €8 721 €6 470 €7 399 €---
516 443 €8 514 €6 263 €7 929 €---
616 772 €8 300 €6 049 €8 472 €---
717 107 €8 078 €5 827 €9 029 €---
817 450 €7 849 €5 598 €9 600 €---
917 799 €7 612 €5 360 €10 187 €---
1018 155 €7 366 €5 115 €10 788 €---
1118 518 €7 112 €4 861 €11 405 €---
1218 888 €6 850 €4 598 €12 038 €---
1319 266 €6 578 €4 326 €12 688 €---
1419 651 €6 296 €4 045 €13 355 €---
1520 044 €6 005 €3 754 €14 039 €---
1620 445 €5 704 €3 453 €14 741 €---
1720 854 €5 393 €3 141 €15 461 €---
1821 271 €5 070 €2 819 €16 201 €---
1921 696 €4 737 €2 485 €16 960 €---
2022 130 €4 392 €2 140 €17 739 €---
2122 573 €4 034 €1 783 €18 538 €---
2223 024 €3 665 €1 414 €19 359 €---
2323 485 €3 283 €1 031 €20 202 €---
2423 954 €2 887 €636 €21 067 €---
2524 434 €2 478 €227 €21 955 €---
TOTAL486 568 €195 764 €101 980 €290 805 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 290 805 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 191 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 190 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 190 €-6 420 €+9 610 €
2+3 190 €0 €+3 190 €
3+3 190 €+916 €+2 274 €
4+3 190 €+2 220 €+970 €
5+3 190 €+2 379 €+811 €
6+3 190 €+2 542 €+648 €
7+3 190 €+2 709 €+481 €
8+3 190 €+2 880 €+310 €
9+3 190 €+3 056 €+134 €
10+3 190 €+3 236 €-46 €
11+3 190 €+3 422 €-232 €
12+3 190 €+3 612 €-422 €
13+3 190 €+3 806 €-616 €
14+3 190 €+4 006 €-816 €
15+3 190 €+4 212 €-1 022 €
16+3 190 €+4 422 €-1 232 €
17+3 190 €+4 638 €-1 448 €
18+3 190 €+4 860 €-1 670 €
19+3 190 €+5 088 €-1 898 €
20+3 190 €+5 322 €-2 132 €
21+3 190 €+5 562 €-2 372 €
22+3 190 €+5 808 €-2 618 €
23+3 190 €+6 061 €-2 871 €
24+3 190 €+6 320 €-3 130 €
25+3 190 €+6 587 €-3 397 €
Total+79 750 €+87 241 €+-7 491 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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