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vente - appartement

Bien expiré
VilleCarhaix-Plouguer (29)
Surface43m²
Coût Total90 350€
Loyer Annuel6 076€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 162,79 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle d eau, Petit prix

********************** OFFRE EN COURS... VISITES SUSPENDUES !!! *****************************************

CARHAIX PLOUGUER, centre-ville, au premier étage de type 2 d'environ 40m², en bon état, comprenant : pièce principale (cuisin/salle à manger/salon), chambre, salle de bains et WC.

Cave.

LES + : appartement situé au centre ville, lumineux, petit immeuble (3 lots), PRIX !!!

  • Montant moyen annuel de la quote part de charges (budget prévisionnel) : 120 € soit 10 € par mois

Honoraires de 11.11 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (45 000 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Julien ROCABOY inscrit au RSAC de LORIENT n° 484 983 572 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Carhaix-Plouguer
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29270
Coordonnées : 48.280000, -3.570000
Total : 90 350€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 36 350€
Valeur du bien : 86 350€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 11.77€/m²/mois
Fourchette : 9.21€ - 15.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 506€/mois
Loyer annuel estimé : 6076€/an
Fourchette totale : 396€ - 647€/mois
Fourchette annuelle : 4752€ - 7768€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :447,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :27,11€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 474,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 750,23€
Coût de l'assurance :8 131,50€
Taxe foncière : 607,57€/an
Soit par mois : 50,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 10,00€/mois
Soit par an : 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 506,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 534,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine vieillissante nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain vieillissante nécessitant une mise à jour
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 350 €(845 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (inclut la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (inclut la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (inclut la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carhaix-Plouguer (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 506 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 076 €/an
Calcul : 506 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 024 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 350 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 325 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 608 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 120 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 427 €
Revenus locatifs : +6 076 €
Charges déductibles : -40 427 €
Résultat foncier Année 1 : -34 351 €(Déficit de 34 351 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 951 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 077 €/an
Revenus locatifs : +6 076 €
Charges déductibles : -4 077 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 999 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12950.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 076 €40 430 €3 027 €-34 354 €21 400 €12 954 €12 954 €
26 197 €3 999 €2 946 €2 198 €--10 756 €
36 321 €3 916 €2 863 €2 405 €--8 350 €
46 448 €3 830 €2 777 €2 618 €--5 733 €
56 577 €3 741 €2 688 €2 836 €--2 897 €
66 708 €3 649 €2 596 €3 060 €---
76 842 €3 553 €2 500 €3 289 €---
86 979 €3 455 €2 402 €3 524 €---
97 119 €3 353 €2 300 €3 766 €---
107 261 €3 247 €2 194 €4 014 €---
117 406 €3 138 €2 085 €4 268 €---
127 554 €3 025 €1 972 €4 529 €---
137 706 €2 908 €1 855 €4 797 €---
147 860 €2 788 €1 735 €5 072 €---
158 017 €2 663 €1 610 €5 354 €---
168 177 €2 533 €1 480 €5 644 €---
178 341 €2 400 €1 347 €5 941 €---
188 508 €2 261 €1 208 €6 246 €---
198 678 €2 118 €1 065 €6 560 €---
208 851 €1 970 €917 €6 881 €---
219 028 €1 817 €764 €7 211 €---
229 209 €1 659 €606 €7 550 €---
239 393 €1 495 €442 €7 898 €---
249 581 €1 325 €273 €8 255 €---
259 772 €1 150 €97 €8 622 €---
TOTAL194 608 €106 421 €43 750 €88 187 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 187 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 076 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 276 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 276 €-6 420 €+7 696 €
2+1 276 €0 €+1 276 €
3+1 276 €0 €+1 276 €
4+1 276 €0 €+1 276 €
5+1 276 €0 €+1 276 €
6+1 276 €+49 €+1 227 €
7+1 276 €+987 €+289 €
8+1 276 €+1 057 €+219 €
9+1 276 €+1 130 €+146 €
10+1 276 €+1 204 €+72 €
11+1 276 €+1 280 €-4 €
12+1 276 €+1 359 €-83 €
13+1 276 €+1 439 €-163 €
14+1 276 €+1 522 €-246 €
15+1 276 €+1 606 €-330 €
16+1 276 €+1 693 €-417 €
17+1 276 €+1 782 €-506 €
18+1 276 €+1 874 €-598 €
19+1 276 €+1 968 €-692 €
20+1 276 €+2 064 €-788 €
21+1 276 €+2 163 €-887 €
22+1 276 €+2 265 €-989 €
23+1 276 €+2 369 €-1 093 €
24+1 276 €+2 477 €-1 201 €
25+1 276 €+2 587 €-1 311 €
Total+31 900 €+26 456 €+5 444 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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