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Maison à vendre

Bien expiré
VilleForgès (19)
Surface275m²
Coût Total315 450€
Loyer Annuel25 815€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+260€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 205 000 €
Surface : 275 m²
Prix au m² : 745,45 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cette jolie maison en pierre de 275m² composée de 8 pièces dont 6 chambres spacieuses, sur un terrain de 641m² de nature plat et clos. Parfaitement adaptée pour un projet locatif, trois chambres sont actuellment louées 70€ et trois autres 100€, chacune avec salle d'eau privative. Un cadre idéal, proche des commodités. Pour plus de renseignemenst n'hésitez pas à contacter votre agence BLAYEZ Immobilier à ARGENTAT-SUR-DORDOGNE

Ville : Forgès
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19380
Coordonnées : 45.164106, 1.863162
Total : 315 450€
Prix d'acquisition : 205 000€
Travaux : 94 050€
Valeur du bien : 299 050€
Frais de notaire : 16 400€
Coût estimé : 16 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 275m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 2151€/mois
Loyer annuel estimé : 25815€/an
Fourchette totale : 1690€ - 2739€/mois
Fourchette annuelle : 20278€ - 32863€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 10.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 102,75 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :303 256 €
Prix d'achat :205 000 €
Décote à l'achat :-98 256€ (-32.4%)
Marge achat-revente :-12 194€ (-4.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :315 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 584,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :92,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 676,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 839,10€
Coût de l'assurance :27 601,87€
Taxe foncière : 2 581,47€/an
Soit par mois : 215,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 151,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 891,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :259,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 275 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 275 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le score DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol
Quantité: environ 20 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 050 €(342 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 3 500€
  • Isolation:9 750€
    Isolation toiture/combles: 275 m² × 30€/m² = 8 250€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:28 500€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 750€/fenêtre = 25 500€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:13 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2 000€/m² = 12 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10 000€ = 10 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Chambres:5 100€
    Parquet flottant: 72 m² × 50€/m² = 3 600€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Forgès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 57 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 151 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 815 €/an
Calcul : 2 151 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 996 €/an
Base de calcul : Emprunt de 315 450 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 104 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 581 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 732 €
Revenus locatifs : +25 815 €
Charges déductibles : -108 732 €
Résultat foncier Année 1 : -82 917 €(Déficit de 82 917 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 517 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 682 €/an
Revenus locatifs : +25 815 €
Charges déductibles : -14 682 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 133 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61517.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 205 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250 €(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 815 €108 742 €11 007 €-82 928 €21 400 €61 528 €61 528 €
226 331 €14 405 €10 720 €11 926 €--49 602 €
326 858 €14 108 €10 422 €12 750 €--36 851 €
427 395 €13 799 €10 114 €13 595 €--23 256 €
527 943 €13 480 €9 795 €14 463 €--8 794 €
628 502 €13 150 €9 464 €15 352 €---
729 072 €12 807 €9 121 €16 265 €---
829 653 €12 452 €8 767 €17 201 €---
930 246 €12 085 €8 399 €18 161 €---
1030 851 €11 704 €8 018 €19 147 €---
1131 468 €11 309 €7 624 €20 159 €---
1232 097 €10 901 €7 215 €21 196 €---
1332 739 €10 478 €6 792 €22 262 €---
1433 394 €10 039 €6 354 €23 355 €---
1534 062 €9 585 €5 900 €24 477 €---
1634 743 €9 115 €5 429 €25 628 €---
1735 438 €8 627 €4 942 €26 811 €---
1836 147 €8 123 €4 437 €28 024 €---
1936 870 €7 600 €3 914 €29 270 €---
2037 607 €7 058 €3 373 €30 549 €---
2138 359 €6 497 €2 812 €31 862 €---
2239 126 €5 916 €2 230 €33 211 €---
2339 909 €5 314 €1 628 €34 595 €---
2440 707 €4 690 €1 005 €36 017 €---
2541 521 €4 044 €359 €37 477 €---
TOTAL826 853 €346 028 €159 839 €480 825 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 480 825 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 815 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 421 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 421 €-6 420 €+11 841 €
2+5 421 €0 €+5 421 €
3+5 421 €0 €+5 421 €
4+5 421 €0 €+5 421 €
5+5 421 €0 €+5 421 €
6+5 421 €+1 968 €+3 453 €
7+5 421 €+4 879 €+542 €
8+5 421 €+5 160 €+261 €
9+5 421 €+5 448 €-27 €
10+5 421 €+5 744 €-323 €
11+5 421 €+6 048 €-627 €
12+5 421 €+6 359 €-938 €
13+5 421 €+6 678 €-1 257 €
14+5 421 €+7 006 €-1 585 €
15+5 421 €+7 343 €-1 922 €
16+5 421 €+7 689 €-2 268 €
17+5 421 €+8 043 €-2 622 €
18+5 421 €+8 407 €-2 986 €
19+5 421 €+8 781 €-3 360 €
20+5 421 €+9 165 €-3 744 €
21+5 421 €+9 559 €-4 138 €
22+5 421 €+9 963 €-4 542 €
23+5 421 €+10 379 €-4 958 €
24+5 421 €+10 805 €-5 384 €
25+5 421 €+11 243 €-5 822 €
Total+135 525 €+144 248 €+-8 723 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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