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Bel appartement F4 dans un immeuble sécurisé à Belfort

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface73m²
Coût Total109 420€
Loyer Annuel8 016€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois-162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 739,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 15, Cave, Nombre de WC : 1

Girardi Immobilier vous propose en exclusivité un appartement F4 situé au 8e étage d'une résidence privée avec ascenseur et concierge, à proximité immédiate de toutes les commodités à Belfort. Idéal pour un investissement locatif ou une résidence principale. Cet appartement très lumineux, doté d'une loggia, offre un beau salon desservant une première chambre pouvant également faire office de séjour selon vos besoins. Les deux autres chambres sont spacieuses et lumineuses. Vous trouverez également une salle de bain, un WC séparé ainsi qu'une buanderie. La cuisine est semi-équipée. L'appartement est actuellement loué 630 EUR par mois, dont 180 EUR de charges. Taxe foncière : 1 000 EUR. Pour organiser une visite ou obtenir des informations complémentaires, contactez Can Sakar au 07 68 47 66 20 ou par mail à : can.sakar@girardi2.com

  • http://www.girardi-immobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.637960, 6.862894
Total : 109 420€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 51 100€
Valeur du bien : 105 100€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 668€/mois
Loyer annuel estimé : 8016€/an
Fourchette totale : 520€ - 858€/mois
Fourchette annuelle : 6244€ - 10291€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 372,78 €/m²
Basé sur :496 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 213 €
Prix d'achat :54 000 €
Décote à l'achat :-46 213€ (-46.1%)
Marge achat-revente :-9 207€ (-9.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :534,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 566,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 893,45€
Coût de l'assurance :9 574,25€
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 180,00€/mois
Soit par an : 2 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 667,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 829,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si nécessaire (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 73 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si l'actuel est électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine (placards, électroménager) et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité).
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol (parquet) et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs et sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 100 €(700 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (prix moyen avec pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 42 m² × 50€/m² = 2100€, Peinture murs: 42 m² × 30€/m² = 1260€, Main d'œuvre: 1140€
  • Salon:2 000€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 668 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 016 €/an
Calcul : 668 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 532 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 420 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 160 €/an
Calcul : 180 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 175 €
Revenus locatifs : +8 016 €
Charges déductibles : -58 175 €
Résultat foncier Année 1 : -50 159 €(Déficit de 50 159 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 759 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 075 €/an
Revenus locatifs : +8 016 €
Charges déductibles : -7 075 €
Résultat foncier Années 2+ : 941 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28758.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 016 €58 178 €3 535 €-50 162 €21 400 €28 762 €28 762 €
28 176 €6 983 €3 440 €1 194 €--27 569 €
38 340 €6 884 €3 341 €1 456 €--26 113 €
48 507 €6 782 €3 239 €1 725 €--24 388 €
58 677 €6 677 €3 134 €2 000 €--22 388 €
68 850 €6 568 €3 025 €2 282 €--20 106 €
79 027 €6 455 €2 912 €2 572 €--17 534 €
89 208 €6 339 €2 796 €2 869 €--14 666 €
99 392 €6 219 €2 676 €3 173 €--11 493 €
109 580 €6 095 €2 552 €3 485 €--8 008 €
119 771 €5 967 €2 424 €3 804 €--4 204 €
129 967 €5 835 €2 292 €4 132 €---
1310 166 €5 698 €2 155 €4 468 €---
1410 369 €5 556 €2 013 €4 813 €---
1510 577 €5 410 €1 867 €5 166 €---
1610 788 €5 260 €1 717 €5 529 €---
1711 004 €5 104 €1 561 €5 900 €---
1811 224 €4 943 €1 400 €6 282 €---
1911 449 €4 776 €1 233 €6 672 €---
2011 678 €4 604 €1 061 €7 073 €---
2111 911 €4 427 €884 €7 485 €---
2212 149 €4 243 €700 €7 906 €---
2312 392 €4 053 €510 €8 339 €---
2412 640 €3 858 €315 €8 783 €---
2512 893 €3 655 €112 €9 238 €---
TOTAL256 751 €190 568 €50 893 €66 183 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 183 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 016 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 683 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 683 €-6 420 €+8 103 €
2+1 683 €0 €+1 683 €
3+1 683 €0 €+1 683 €
4+1 683 €0 €+1 683 €
5+1 683 €0 €+1 683 €
6+1 683 €0 €+1 683 €
7+1 683 €0 €+1 683 €
8+1 683 €0 €+1 683 €
9+1 683 €0 €+1 683 €
10+1 683 €0 €+1 683 €
11+1 683 €0 €+1 683 €
12+1 683 €+1 240 €+443 €
13+1 683 €+1 340 €+343 €
14+1 683 €+1 444 €+239 €
15+1 683 €+1 550 €+133 €
16+1 683 €+1 659 €+24 €
17+1 683 €+1 770 €-87 €
18+1 683 €+1 884 €-201 €
19+1 683 €+2 002 €-319 €
20+1 683 €+2 122 €-439 €
21+1 683 €+2 245 €-562 €
22+1 683 €+2 372 €-689 €
23+1 683 €+2 502 €-819 €
24+1 683 €+2 635 €-952 €
25+1 683 €+2 771 €-1 088 €
Total+42 075 €+21 116 €+20 959 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 172 jours
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