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Maison de ville 6 pièces 111 m²

VilleMontoulieu (09)
Surface111m²
Coût Total179 450€
Loyer Annuel12 058€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 945,95 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 6 pièces principales

Maison à rénover située sur la commune de Montoulieu, offrant de beaux volumes avec 4 chambres, une cour attenante agréable et un fort potentiel grâce aux combles aménageables. Idéal pour une famille, un projet de résidence principale ou un investissement. Charme de l'ancien et nombreuses possibilités d'aménagement. Honoraires à charge acquéreur : 9.2%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence annonce : 513-676 Date de réalisation du diagnostic : 01/03/2022 Prix hors honoraires : 96 154 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 380 € et 5 950 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Montoulieu
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09000
Coordonnées : 42.908300, 1.626965
Total : 179 450€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 66 050€
Valeur du bien : 171 050€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 9.05€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 12.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1005€/mois
Loyer annuel estimé : 12058€/an
Fourchette totale : 750€ - 1346€/mois
Fourchette annuelle : 9005€ - 16146€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 9.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 512,61 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :167 900 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-62 900€ (-37.5%)
Marge achat-revente :-11 550€ (-6.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :898,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 950,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 060,70€
Coût de l'assurance :15 701,88€
Taxe foncière : 1 205,78€/an
Soit par mois : 100,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 004,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 051,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 111 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour améliorer la performance énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en très mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques non respectées
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, évacuations fonctionnelles
Quantité: 1 maison
Raison: Plomberie à vérifier pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 050 €(595 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 550€
    Isolation combles: 111 m² × 50€/m² = 5550€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 160€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montoulieu (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 005 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 058 €/an
Calcul : 1 005 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 202 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 450 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 206 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 086 €
Revenus locatifs : +12 058 €
Charges déductibles : -74 086 €
Résultat foncier Année 1 : -62 028 €(Déficit de 62 028 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 628 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 036 €/an
Revenus locatifs : +12 058 €
Charges déductibles : -8 036 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 022 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40628.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 058 €74 092 €6 208 €-62 034 €21 400 €40 634 €40 634 €
212 299 €7 879 €6 045 €4 420 €--36 214 €
312 545 €7 711 €5 877 €4 834 €--31 380 €
412 796 €7 536 €5 702 €5 260 €--26 120 €
513 052 €7 356 €5 522 €5 696 €--20 424 €
613 313 €7 169 €5 335 €6 144 €--14 280 €
713 579 €6 975 €5 141 €6 604 €--7 676 €
813 851 €6 774 €4 941 €7 076 €--599 €
914 128 €6 567 €4 733 €7 561 €---
1014 410 €6 352 €4 518 €8 059 €---
1114 698 €6 129 €4 295 €8 570 €---
1214 992 €5 898 €4 064 €9 094 €---
1315 292 €5 659 €3 825 €9 633 €---
1415 598 €5 412 €3 578 €10 186 €---
1515 910 €5 156 €3 322 €10 754 €---
1616 228 €4 890 €3 057 €11 338 €---
1716 553 €4 616 €2 782 €11 937 €---
1816 884 €4 331 €2 497 €12 553 €---
1917 222 €4 037 €2 203 €13 185 €---
2017 566 €3 732 €1 898 €13 834 €---
2117 917 €3 416 €1 582 €14 502 €---
2218 276 €3 088 €1 255 €15 187 €---
2318 641 €2 750 €916 €15 891 €---
2419 014 €2 399 €565 €16 615 €---
2519 394 €2 035 €202 €17 359 €---
TOTAL386 216 €201 957 €90 061 €184 259 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 259 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 058 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 532 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 532 €-6 420 €+8 952 €
2+2 532 €0 €+2 532 €
3+2 532 €0 €+2 532 €
4+2 532 €0 €+2 532 €
5+2 532 €0 €+2 532 €
6+2 532 €0 €+2 532 €
7+2 532 €0 €+2 532 €
8+2 532 €0 €+2 532 €
9+2 532 €+2 088 €+444 €
10+2 532 €+2 418 €+114 €
11+2 532 €+2 571 €-39 €
12+2 532 €+2 728 €-196 €
13+2 532 €+2 890 €-358 €
14+2 532 €+3 056 €-524 €
15+2 532 €+3 226 €-694 €
16+2 532 €+3 401 €-869 €
17+2 532 €+3 581 €-1 049 €
18+2 532 €+3 766 €-1 234 €
19+2 532 €+3 955 €-1 423 €
20+2 532 €+4 150 €-1 618 €
21+2 532 €+4 350 €-1 818 €
22+2 532 €+4 556 €-2 024 €
23+2 532 €+4 767 €-2 235 €
24+2 532 €+4 985 €-2 453 €
25+2 532 €+5 208 €-2 676 €
Total+63 300 €+55 278 €+8 022 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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