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Maison

Bien expiré
VilleBourgueil (37)
Surface143m²
Coût Total242 115€
Loyer Annuel15 277€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 1 139,86 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Jardin

EN VENTE CHEZ CITYA PLANCHON. Venez découvrir dans un lotissement au calme, cette spacieuse maison de 143m² habitables. Vous allez aimer les volumes, son agencement. Au rez de chaussée, vous trouverez une entrée, une cuisine, une buanderie, un grand séjour, une salle d'eau, et un WC. A l'étage, une salle de bains, un WC, et 4 chambres. Elle possède un jardin de 660m², et un grand garage. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Chinon-37500/134

Ville : Bourgueil
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37140
Coordonnées : 47.288450, 0.166741
Total : 242 115€
Prix d'acquisition : 163 000€
Travaux : 66 075€
Valeur du bien : 229 075€
Frais de notaire : 13 040€
Coût estimé : 13 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 11.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1273€/mois
Loyer annuel estimé : 15277€/an
Fourchette totale : 1004€ - 1615€/mois
Fourchette annuelle : 12043€ - 19379€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 115€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 212,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :70,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 282,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 510,43€
Coût de l'assurance :21 185,06€
Taxe foncière : 1 527,66€/an
Soit par mois : 127,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 273,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 410,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 318 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 143 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux éléments de rangement et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimé 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et entretien
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la cuisine et salle de bain
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 075 €(462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 725€
    Isolation des combles: 143 m² × 75€/m² = 10725€, Main d'œuvre: 15%
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 15%
  • Menuiseries - Fenêtres:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€, Main d'œuvre: 15%
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 600€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1200€/m² = 9600€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 750€
    Parquet flottant: 50 m² × 75€/m² = 3750€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité - Mise aux normes:2 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2400€ = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie - Mise aux normes:6 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourgueil (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 125€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 273 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 277 €/an
Calcul : 1 273 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 368 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 115 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 847 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 528 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 075 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 818 €
Revenus locatifs : +15 277 €
Charges déductibles : -76 818 €
Résultat foncier Année 1 : -61 541 €(Déficit de 61 541 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 141 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 743 €/an
Revenus locatifs : +15 277 €
Charges déductibles : -10 743 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 534 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40141.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 163 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 950 €(65% de 163 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 853 €/an
Calcul : 105 950 € × 3,636% = 3 853 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 277 €76 826 €8 376 €-61 549 €21 400 €40 149 €40 149 €
215 582 €10 531 €8 156 €5 051 €--35 098 €
315 894 €10 304 €7 929 €5 590 €--29 509 €
416 212 €10 069 €7 694 €6 143 €--23 366 €
516 536 €9 825 €7 450 €6 711 €--16 655 €
616 867 €9 573 €7 198 €7 294 €--9 361 €
717 204 €9 311 €6 936 €7 892 €--1 469 €
817 548 €9 041 €6 666 €8 507 €---
917 899 €8 761 €6 386 €9 138 €---
1018 257 €8 470 €6 095 €9 787 €---
1118 622 €8 170 €5 795 €10 452 €---
1218 995 €7 859 €5 484 €11 136 €---
1319 374 €7 536 €5 161 €11 838 €---
1419 762 €7 203 €4 828 €12 559 €---
1520 157 €6 857 €4 482 €13 300 €---
1620 560 €6 499 €4 124 €14 061 €---
1720 971 €6 128 €3 753 €14 843 €---
1821 391 €5 745 €3 370 €15 646 €---
1921 819 €5 347 €2 972 €16 472 €---
2022 255 €4 935 €2 560 €17 320 €---
2122 700 €4 509 €2 134 €18 191 €---
2223 154 €4 068 €1 693 €19 086 €---
2323 617 €3 611 €1 236 €20 007 €---
2424 090 €3 137 €762 €20 952 €---
2524 571 €2 647 €272 €21 924 €---
TOTAL489 313 €246 962 €121 510 €242 352 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 352 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 277 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 208 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 208 €-6 420 €+9 628 €
2+3 208 €0 €+3 208 €
3+3 208 €0 €+3 208 €
4+3 208 €0 €+3 208 €
5+3 208 €0 €+3 208 €
6+3 208 €0 €+3 208 €
7+3 208 €0 €+3 208 €
8+3 208 €+2 112 €+1 096 €
9+3 208 €+2 742 €+466 €
10+3 208 €+2 936 €+272 €
11+3 208 €+3 136 €+72 €
12+3 208 €+3 341 €-133 €
13+3 208 €+3 551 €-343 €
14+3 208 €+3 768 €-560 €
15+3 208 €+3 990 €-782 €
16+3 208 €+4 218 €-1 010 €
17+3 208 €+4 453 €-1 245 €
18+3 208 €+4 694 €-1 486 €
19+3 208 €+4 941 €-1 733 €
20+3 208 €+5 196 €-1 988 €
21+3 208 €+5 457 €-2 249 €
22+3 208 €+5 726 €-2 518 €
23+3 208 €+6 002 €-2 794 €
24+3 208 €+6 286 €-3 078 €
25+3 208 €+6 577 €-3 369 €
Total+80 200 €+72 705 €+7 495 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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