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Maison à vendre

VilleIsola (06)
Surface107
Coût Total202 400
Loyer Annuel11 341
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-192
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 448,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cheminée, 3 chambres

Maison de village de caractère Isola Village

Située au coeur d'Isola Village, cette authentique maison de village offre un beau potentiel et séduira les amateurs de charme et d'authenticité.

Édifiée sur quatre niveaux, pour une superficie d'environ 100 m², elle se compose de trois chambres, d'une salle de bain, d'une salle d'eau, ainsi que d'un studio pouvant être aménagé en espace totalement indépendant, idéal pour accueillir famille, amis ou envisager un projet locatif.

Une cheminée vient compléter les prestations et apporte une atmosphère chaleureuse à la pièce de vie.

La maison est à rafraichir ou à réaménager si nécessaire. Elle offre l'opportunité de repenser les espaces selon vos envies tout en conservant le cachet de l'ancien.

L'accès en voiture est possible jusqu'au pied de la maison, facilitant les chargements et déchargements, mais le stationnement n'est pas autorisé devant le bien. Des solutions de stationnement sont disponibles à proximité dans le village.

Une belle opportunité pour les amoureux de la montagne à la recherche d'une résidence principale, secondaire ou d'un investissement avec un fort potentiel, dans un environnement authentique et recherché.

À découvrir sans tarder.

Ville : Isola
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06420
Coordonnées : 44.192460, 7.074237
Total : 202 400
Prix d'acquisition : 155 000
Travaux : 35 000
Valeur du bien : 190 000
Frais de notaire : 12 400
Coût estimé : 12 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 6.61€ - 11.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 945€/mois
Loyer annuel estimé : 11341€/an
Fourchette totale : 708€ - 1262€/mois
Fourchette annuelle : 8492€ - 15146€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 567,55 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :381 728
Prix d'achat :155 000
Décote à l'achat :-226 728 (-59.4%)
Marge achat-revente :179 328€ (47.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :991,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :50,60€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 042,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 104,66
Coût de l'assurance :15 180,00
Taxe foncière : 1 134,10€/an
Soit par mois : 94,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 945,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 136,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-191,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 122 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salle à manger en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 000(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:16 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 8000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité) + Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€ (incluant baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité) + Main d'œuvre: 1500€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ = 1200€
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ = 800€
  • Autres pièces - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Isola (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 945 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 341 €/an
Calcul : 945 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 593 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 400 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 607 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 134 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 334
Revenus locatifs : +11 341
Charges déductibles : -43 334
Résultat foncier Année 1 : -31 993(Déficit de 31 993 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 21 293
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 334 €/an
Revenus locatifs : +11 341
Charges déductibles : -8 334
Résultat foncier Années 2+ : 3 007 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21293.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 34143 3416 600-32 00010 700 €21 300 €21 300 €
211 5688 1636 4223 405--17 895 €
311 7997 9806 2383 819--14 076 €
412 0357 7906 0494 245--9 831 €
512 2767 5945 8534 682--5 149 €
612 5217 3915 6505 130--19 €
712 7727 1825 4415 590---
813 0276 9655 2246 062---
913 2886 7425 0016 546---
1013 5546 5114 7697 043---
1113 8256 2724 5307 553---
1214 1016 0254 2848 076---
1314 3835 7704 0288 613---
1414 6715 5063 7659 165---
1514 9645 2333 4929 731---
1615 2634 9523 21010 312---
1715 5694 6602 91910 908---
1815 8804 3602 61811 521---
1916 1984 0492 30712 149---
2016 5223 7271 98612 794---
2116 8523 3951 65413 457---
2217 1893 0521 31014 137---
2317 5332 69795614 836---
2417 8842 33058915 553---
2518 2411 95121016 290---
TOTAL363 255173 63795 105189 61810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 618
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 382 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 382-3 210+5 592
2+2 3820+2 382
3+2 3820+2 382
4+2 3820+2 382
5+2 3820+2 382
6+2 3820+2 382
7+2 382+1 671+711
8+2 382+1 819+563
9+2 382+1 964+418
10+2 382+2 113+269
11+2 382+2 266+116
12+2 382+2 423-41
13+2 382+2 584-202
14+2 382+2 749-367
15+2 382+2 919-537
16+2 382+3 094-712
17+2 382+3 272-890
18+2 382+3 456-1 074
19+2 382+3 645-1 263
20+2 382+3 838-1 456
21+2 382+4 037-1 655
22+2 382+4 241-1 859
23+2 382+4 451-2 069
24+2 382+4 666-2 284
25+2 382+4 887-2 505
Total+59 550+56 885+2 665
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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