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Maison 10 pièces 167 m²

Bien expiré
VillePloeuc-sur-Lié (22)
Surface167m²
Coût Total184 100€
Loyer Annuel14 940€
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois+160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 652,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 167 m²

Un ensemble immobilier construit en pierres et couvert sous ardoise comprenant :

  • Une maison ayant : au rez-de-chaussée : cuisine avec cheminée, salon, salle à manger, salle d'eau et wc. A l'étage : deux chambres et bureau. Grenier au dessus.
  • Appartement au 1er étage accessible par le garage, comprenant : séjour/salon avec cheminée, wc, salle d'eau, cuisine, deux chambres et un bureau. Terrasse au 1er étage accessible par les deux logements. Atelier avec vitrine donnant sur la rue. Un garage, un débarras chaufferie avec cheminée - le tout communiquant entre les deux logements.

Surface : 167 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/10/2025

Consommation énergie primaire : 308 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 278.8 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 840 € et 6 560 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Ploeuc-sur-Lié
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22150
Coordonnées : 48.349055, -2.795884
Total : 184 100€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 66 380€
Valeur du bien : 175 380€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 7.45€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 9.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1245€/mois
Loyer annuel estimé : 14940€/an
Fourchette totale : 993€ - 1561€/mois
Fourchette annuelle : 11915€ - 18732€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 10.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :906,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :53,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 960,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 971,26€
Coût de l'assurance :16 108,75€
Taxe foncière : 1 493,96€/an
Soit par mois : 124,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 244,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 085,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :159,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 167 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de l'électroménager, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine (environ 10-12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - électroménager fonctionnel mais daté
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 380 €(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12600€ = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 680€
    Isolation combles: 167 m² × 40€/m² = 6680€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€ = 18900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 400€
    Rénovation lourde salon: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1 système de plomberie × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ploeuc-sur-Lié (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 245 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 940 €/an
Calcul : 1 245 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 088 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 100 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 644 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 494 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 607 €
Revenus locatifs : +14 940 €
Charges déductibles : -74 607 €
Résultat foncier Année 1 : -59 667 €(Déficit de 59 667 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 267 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 227 €/an
Revenus locatifs : +14 940 €
Charges déductibles : -8 227 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 713 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38267.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 940 €74 613 €6 094 €-59 673 €21 400 €38 273 €38 273 €
215 238 €8 070 €5 931 €7 169 €--31 104 €
315 543 €7 901 €5 763 €7 642 €--23 462 €
415 854 €7 727 €5 589 €8 127 €--15 335 €
516 171 €7 547 €5 409 €8 624 €--6 711 €
616 495 €7 361 €5 222 €9 134 €---
716 824 €7 168 €5 030 €9 656 €---
817 161 €6 969 €4 831 €10 192 €---
917 504 €6 763 €4 625 €10 741 €---
1017 854 €6 550 €4 412 €11 304 €---
1118 211 €6 330 €4 192 €11 881 €---
1218 576 €6 103 €3 964 €12 473 €---
1318 947 €5 867 €3 729 €13 080 €---
1419 326 €5 624 €3 485 €13 702 €---
1519 713 €5 372 €3 234 €14 340 €---
1620 107 €5 112 €2 974 €14 995 €---
1720 509 €4 843 €2 705 €15 666 €---
1820 919 €4 565 €2 426 €16 354 €---
1921 337 €4 277 €2 139 €17 061 €---
2021 764 €3 979 €1 841 €17 785 €---
2122 200 €3 672 €1 534 €18 528 €---
2222 644 €3 354 €1 216 €19 290 €---
2323 096 €3 025 €887 €20 071 €---
2423 558 €2 685 €547 €20 873 €---
2524 029 €2 333 €195 €21 696 €---
TOTAL478 521 €207 809 €87 971 €270 712 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 712 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 940 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 137 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 137 €-6 420 €+9 557 €
2+3 137 €0 €+3 137 €
3+3 137 €0 €+3 137 €
4+3 137 €0 €+3 137 €
5+3 137 €0 €+3 137 €
6+3 137 €+727 €+2 410 €
7+3 137 €+2 897 €+240 €
8+3 137 €+3 058 €+79 €
9+3 137 €+3 222 €-85 €
10+3 137 €+3 391 €-254 €
11+3 137 €+3 564 €-427 €
12+3 137 €+3 742 €-605 €
13+3 137 €+3 924 €-787 €
14+3 137 €+4 111 €-974 €
15+3 137 €+4 302 €-1 165 €
16+3 137 €+4 498 €-1 361 €
17+3 137 €+4 700 €-1 563 €
18+3 137 €+4 906 €-1 769 €
19+3 137 €+5 118 €-1 981 €
20+3 137 €+5 335 €-2 198 €
21+3 137 €+5 558 €-2 421 €
22+3 137 €+5 787 €-2 650 €
23+3 137 €+6 021 €-2 884 €
24+3 137 €+6 262 €-3 125 €
25+3 137 €+6 509 €-3 372 €
Total+78 425 €+81 214 €+-2 789 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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