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Achat : Maison Soyaux (16800)

Bien expiré
VilleSoyaux (16)
Surface104m²
Coût Total168 911€
Loyer Annuel11 026€
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 918 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 960,75 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 104 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

À 5 min de la place Victor Hugo, maison mitoyenne sur 2 niveaux. À l'étage : séjour, cuisine séparée, 2 chambres, salle de bain, Wc. Rdc : garage, chambre, atelier, cellier, cave. Terrain clos d'env 340 m², double accès, cour, parking. Technique : chauffage gaz de ville, double vitrage Pvc, tout-à-l'égout. Travaux à prévoir. Honoraires inclus dans le prix : 9.2%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

Ville : Soyaux
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16800
Coordonnées : 45.639290, 0.207010
Total : 168 911€
Prix d'acquisition : 99 918€
Travaux : 61 000€
Valeur du bien : 160 918€
Frais de notaire : 7 993€
Coût estimé : 7 993€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 6.82€ - 11.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 919€/mois
Loyer annuel estimé : 11026€/an
Fourchette totale : 709€ - 1191€/mois
Fourchette annuelle : 8506€ - 14294€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 768,71 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 946 €
Prix d'achat :99 918 €
Décote à l'achat :-84 028€ (-45.7%)
Marge achat-revente :15 035€ (8.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 911€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :845,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :49,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 894,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 771,48€
Coût de l'assurance :14 779,71€
Taxe foncière : 1 102,61€/an
Soit par mois : 91,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 918,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 986,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (104 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement de la décoration
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection de la plomberie complète dans la maison
Quantité: maison complète (104 m²)
Raison: Mise aux normes et état général de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 000 €(587 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 200€
    Isolation toiture/combles: 104 m² × 50€/m² = 5200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€/fenêtre = 10400€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (mobilier et électroménager inclus)
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (mobilier et plomberie inclus)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (pose incluse)
  • Salon:800€
    Peinture murs salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:10 400€
    Réfection plomberie complète: 104 m² × 100€/m² = 10400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soyaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 919 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 026 €/an
Calcul : 919 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 838 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 911 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 591 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 103 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 532 €
Revenus locatifs : +11 026 €
Charges déductibles : -68 532 €
Résultat foncier Année 1 : -57 505 €(Déficit de 57 505 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 105 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 532 €/an
Revenus locatifs : +11 026 €
Charges déductibles : -7 532 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 495 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36105.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 918 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 947 €(65% de 99 918 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 362 €/an
Calcul : 64 947 € × 3,636% = 2 362 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 026 €68 537 €5 843 €-57 511 €21 400 €36 111 €36 111 €
211 247 €7 384 €5 690 €3 863 €--32 248 €
311 472 €7 225 €5 532 €4 246 €--28 002 €
411 701 €7 061 €5 368 €4 640 €--23 362 €
511 935 €6 891 €5 198 €5 044 €--18 319 €
612 174 €6 715 €5 021 €5 459 €--12 860 €
712 417 €6 533 €4 839 €5 884 €--6 976 €
812 666 €6 344 €4 650 €6 321 €--654 €
912 919 €6 149 €4 455 €6 770 €---
1013 177 €5 946 €4 252 €7 231 €---
1113 441 €5 737 €4 043 €7 704 €---
1213 710 €5 519 €3 826 €8 190 €---
1313 984 €5 295 €3 601 €8 689 €---
1414 263 €5 062 €3 368 €9 202 €---
1514 549 €4 821 €3 127 €9 728 €---
1614 840 €4 571 €2 877 €10 269 €---
1715 137 €4 312 €2 619 €10 824 €---
1815 439 €4 045 €2 351 €11 395 €---
1915 748 €3 767 €2 073 €11 981 €---
2016 063 €3 480 €1 786 €12 583 €---
2116 384 €3 183 €1 489 €13 202 €---
2216 712 €2 875 €1 181 €13 837 €---
2317 046 €2 556 €862 €14 490 €---
2417 387 €2 226 €532 €15 162 €---
2517 735 €1 884 €190 €15 851 €---
TOTAL353 171 €188 117 €84 771 €165 054 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 054 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 026 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 315 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 315 €-6 420 €+8 735 €
2+2 315 €0 €+2 315 €
3+2 315 €0 €+2 315 €
4+2 315 €0 €+2 315 €
5+2 315 €0 €+2 315 €
6+2 315 €0 €+2 315 €
7+2 315 €0 €+2 315 €
8+2 315 €0 €+2 315 €
9+2 315 €+1 835 €+480 €
10+2 315 €+2 169 €+146 €
11+2 315 €+2 311 €+4 €
12+2 315 €+2 457 €-142 €
13+2 315 €+2 607 €-292 €
14+2 315 €+2 761 €-446 €
15+2 315 €+2 918 €-603 €
16+2 315 €+3 081 €-766 €
17+2 315 €+3 247 €-932 €
18+2 315 €+3 418 €-1 103 €
19+2 315 €+3 594 €-1 279 €
20+2 315 €+3 775 €-1 460 €
21+2 315 €+3 960 €-1 645 €
22+2 315 €+4 151 €-1 836 €
23+2 315 €+4 347 €-2 032 €
24+2 315 €+4 548 €-2 233 €
25+2 315 €+4 755 €-2 440 €
Total+57 875 €+49 516 €+8 359 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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