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Achat maison

Bien expiré
VilleCirières (79)
Surface62m²
Coût Total62 760€
Loyer Annuel5 420€
Rentabilité8.64%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 758,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 62 m², 3 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle de bain, 2 Toilettes, Toilette séparée, Chauffage individuel électrique, Salle de séjour, Jardin, Terrain de 280 m², Travaux

Idéale pour un investissement locatif ou un premier achat, cette maison de bourg est située sur l'axe Cerizay-Bressuire. Elle vous offre environ 62 m² composés au rez-de-chaussée d'un salon-séjour-cuisine, d'un WC et d'une autre pièce et à l'étage, de deux chambres, d'un WC et d'une salle de bain. Ouvertures en PVC, double vitrage. Toitures et travaux intérieurs à prévoir. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles

Ville : Cirières
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79140
Coordonnées : 46.841770, -0.655310
Total : 62 760€
Prix d'acquisition : 47 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 59 000€
Frais de notaire : 3 760€
Coût estimé : 3 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 7.29€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 452€/mois
Loyer annuel estimé : 5420€/an
Fourchette totale : 344€ - 593€/mois
Fourchette annuelle : 4130€ - 7114€/an
Rentabilité brute :8.64%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 11.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :62 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :306,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :17,78€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 323,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 091,39€
Coût de l'assurance :5 334,60€
Taxe foncière : 542,05€/an
Soit par mois : 45,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 451,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 369,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :82,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour un meilleur rendement énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Entretien
Nettoyage et entretien de la cave
Quantité: cave (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible - besoin de nettoyage et d'entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 452 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 420 €/an
Calcul : 452 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 019 €/an
Base de calcul : Emprunt de 62 760 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 213 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 542 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 775 €
Revenus locatifs : +5 420 €
Charges déductibles : -14 775 €
Résultat foncier Année 1 : -9 354 €(Déficit de 9 354 €)
Imputable sur revenu global : 9 354 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 775 €/an
Revenus locatifs : +5 420 €
Charges déductibles : -2 775 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 646 €/an
Prix d'achat du bien : 47 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550 €(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 420 €14 777 €2 021 €-9 356 €9 356 €--
25 529 €2 722 €1 967 €2 807 €---
35 639 €2 666 €1 910 €2 974 €---
45 752 €2 607 €1 852 €3 145 €---
55 867 €2 547 €1 792 €3 320 €---
65 985 €2 485 €1 729 €3 500 €---
76 104 €2 420 €1 665 €3 684 €---
86 226 €2 354 €1 598 €3 873 €---
96 351 €2 285 €1 530 €4 066 €---
106 478 €2 214 €1 459 €4 264 €---
116 608 €2 141 €1 385 €4 467 €---
126 740 €2 065 €1 310 €4 674 €---
136 874 €1 987 €1 232 €4 888 €---
147 012 €1 906 €1 151 €5 106 €---
157 152 €1 823 €1 067 €5 330 €---
167 295 €1 736 €981 €5 559 €---
177 441 €1 647 €892 €5 794 €---
187 590 €1 555 €800 €6 035 €---
197 742 €1 460 €705 €6 282 €---
207 897 €1 362 €606 €6 535 €---
218 055 €1 260 €505 €6 794 €---
228 216 €1 155 €400 €7 060 €---
238 380 €1 047 €292 €7 333 €---
248 548 €935 €180 €7 612 €---
258 719 €819 €64 €7 899 €---
TOTAL173 620 €59 977 €29 091 €113 643 €9 356 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 807 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 643 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 420 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 138 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 138 €-2 807 €+3 945 €
2+1 138 €+842 €+296 €
3+1 138 €+892 €+246 €
4+1 138 €+943 €+195 €
5+1 138 €+996 €+142 €
6+1 138 €+1 050 €+88 €
7+1 138 €+1 105 €+33 €
8+1 138 €+1 162 €-24 €
9+1 138 €+1 220 €-82 €
10+1 138 €+1 279 €-141 €
11+1 138 €+1 340 €-202 €
12+1 138 €+1 402 €-264 €
13+1 138 €+1 466 €-328 €
14+1 138 €+1 532 €-394 €
15+1 138 €+1 599 €-461 €
16+1 138 €+1 668 €-530 €
17+1 138 €+1 738 €-600 €
18+1 138 €+1 810 €-672 €
19+1 138 €+1 885 €-747 €
20+1 138 €+1 960 €-822 €
21+1 138 €+2 038 €-900 €
22+1 138 €+2 118 €-980 €
23+1 138 €+2 200 €-1 062 €
24+1 138 €+2 284 €-1 146 €
25+1 138 €+2 370 €-1 232 €
Total+28 450 €+34 093 €+-5 643 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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