Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

4 pièces de 92m2 +terrasse de 15m2 + box fermé

Bien expiré
VilleÉvry (91)
Surface92m²
Coût Total247 360€
Loyer Annuel16 416€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-424€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 205 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 2 228,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À deux minutes du centre commercial régional Appartement sans travaux…Vous posez vos meubles Appartement refait entièrement, fenêtres PVC, volets roulants électriques avec télécommande Appartement très lumineux situé au 9ème étage avec ascenseur et gardien exposé sud-ouest Grand volume dans toutes les pièces Grande entrée avec 5 placards Cuisine équipée et aménagée Grand salon exposé au Sud donnant sur la terrasse de 15m2 Salle de bain WC séparé 3 belles chambres avec placard Un dégagement pouvant être aménagé en bureau ou dressing Porte blindée Box fermé en sous-sol Un cellier de 5m2 indépendant Charge mensuel 345 euros Taxe foncière 2000 euros Faible consommation électrique 289HT par an

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Coordonnées : 48.631420, 2.427580
Total : 247 360€
Prix d'acquisition : 205 000€
Travaux : 25 960€
Valeur du bien : 230 960€
Frais de notaire : 16 400€
Coût estimé : 16 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1368€/mois
Loyer annuel estimé : 16416€/an
Fourchette totale : 938€ - 1995€/mois
Fourchette annuelle : 11258€ - 23939€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 316,91 €/m²
Basé sur :214 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :213 156 €
Prix d'achat :205 000 €
Décote à l'achat :-8 156€ (-3.8%)
Marge achat-revente :-34 204€ (-16.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 218,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :61,84€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 280,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 199,73€
Coût de l'assurance :18 552,00€
Taxe foncière : 2 000,00€/an
Soit par mois : 166,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 345,00€/mois
Soit par an : 4 140,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 368,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 792,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-424,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE C - Appartement - Vérification recommandée pour assurer le confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais peut nécessiter des améliorations
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais peut nécessiter des améliorations
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre de 18 m²
Quantité: 1 chambre (18 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement optionnel
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre de 11 m²
Quantité: 1 chambre (11 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement optionnel
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre de 11 m²
Quantité: 1 chambre (11 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement optionnel
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état, rafraîchissement optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 960 €(282 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (18 m²):1 200€
    Rafraîchissement revêtement sol chambre 18 m²: 18 m² × 40€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Revêtement sol (11 m²):880€
    Rafraîchissement revêtement sol chambre 11 m²: 11 m² × 40€/m² = 440€, Main d'œuvre: 440€
  • Chambres - Revêtement sol (11 m²):880€
    Rafraîchissement revêtement sol chambre 11 m²: 11 m² × 40€/m² = 440€, Main d'œuvre: 440€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Rafraîchissement peinture salon 25 m²: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évry (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 368 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 416 €/an
Calcul : 1 368 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 180 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 360 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 742 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 140 €/an
Calcul : 345 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 023 €
Revenus locatifs : +16 416 €
Charges déductibles : -41 023 €
Résultat foncier Année 1 : -24 606 €(Déficit de 24 606 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 206 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 063 €/an
Revenus locatifs : +16 416 €
Charges déductibles : -15 063 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 354 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3206.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 205 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250 €(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 416 €41 030 €8 188 €-24 614 €21 400 €3 214 €3 214 €
216 745 €14 852 €7 969 €1 893 €--1 321 €
317 080 €14 625 €7 743 €2 454 €---
417 421 €14 391 €7 509 €3 030 €---
517 770 €14 149 €7 267 €3 620 €---
618 125 €13 899 €7 017 €4 226 €---
718 488 €13 640 €6 758 €4 847 €---
818 857 €13 373 €6 491 €5 485 €---
919 234 €13 096 €6 214 €6 138 €---
1019 619 €12 810 €5 928 €6 809 €---
1120 011 €12 514 €5 632 €7 497 €---
1220 412 €12 208 €5 326 €8 203 €---
1320 820 €11 892 €5 010 €8 928 €---
1421 236 €11 565 €4 683 €9 671 €---
1521 661 €11 227 €4 345 €10 434 €---
1622 094 €10 877 €3 995 €11 217 €---
1722 536 €10 516 €3 634 €12 020 €---
1822 987 €10 142 €3 260 €12 845 €---
1923 447 €9 756 €2 873 €13 691 €---
2023 916 €9 356 €2 474 €14 560 €---
2124 394 €8 943 €2 061 €15 451 €---
2224 882 €8 515 €1 633 €16 366 €---
2325 379 €8 073 €1 191 €17 306 €---
2425 887 €7 616 €734 €18 271 €---
2526 405 €7 144 €262 €19 261 €---
TOTAL525 821 €316 212 €118 200 €209 610 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 610 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 416 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 447 €-6 420 €+9 867 €
2+3 447 €0 €+3 447 €
3+3 447 €+340 €+3 107 €
4+3 447 €+909 €+2 538 €
5+3 447 €+1 086 €+2 361 €
6+3 447 €+1 268 €+2 179 €
7+3 447 €+1 454 €+1 993 €
8+3 447 €+1 645 €+1 802 €
9+3 447 €+1 841 €+1 606 €
10+3 447 €+2 043 €+1 404 €
11+3 447 €+2 249 €+1 198 €
12+3 447 €+2 461 €+986 €
13+3 447 €+2 678 €+769 €
14+3 447 €+2 901 €+546 €
15+3 447 €+3 130 €+317 €
16+3 447 €+3 365 €+82 €
17+3 447 €+3 606 €-159 €
18+3 447 €+3 853 €-406 €
19+3 447 €+4 107 €-660 €
20+3 447 €+4 368 €-921 €
21+3 447 €+4 635 €-1 188 €
22+3 447 €+4 910 €-1 463 €
23+3 447 €+5 192 €-1 745 €
24+3 447 €+5 481 €-2 034 €
25+3 447 €+5 778 €-2 331 €
Total+86 175 €+62 883 €+23 292 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 73 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →