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Appartement à vendre

VilleSaint-Jean-de-la-Ruelle (45)
Surface53m²
Coût Total115 560€
Loyer Annuel6 834€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 471,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 26/08/2026, 3/4 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 17,07 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Balcon, Jardin, calme, Belle vue, Exposition nord, TV par câble, Gardien, Digicode, Interphone, Non meublé

Les Agents de l'Immobilier vous présentent cet appartement lumineux de 53 m² vendu loué (bail d'un an) au sein de la résidence calme et arborée “Clos de l'espère” à Saint Jean de la Ruelle.

L’entrée avec placard dessert une pièce de vie donnant accès à un balcon.

Vous disposez également d’une cuisine indépendante, un cellier, de deux chambres, d'une salle de bain, wc séparé et de nombreux rangements.

Les atouts supplémentaires :

-Place de parking libre -Cave privative -Résidence sécurisée avec gardien et bien entretenue

Idéalement placé, le logement bénéficie d’un environnement pratique et recherché : arrêt de bus et tram à proximité immédiate, commerces et établissements scolaires dans le voisinage.

Ne tardez pas à nous contacter !

Ville : Saint-Jean-de-la-Ruelle
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45140
Coordonnées : 47.902822, 1.876663
Total : 115 560€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 31 320€
Valeur du bien : 109 320€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 10.75€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 569€/mois
Loyer annuel estimé : 6834€/an
Fourchette totale : 493€ - 657€/mois
Fourchette annuelle : 5919€ - 7890€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 6.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 042,86 €/m²
Basé sur :199 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 272 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-30 272€ (-28.0%)
Marge achat-revente :-7 288€ (-6.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :579,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :33,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 613,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 368,26€
Coût de l'assurance :10 111,50€
Taxe foncière : 683,38€/an
Soit par mois : 56,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 569,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 670,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments de cuisine datés nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère usure nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - peu d'usure mais mise aux normes recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 320 €(591 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 6000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Eau chaude:4 800€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 4000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:4 800€
    Mise aux normes plomberie et électricité: 1 cuisine complète = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 320€
  • Salle de bain:3 000€
    Mise aux normes plomberie et électricité: 1 salle de bain complète = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-de-la-Ruelle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 569 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 834 €/an
Calcul : 569 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 017 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 560 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 404 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 683 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 425 €
Revenus locatifs : +6 834 €
Charges déductibles : -36 425 €
Résultat foncier Année 1 : -29 591 €(Déficit de 29 591 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 191 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 105 €/an
Revenus locatifs : +6 834 €
Charges déductibles : -5 105 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 729 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8190.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 834 €36 428 €4 021 €-29 595 €21 400 €8 195 €8 195 €
26 971 €5 003 €3 916 €1 967 €--6 228 €
37 110 €4 895 €3 807 €2 215 €--4 012 €
47 252 €4 782 €3 694 €2 470 €--1 542 €
57 397 €4 665 €3 577 €2 732 €---
67 545 €4 544 €3 456 €3 001 €---
77 696 €4 419 €3 331 €3 277 €---
87 850 €4 289 €3 202 €3 561 €---
98 007 €4 155 €3 067 €3 852 €---
108 167 €4 016 €2 928 €4 151 €---
118 330 €3 872 €2 784 €4 459 €---
128 497 €3 722 €2 635 €4 775 €---
138 667 €3 568 €2 480 €5 099 €---
148 840 €3 408 €2 320 €5 433 €---
159 017 €3 242 €2 154 €5 775 €---
169 197 €3 070 €1 982 €6 128 €---
179 381 €2 892 €1 804 €6 489 €---
189 569 €2 708 €1 620 €6 861 €---
199 760 €2 517 €1 429 €7 244 €---
209 956 €2 319 €1 231 €7 637 €---
2110 155 €2 114 €1 026 €8 041 €---
2210 358 €1 902 €814 €8 456 €---
2310 565 €1 682 €594 €8 883 €---
2410 776 €1 454 €367 €9 322 €---
2510 992 €1 219 €131 €9 773 €---
TOTAL218 890 €116 884 €58 368 €102 005 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 005 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 834 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 435 €-6 420 €+7 855 €
2+1 435 €0 €+1 435 €
3+1 435 €0 €+1 435 €
4+1 435 €0 €+1 435 €
5+1 435 €+357 €+1 078 €
6+1 435 €+900 €+535 €
7+1 435 €+983 €+452 €
8+1 435 €+1 068 €+367 €
9+1 435 €+1 156 €+279 €
10+1 435 €+1 245 €+190 €
11+1 435 €+1 338 €+97 €
12+1 435 €+1 432 €+3 €
13+1 435 €+1 530 €-95 €
14+1 435 €+1 630 €-195 €
15+1 435 €+1 733 €-298 €
16+1 435 €+1 838 €-403 €
17+1 435 €+1 947 €-512 €
18+1 435 €+2 058 €-623 €
19+1 435 €+2 173 €-738 €
20+1 435 €+2 291 €-856 €
21+1 435 €+2 412 €-977 €
22+1 435 €+2 537 €-1 102 €
23+1 435 €+2 665 €-1 230 €
24+1 435 €+2 797 €-1 362 €
25+1 435 €+2 932 €-1 497 €
Total+35 875 €+30 602 €+5 273 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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