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Détails du bien

Bien expiré
VilleHarreberg (57)
Surface106m²
Coût Total151 600€
Loyer Annuel9 806€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 98 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 924,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Jérôme Meyer vous propose: Idéal pour investisseur, appartement louer de 106 m² environ. Il est équipé d'une cuisine salon, séjour, deux chambres, salle de bain baisser place de parking Terrain privatif à visiter rapidement.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 242 et classe CLIMAT B indice 7. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jérôme Meyer mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de METZ sous le numéro 788610111, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Harreberg
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57870
Total : 151 600€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 45 760€
Valeur du bien : 143 760€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 7.71€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 9.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 817€/mois
Loyer annuel estimé : 9806€/an
Fourchette totale : 637€ - 1048€/mois
Fourchette annuelle : 7644€ - 12580€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :739,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :42,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 782,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 271,75€
Coût de l'assurance :12 886,00€
Taxe foncière : 980,64€/an
Soit par mois : 81,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 817,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 864,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur air/eau.
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant les placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 38 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 760 €(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (moyenne 10000-15000€) incluant main d'œuvre.
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€/fenêtre = 6600€ incluant main d'œuvre.
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité.
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ incluant main d'œuvre.
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 60€/m² = 1440€ incluant main d'œuvre.
  • Salon - Peinture:2 280€
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 60€/m² = 2280€ incluant main d'œuvre.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Harreberg (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 817 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 806 €/an
Calcul : 817 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 878 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 981 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 134 €
Revenus locatifs : +9 806 €
Charges déductibles : -52 134 €
Résultat foncier Année 1 : -42 328 €(Déficit de 42 328 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 928 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 374 €/an
Revenus locatifs : +9 806 €
Charges déductibles : -6 374 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 432 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20927.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 806 €52 139 €4 883 €-42 333 €21 400 €20 933 €20 933 €
210 003 €6 247 €4 751 €3 756 €--17 177 €
310 203 €6 110 €4 614 €4 092 €--13 085 €
410 407 €5 969 €4 473 €4 437 €--8 647 €
510 615 €5 824 €4 328 €4 791 €--3 856 €
610 827 €5 673 €4 177 €5 154 €---
711 044 €5 518 €4 022 €5 526 €---
811 264 €5 357 €3 861 €5 907 €---
911 490 €5 191 €3 695 €6 298 €---
1011 720 €5 020 €3 524 €6 700 €---
1111 954 €4 843 €3 347 €7 111 €---
1212 193 €4 660 €3 164 €7 533 €---
1312 437 €4 471 €2 975 €7 966 €---
1412 686 €4 276 €2 780 €8 410 €---
1512 939 €4 074 €2 578 €8 865 €---
1613 198 €3 866 €2 369 €9 333 €---
1713 462 €3 650 €2 154 €9 812 €---
1813 731 €3 428 €1 932 €10 303 €---
1914 006 €3 198 €1 702 €10 808 €---
2014 286 €2 961 €1 465 €11 325 €---
2114 572 €2 716 €1 219 €11 856 €---
2214 863 €2 462 €966 €12 401 €---
2315 161 €2 201 €704 €12 960 €---
2415 464 €1 930 €434 €13 534 €---
2515 773 €1 651 €155 €14 122 €---
TOTAL314 103 €153 434 €70 272 €160 669 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 669 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 806 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 059 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 059 €-6 420 €+8 479 €
2+2 059 €0 €+2 059 €
3+2 059 €0 €+2 059 €
4+2 059 €0 €+2 059 €
5+2 059 €0 €+2 059 €
6+2 059 €+389 €+1 670 €
7+2 059 €+1 658 €+401 €
8+2 059 €+1 772 €+287 €
9+2 059 €+1 890 €+169 €
10+2 059 €+2 010 €+49 €
11+2 059 €+2 133 €-74 €
12+2 059 €+2 260 €-201 €
13+2 059 €+2 390 €-331 €
14+2 059 €+2 523 €-464 €
15+2 059 €+2 660 €-601 €
16+2 059 €+2 800 €-741 €
17+2 059 €+2 944 €-885 €
18+2 059 €+3 091 €-1 032 €
19+2 059 €+3 242 €-1 183 €
20+2 059 €+3 398 €-1 339 €
21+2 059 €+3 557 €-1 498 €
22+2 059 €+3 720 €-1 661 €
23+2 059 €+3 888 €-1 829 €
24+2 059 €+4 060 €-2 001 €
25+2 059 €+4 237 €-2 178 €
Total+51 475 €+48 201 €+3 274 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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