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Maison 7 pièces 90 m²

VilleAmbrières-les-Vallées (53)
Surface90
Coût Total123 162
Loyer Annuel6 834
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-141
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 900 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 765,56 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 90 m² - Maison 7 pièces 90 m²

REFERENCE ANNONCE : 485 - Au coeur d'AMBRIERES-LES-VALLEES, maison de bourg comprenant :

  • Au rez-de-chaussée : une cuisine, un salon/séjour avec cheminée et une salle d'eau avec wc.

  • Au premier étage : une chambre.

  • Au deuxième étage : un pallier desservant deux chambres.

  • Terrasse avec vue remarquable sur la Varenne.

  • En contre-bas, un jardin.

  • Une cave.

  • Attenant, avec un accès indépendant, deux pièces à restaurer situées au premier et deuxième étage pouvant être accessible de la maison.

  • Grenier réunis sur l'ensemble.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 90 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/06/2024

Consommation énergie primaire : 248.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 780 € et 2 460 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Ambrières-les-Vallées
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53300
Coordonnées : 48.438904, -0.588649
Total : 123 162
Prix d'acquisition : 68 900
Travaux : 48 750
Valeur du bien : 117 650
Frais de notaire : 5 512
Coût estimé : 5 512
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 7.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 569€/mois
Loyer annuel estimé : 6834€/an
Fourchette totale : 461€ - 703€/mois
Fourchette annuelle : 5537€ - 8435€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 6.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :827,27 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :74 454
Prix d'achat :68 900
Décote à l'achat :-5 554 (-7.5%)
Marge achat-revente :-48 708€ (-65.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 162
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :617,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :35,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 653,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 207,96
Coût de l'assurance :10 776,68
Taxe foncière : 683,39€/an
Soit par mois : 56,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 569,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète de la chambre avec revêtement sol, peinture, et électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 - Chambre nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres au deuxième étage avec revêtement sol, peinture, et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 750(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambre - Rénovation lourde:3 000
    Rénovation chambre: 1 chambre (12 m²) × 250€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation:4 800
    Rénovation 2 chambres: 2 chambres (24 m²) × 200€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:750
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ambrières-les-Vallées (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 569 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 834 €/an
Calcul : 569 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 281 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 162 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 431 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 683 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 146
Revenus locatifs : +6 834
Charges déductibles : -54 146
Résultat foncier Année 1 : -47 312(Déficit de 47 312 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 912
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 396 €/an
Revenus locatifs : +6 834
Charges déductibles : -5 396
Résultat foncier Années 2+ : 1 438 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25911.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 785(65% de 68 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 629 €/an
Calcul : 44 785 € × 3,636% = 1 629
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 83454 1504 285-47 31621 400 €25 916 €25 916 €
26 9715 2884 1731 683--24 233 €
37 1105 1724 0571 938--22 294 €
47 2525 0523 9372 201--20 094 €
57 3974 9273 8132 470--17 623 €
67 5454 7983 6842 747--14 877 €
77 6964 6653 5503 031--11 845 €
87 8504 5273 4123 323--8 522 €
98 0074 3833 2693 624--4 898 €
108 1674 2353 1213 932--966 €
118 3314 0812 9674 249---
128 4973 9222 8084 575---
138 6673 7582 6434 910---
148 8403 5872 4725 254---
159 0173 4102 2965 607---
169 1983 2272 1125 971---
179 3823 0371 9236 344---
189 5692 8411 7266 728---
199 7612 6371 5237 123---
209 9562 4261 3127 529---
2110 1552 2081 0947 947---
2210 3581 9828688 376---
2310 5651 7486338 817---
2410 7761 5053919 271---
2510 9921 2541399 738---
TOTAL218 893138 82062 20880 07421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 074
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 834 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 435-6 420+7 855
2+1 4350+1 435
3+1 4350+1 435
4+1 4350+1 435
5+1 4350+1 435
6+1 4350+1 435
7+1 4350+1 435
8+1 4350+1 435
9+1 4350+1 435
10+1 4350+1 435
11+1 435+985+450
12+1 435+1 372+63
13+1 435+1 473-38
14+1 435+1 576-141
15+1 435+1 682-247
16+1 435+1 791-356
17+1 435+1 903-468
18+1 435+2 019-584
19+1 435+2 137-702
20+1 435+2 259-824
21+1 435+2 384-949
22+1 435+2 513-1 078
23+1 435+2 645-1 210
24+1 435+2 781-1 346
25+1 435+2 921-1 486
Total+35 875+24 022+11 853
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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