Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 5 pièces 118 m²

Bien expiré
VilleSaint-Michel-de-Plélan (22)
Surface118m²
Coût Total203 840€
Loyer Annuel11 003€
Rentabilité5.40%
Cashflow/mois-244€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 093,22 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 118 m²

A VENDRE SUR LA COMMUNE DE ST MICHEL DE PLELAN, proche de l'axe St Malo/St Brieuc, cette jolie maison en pierre non mitoyenne se compose d'une grande cuisine avec cheminée, un salon/séjour, une chambre, une salle de bains et WC. A l'étage un palier desservant deux chambres et un grand grenier aménageable. cellier. Garage. Terrain sans vis à vis arboré de 1296m² dont 330m² constructible. Travaux à prévoir. Ref : 06909

« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».

Vous avez un projet de vente, d'achat de location, de gestion, d'une maison, d'un appartement, d'un terrain ou d'un fonds de commerce, contacter l'agence Nestenn immobilier au [Coordonnées masquées].

Surface : 118 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/07/2024

Consommation énergie primaire : 287 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 130 € et 5 640 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Michel-de-Plélan
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22980
Coordonnées : 48.463863, -2.198434
Total : 203 840€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 64 520€
Valeur du bien : 193 520€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 917€/mois
Loyer annuel estimé : 11003€/an
Fourchette totale : 723€ - 1163€/mois
Fourchette annuelle : 8674€ - 13957€/an
Rentabilité brute :5.40%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 6.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 890,73 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :223 106 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-94 106€ (-42.2%)
Marge achat-revente :19 266€ (8.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 009,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 069,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 031,47€
Coût de l'assurance :17 836,00€
Taxe foncière : 1 100,26€/an
Soit par mois : 91,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 916,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 160,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-243,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 118 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie/électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager, peinture, et réfection des meubles de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - décoration vieillissante mais propre
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 520 €(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:9 940€
    Isolation combles: 118 m² × 80€/m² = 9440€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:15 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:1 280€
    Peinture 36 m²: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture salon 20 m²: 20 m² × 30€/m² = 600€, Rafraîchissement parquet: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Michel-de-Plélan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 917 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 003 €/an
Calcul : 917 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 842 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 840 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 713 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 176 €
Revenus locatifs : +11 003 €
Charges déductibles : -73 176 €
Résultat foncier Année 1 : -62 174 €(Déficit de 62 174 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 774 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 656 €/an
Revenus locatifs : +11 003 €
Charges déductibles : -8 656 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 346 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40773.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 003 €73 183 €6 849 €-62 180 €21 400 €40 780 €40 780 €
211 223 €8 481 €6 667 €2 742 €--38 038 €
311 447 €8 293 €6 479 €3 154 €--34 884 €
411 676 €8 098 €6 284 €3 578 €--31 306 €
511 910 €7 897 €6 083 €4 013 €--27 293 €
612 148 €7 688 €5 875 €4 459 €--22 834 €
712 391 €7 473 €5 659 €4 918 €--17 916 €
812 638 €7 250 €5 436 €5 389 €--12 528 €
912 891 €7 019 €5 206 €5 872 €--6 656 €
1013 149 €6 781 €4 967 €6 368 €--287 €
1113 412 €6 534 €4 720 €6 878 €---
1213 680 €6 278 €4 465 €7 402 €---
1313 954 €6 014 €4 201 €7 940 €---
1414 233 €5 741 €3 927 €8 492 €---
1514 518 €5 458 €3 645 €9 059 €---
1614 808 €5 166 €3 352 €9 642 €---
1715 104 €4 863 €3 049 €10 241 €---
1815 406 €4 550 €2 736 €10 856 €---
1915 714 €4 226 €2 412 €11 488 €---
2016 029 €3 891 €2 077 €12 138 €---
2116 349 €3 544 €1 731 €12 805 €---
2216 676 €3 186 €1 372 €13 490 €---
2317 010 €2 815 €1 001 €14 195 €---
2417 350 €2 431 €617 €14 919 €---
2517 697 €2 034 €220 €15 663 €---
TOTAL352 415 €208 894 €99 031 €143 522 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 522 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 003 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 311 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 311 €-6 420 €+8 731 €
2+2 311 €0 €+2 311 €
3+2 311 €0 €+2 311 €
4+2 311 €0 €+2 311 €
5+2 311 €0 €+2 311 €
6+2 311 €0 €+2 311 €
7+2 311 €0 €+2 311 €
8+2 311 €0 €+2 311 €
9+2 311 €0 €+2 311 €
10+2 311 €0 €+2 311 €
11+2 311 €+1 977 €+334 €
12+2 311 €+2 221 €+90 €
13+2 311 €+2 382 €-71 €
14+2 311 €+2 548 €-237 €
15+2 311 €+2 718 €-407 €
16+2 311 €+2 893 €-582 €
17+2 311 €+3 072 €-761 €
18+2 311 €+3 257 €-946 €
19+2 311 €+3 446 €-1 135 €
20+2 311 €+3 641 €-1 330 €
21+2 311 €+3 841 €-1 530 €
22+2 311 €+4 047 €-1 736 €
23+2 311 €+4 258 €-1 947 €
24+2 311 €+4 476 €-2 165 €
25+2 311 €+4 699 €-2 388 €
Total+57 775 €+43 056 €+14 719 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →