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T2 lumineux 48m2

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface48
Coût Total82 200
Loyer Annuel8 040
Rentabilité9.78%
Cashflow/mois+31
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT T2 AVEC VUE DEGAGEE

Il comprend une entrée de 7m2, un salon-séjour de 23.32 m2, cuisine aménagée de 4.64 m2, une chambre de 10.15 m2 et une salle de bains avec WC de 3.75 m2. Idéalement situé à proximité de toutes les commodités : TRAM, transports en commun, écoles, piscine et à quelques arrêts de tramway de l'école supérieure d'architecture et à 200m à pied de l'institut des métiers. Charges annuelles 2024 : 1 633 EUR soit 136 EUR / mois (Comprenant eau froide + eau chaude + chauffage + charges de copropriété...)

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 860 EUR et 1 210 EUR par an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien peut-être exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Consommation énergie primaire : 229 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 222 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 860 € et 1 210 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63100
Coordonnées : 45.813340, 3.125160
Total : 82 200
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 17 400
Valeur du bien : 77 400
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48
Loyer prédit : 13.96€/m²/mois
Fourchette : 11.40€ - 17.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 670€/mois
Loyer annuel estimé : 8040€/an
Fourchette totale : 547€ - 820€/mois
Fourchette annuelle : 6565€ - 9845€/an
Rentabilité brute :9.78%
Fourchette de rentabilité :7.99% - 11.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 208,36 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 002
Prix d'achat :60 000
Décote à l'achat :+1 998 (+3.4%)
Marge achat-revente :-24 198€ (-41.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :411,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :23,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 435,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 253,77
Coût de l'assurance :7 192,50
Taxe foncière : 803,95€/an
Soit par mois : 67,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 136,00€/mois
Soit par an : 1 632,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 669,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 638,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 400(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 800
    Cuisine complète milieu de gamme: 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salle de bain:4 200
    Rénovation salle de bain complète: 3000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant 10 m²: 60€/m² × 10 = 600€, Peinture 10 m²: 30€/m² × 10 = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité 10 m²: 100€/m² × 10 = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 670 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 040 €/an
Calcul : 670 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 841 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 200 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 288 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 804 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 632 €/an
Calcul : 136 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 965
Revenus locatifs : +8 040
Charges déductibles : -22 965
Résultat foncier Année 1 : -14 925(Déficit de 14 925 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 4 225
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 565 €/an
Revenus locatifs : +8 040
Charges déductibles : -5 565
Résultat foncier Années 2+ : 2 475 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4225.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 04022 9672 844-14 92810 700 €4 228 €4 228 €
28 2005 4932 7692 708--1 520 €
38 3645 4162 6922 949---
48 5325 3362 6123 196---
58 7025 2532 5293 449---
68 8765 1672 4443 709---
79 0545 0792 3553 975---
89 2354 9872 2634 248---
99 4204 8922 1684 528---
109 6084 7932 0694 815---
119 8004 6911 9675 109---
129 9964 5851 8625 411---
1310 1964 4761 7525 720---
1410 4004 3631 6396 037---
1510 6084 2451 5226 363---
1610 8204 1241 4006 696---
1711 0373 9981 2747 039---
1811 2573 8681 1447 390---
1911 4823 7331 0097 750---
2011 7123 5938698 119---
2111 9463 4487258 498---
2212 1853 2985758 887---
2312 4293 1434209 286---
2412 6782 9822599 695---
2512 9312 8169210 115---
TOTAL257 509126 74541 254130 76410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 764
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 040 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 688 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 688-3 210+4 898
2+1 6880+1 688
3+1 688+429+1 259
4+1 688+959+729
5+1 688+1 035+653
6+1 688+1 113+575
7+1 688+1 193+495
8+1 688+1 274+414
9+1 688+1 358+330
10+1 688+1 444+244
11+1 688+1 533+155
12+1 688+1 623+65
13+1 688+1 716-28
14+1 688+1 811-123
15+1 688+1 909-221
16+1 688+2 009-321
17+1 688+2 112-424
18+1 688+2 217-529
19+1 688+2 325-637
20+1 688+2 436-748
21+1 688+2 549-861
22+1 688+2 666-978
23+1 688+2 786-1 098
24+1 688+2 909-1 221
25+1 688+3 035-1 347
Total+42 200+39 229+2 971
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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