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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleLesparre-Médoc (33)
Surface75m²
Coût Total128 600€
Loyer Annuel8 956€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 533,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immobilier.notaires® et l'office notarial DUTOUR et associés vous proposent : Appartement à vendre - LESPARRE MEDOC (33340)


Appartement Duplex à Vendre à Lesparre-Médoc (33340) en Gironde (33)

Cet appartement se vit comme une maison et dispose d'une surface habitable de 75 m², avec un total de 3 pièces, dont 2 chambres. La distribution des espaces permet d'optimiser la fonctionnalité. Le bien est situé dans un secteur accessible, à proximité des commerces, des écoles et des services de santé. Les transports en commun sont également à proximité, facilitant les déplacements vers les villes environnantes.

Lesparre-Médoc est une commune qui offre divers points d'intérêt, tels que des marchés locaux, des installations sportives et des espaces verts propices aux activités en plein air. La ville se trouve à proximité de la région viticole du Médoc, permettant l'accès à de nombreux domaines viticoles réputés.

Le prix de vente de ce bien est de 115 000 euros honoraires de négociation inclus charge acquéreur.

Contactez notre office notarial pour obtenir de plus amples renseignements.


Visites : Sur rendez-vous. Contact :


Annonce de l'étude DUTOUR et associés - Notaires à Bordeaux - N° SIRET : 32723407600039


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Ville : Lesparre-Médoc
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33340
Coordonnées : 45.294665, -0.931745
Total : 128 600€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 4 400€
Valeur du bien : 119 400€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 9.95€/m²/mois
Fourchette : 8.01€ - 12.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 746€/mois
Loyer annuel estimé : 8956€/an
Fourchette totale : 601€ - 927€/mois
Fourchette annuelle : 7210€ - 11125€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 102,63 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :157 697 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-42 697€ (-27.1%)
Marge achat-revente :29 097€ (18.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :37,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 675,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 683,40€
Coût de l'assurance :11 252,50€
Taxe foncière : 895,61€/an
Soit par mois : 74,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 746,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 749,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine moderne.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 assumé - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 400 €(59 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Peinture salle de bain: 1 salle de bain (environ 10 m²) × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lesparre-Médoc. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture varient entre 20 et 45 €/m², avec une moyenne de 40 €/m² pour les travaux intérieurs.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 746 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 956 €/an
Calcul : 746 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 330 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 600 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 896 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 075 €
Revenus locatifs : +8 956 €
Charges déductibles : -10 075 €
Résultat foncier Année 1 : -1 119 €(Déficit de 1 119 €)
Imputable sur revenu global : 1 119 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 675 €/an
Revenus locatifs : +8 956 €
Charges déductibles : -5 675 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 281 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 956 €10 079 €4 334 €-1 123 €1 123 €--
29 135 €5 565 €4 219 €3 571 €---
39 318 €5 446 €4 100 €3 872 €---
49 504 €5 323 €3 977 €4 182 €---
59 694 €5 195 €3 850 €4 499 €---
69 888 €5 064 €3 718 €4 825 €---
710 086 €4 927 €3 582 €5 159 €---
810 288 €4 786 €3 441 €5 501 €---
910 494 €4 641 €3 295 €5 853 €---
1010 703 €4 490 €3 144 €6 214 €---
1110 917 €4 334 €2 988 €6 584 €---
1211 136 €4 172 €2 826 €6 964 €---
1311 359 €4 005 €2 659 €7 354 €---
1411 586 €3 832 €2 486 €7 754 €---
1511 817 €3 653 €2 307 €8 164 €---
1612 054 €3 468 €2 122 €8 586 €---
1712 295 €3 276 €1 931 €9 018 €---
1812 541 €3 078 €1 733 €9 462 €---
1912 792 €2 873 €1 528 €9 918 €---
2013 047 €2 661 €1 315 €10 386 €---
2113 308 €2 442 €1 096 €10 867 €---
2213 575 €2 215 €869 €11 360 €---
2313 846 €1 980 €634 €11 866 €---
2414 123 €1 737 €391 €12 386 €---
2514 405 €1 485 €139 €12 920 €---
TOTAL286 868 €100 726 €62 683 €186 141 €1 123 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 337 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 141 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 956 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 881 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 881 €-337 €+2 218 €
2+1 881 €+1 071 €+810 €
3+1 881 €+1 162 €+719 €
4+1 881 €+1 255 €+626 €
5+1 881 €+1 350 €+531 €
6+1 881 €+1 447 €+434 €
7+1 881 €+1 548 €+333 €
8+1 881 €+1 650 €+231 €
9+1 881 €+1 756 €+125 €
10+1 881 €+1 864 €+17 €
11+1 881 €+1 975 €-94 €
12+1 881 €+2 089 €-208 €
13+1 881 €+2 206 €-325 €
14+1 881 €+2 326 €-445 €
15+1 881 €+2 449 €-568 €
16+1 881 €+2 576 €-695 €
17+1 881 €+2 706 €-825 €
18+1 881 €+2 839 €-958 €
19+1 881 €+2 975 €-1 094 €
20+1 881 €+3 116 €-1 235 €
21+1 881 €+3 260 €-1 379 €
22+1 881 €+3 408 €-1 527 €
23+1 881 €+3 560 €-1 679 €
24+1 881 €+3 716 €-1 835 €
25+1 881 €+3 876 €-1 995 €
Total+47 025 €+55 842 €+-8 817 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 204 jours
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