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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleLesparre-Médoc (33)
Surface75
Coût Total128 600
Loyer Annuel8 956
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-3
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 533,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immobilier.notaires® et l'office notarial DUTOUR et associés vous proposent : Appartement à vendre - LESPARRE MEDOC (33340)


Appartement Duplex à Vendre à Lesparre-Médoc (33340) en Gironde (33)

Cet appartement se vit comme une maison et dispose d'une surface habitable de 75 m², avec un total de 3 pièces, dont 2 chambres. La distribution des espaces permet d'optimiser la fonctionnalité. Le bien est situé dans un secteur accessible, à proximité des commerces, des écoles et des services de santé. Les transports en commun sont également à proximité, facilitant les déplacements vers les villes environnantes.

Lesparre-Médoc est une commune qui offre divers points d'intérêt, tels que des marchés locaux, des installations sportives et des espaces verts propices aux activités en plein air. La ville se trouve à proximité de la région viticole du Médoc, permettant l'accès à de nombreux domaines viticoles réputés.

Le prix de vente de ce bien est de 115 000 euros honoraires de négociation inclus charge acquéreur.

Contactez notre office notarial pour obtenir de plus amples renseignements.


Visites : Sur rendez-vous. Contact :


Annonce de l'étude DUTOUR et associés - Notaires à Bordeaux - N° SIRET : 32723407600039


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Ville : Lesparre-Médoc
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33340
Coordonnées : 45.294665, -0.931745
Total : 128 600
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 4 400
Valeur du bien : 119 400
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 9.95€/m²/mois
Fourchette : 8.01€ - 12.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 746€/mois
Loyer annuel estimé : 8956€/an
Fourchette totale : 601€ - 927€/mois
Fourchette annuelle : 7210€ - 11125€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 102,63 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :157 697
Prix d'achat :115 000
Décote à l'achat :-42 697 (-27.1%)
Marge achat-revente :29 097€ (18.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :37,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 675,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 683,40
Coût de l'assurance :11 252,50
Taxe foncière : 895,61€/an
Soit par mois : 74,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 746,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 749,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine moderne.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 assumé - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 400(59 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Cuisine - Peinture:800
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800
    Peinture salle de bain: 1 salle de bain (environ 10 m²) × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lesparre-Médoc. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture varient entre 20 et 45 €/m², avec une moyenne de 40 €/m² pour les travaux intérieurs.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 746 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 956 €/an
Calcul : 746 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 330 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 600 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 896 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 075
Revenus locatifs : +8 956
Charges déductibles : -10 075
Résultat foncier Année 1 : -1 119(Déficit de 1 119 €)
Imputable sur revenu global : 1 119
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 675 €/an
Revenus locatifs : +8 956
Charges déductibles : -5 675
Résultat foncier Années 2+ : 3 281 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 95610 0794 334-1 1231 123 €--
29 1355 5654 2193 571---
39 3185 4464 1003 872---
49 5045 3233 9774 182---
59 6945 1953 8504 499---
69 8885 0643 7184 825---
710 0864 9273 5825 159---
810 2884 7863 4415 501---
910 4944 6413 2955 853---
1010 7034 4903 1446 214---
1110 9174 3342 9886 584---
1211 1364 1722 8266 964---
1311 3594 0052 6597 354---
1411 5863 8322 4867 754---
1511 8173 6532 3078 164---
1612 0543 4682 1228 586---
1712 2953 2761 9319 018---
1812 5413 0781 7339 462---
1912 7922 8731 5289 918---
2013 0472 6611 31510 386---
2113 3082 4421 09610 867---
2213 5752 21586911 360---
2313 8461 98063411 866---
2414 1231 73739112 386---
2514 4051 48513912 920---
TOTAL286 868100 72662 683186 1411 123Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 337
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 141
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 956 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 881 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 881-337+2 218
2+1 881+1 071+810
3+1 881+1 162+719
4+1 881+1 255+626
5+1 881+1 350+531
6+1 881+1 447+434
7+1 881+1 548+333
8+1 881+1 650+231
9+1 881+1 756+125
10+1 881+1 864+17
11+1 881+1 975-94
12+1 881+2 089-208
13+1 881+2 206-325
14+1 881+2 326-445
15+1 881+2 449-568
16+1 881+2 576-695
17+1 881+2 706-825
18+1 881+2 839-958
19+1 881+2 975-1 094
20+1 881+3 116-1 235
21+1 881+3 260-1 379
22+1 881+3 408-1 527
23+1 881+3 560-1 679
24+1 881+3 716-1 835
25+1 881+3 876-1 995
Total+47 025+55 842+-8 817
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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