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Proximité centre ville, appartement au 2ème et dernier étage avec jardin

VilleMontauban (82)
Surface126m²
Coût Total180 920€
Loyer Annuel13 902€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 000 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 984,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans un ensemble immobilier en copropriété, un appartement de type 3-4 comprenant : -Entrée sur dégagement avec placards, wc, salle de bains, deux chambres, séjour salon avec cheminée, cuisine, verrière, grenier, une pièce/chambre, Autre wc sur palier, jardin.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 390 € et 4 630 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montauban
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82000
Coordonnées : 44.017673, 1.353645
Total : 180 920€
Prix d'acquisition : 124 000€
Travaux : 47 000€
Valeur du bien : 171 000€
Frais de notaire : 9 920€
Coût estimé : 9 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 9.19€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1158€/mois
Loyer annuel estimé : 13902€/an
Fourchette totale : 917€ - 1464€/mois
Fourchette annuelle : 11002€ - 17566€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 936,47 €/m²
Basé sur :394 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :243 995 €
Prix d'achat :124 000 €
Décote à l'achat :-119 995€ (-49.2%)
Marge achat-revente :63 075€ (25.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :885,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :72,37€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 957,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 724,03€
Coût de l'assurance :21 710,40€
Taxe foncière : 1 390,18€/an
Soit par mois : 115,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 158,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 073,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 126 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 000 €(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:13 000€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1000€ = 13000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² carrelage × 60€/m² = 300€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 500€, Plomberie et électricité: 3000€, Main d'œuvre: 2200€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Plomberie et électricité: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montauban (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 158 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 902 €/an
Calcul : 1 158 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 875 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 920 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 868 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 390 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 134 €
Revenus locatifs : +13 902 €
Charges déductibles : -55 134 €
Résultat foncier Année 1 : -41 232 €(Déficit de 41 232 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 832 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 134 €/an
Revenus locatifs : +13 902 €
Charges déductibles : -8 134 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 768 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19832.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 600 €(65% de 124 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 931 €/an
Calcul : 80 600 € × 3,636% = 2 931 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 902 €55 140 €5 881 €-41 238 €21 400 €19 838 €19 838 €
214 180 €7 981 €5 723 €6 199 €--13 639 €
314 463 €7 818 €5 559 €6 646 €--6 993 €
414 753 €7 648 €5 390 €7 104 €---
515 048 €7 473 €5 215 €7 574 €---
615 349 €7 293 €5 034 €8 056 €---
715 656 €7 106 €4 847 €8 550 €---
815 969 €6 913 €4 654 €9 056 €---
916 288 €6 713 €4 455 €9 575 €---
1016 614 €6 507 €4 249 €10 107 €---
1116 946 €6 294 €4 036 €10 652 €---
1217 285 €6 074 €3 816 €11 211 €---
1317 631 €5 847 €3 588 €11 784 €---
1417 984 €5 612 €3 353 €12 372 €---
1518 343 €5 369 €3 110 €12 974 €---
1618 710 €5 118 €2 859 €13 592 €---
1719 084 €4 858 €2 600 €14 226 €---
1819 466 €4 590 €2 332 €14 876 €---
1919 855 €4 313 €2 055 €15 542 €---
2020 252 €4 027 €1 768 €16 225 €---
2120 657 €3 731 €1 473 €16 926 €---
2221 071 €3 425 €1 167 €17 645 €---
2321 492 €3 109 €851 €18 383 €---
2421 922 €2 783 €524 €19 139 €---
2522 360 €2 446 €187 €19 915 €---
TOTAL445 280 €188 189 €84 724 €257 091 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 091 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 902 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 919 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 919 €-6 420 €+9 339 €
2+2 919 €0 €+2 919 €
3+2 919 €0 €+2 919 €
4+2 919 €+33 €+2 886 €
5+2 919 €+2 272 €+647 €
6+2 919 €+2 417 €+502 €
7+2 919 €+2 565 €+354 €
8+2 919 €+2 717 €+202 €
9+2 919 €+2 872 €+47 €
10+2 919 €+3 032 €-113 €
11+2 919 €+3 196 €-277 €
12+2 919 €+3 363 €-444 €
13+2 919 €+3 535 €-616 €
14+2 919 €+3 712 €-793 €
15+2 919 €+3 892 €-973 €
16+2 919 €+4 078 €-1 159 €
17+2 919 €+4 268 €-1 349 €
18+2 919 €+4 463 €-1 544 €
19+2 919 €+4 663 €-1 744 €
20+2 919 €+4 868 €-1 949 €
21+2 919 €+5 078 €-2 159 €
22+2 919 €+5 294 €-2 375 €
23+2 919 €+5 515 €-2 596 €
24+2 919 €+5 742 €-2 823 €
25+2 919 €+5 974 €-3 055 €
Total+72 975 €+77 127 €+-4 152 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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