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Maison 10 pièces 364 m²

VilleSaint-Yrieix-la-Perche (87)
Surface364
Coût Total414 960
Loyer Annuel33 204
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+292
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 364 m²
Prix au m² : 821,43 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 364 m² - Grande Maison Bourgeoise au coeur de St Yrieix la Perche avec une grange, une cour et un jardin

A35259AMC87 - Construite dans les années 1800, cette maison de 6 chambres conserve son attrait intemporel avec des pièces spacieuses et ensoleillées et de beaux planchers en bois partout. À l'extérieur, la propriété comprend une grange à deux étages, des cours entourant la maison et un jardin surélevé, ce qui offre beaucoup d'espace extérieur. L'emplacement est excellent, avec toutes les commodités et les commerces à distance de marche.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A35259AMC87 Date de réalisation du diagnostic : 19/06/2024 Prix hors honoraires : 283 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 340 € et 8 610 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Saint-Yrieix-la-Perche
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87500
Coordonnées : 45.514915, 1.202793
Total : 414 960
Prix d'acquisition : 299 000
Travaux : 92 040
Valeur du bien : 391 040
Frais de notaire : 23 920
Coût estimé : 23 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 364
Loyer prédit : 7.60€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 2767€/mois
Loyer annuel estimé : 33204€/an
Fourchette totale : 2269€ - 3374€/mois
Fourchette annuelle : 27233€ - 40484€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 9.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 125 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :409 500
Prix d'achat :299 000
Décote à l'achat :-110 500 (-27.0%)
Marge achat-revente :-5 460€ (-1.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :414 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 077,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :121,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 198,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :208 256,27
Coût de l'assurance :36 309,00
Taxe foncière : 3 320,39€/an
Soit par mois : 276,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 766,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 475,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :291,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 364 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 364 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 46 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 040(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:22 340
    Isolation toiture/combles: 364 m² × 60€/m² = 21840€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:27 600
    Fenêtres double vitrage: 46 fenêtres × 600€/fenêtre = 27600€ (installation incluse)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:2 700
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Yrieix-la-Perche (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 62 940✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 204 €/an
Calcul : 2 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 342 €/an
Base de calcul : Emprunt de 414 960 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 452 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 320 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 040
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 154
Revenus locatifs : +33 204
Charges déductibles : -111 154
Résultat foncier Année 1 : -77 950(Déficit de 77 950 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 550
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 114 €/an
Revenus locatifs : +33 204
Charges déductibles : -19 114
Résultat foncier Années 2+ : 14 090 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56550.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 204111 16814 355-77 96421 400 €56 564 €56 564 €
233 86818 75213 97915 116--41 448 €
334 54518 36213 59016 183--25 265 €
435 23617 95913 18617 277--7 987 €
535 94117 54112 76918 400---
636 66017 10912 33619 551---
737 39316 66111 88820 732---
838 14116 19711 42421 944---
938 90415 71710 94423 187---
1039 68215 21910 44724 462---
1140 47514 7049 93225 771---
1241 28514 1719 39827 114---
1342 11113 6198 84628 492---
1442 95313 0478 27429 906---
1543 81212 4547 68131 358---
1644 68811 8417 06832 847---
1745 58211 2066 43334 376---
1846 49310 5485 77535 946---
1947 4239 8665 09437 557---
2048 3729 1614 38839 211---
2149 3398 4303 65840 909---
2250 3267 6742 90142 652---
2351 3336 8902 11844 442---
2452 3596 0791 30646 280---
2553 4065 23946648 167---
TOTAL1 063 531419 615208 256643 91621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 643 916
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 204 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 973 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 973-6 420+13 393
2+6 9730+6 973
3+6 9730+6 973
4+6 9730+6 973
5+6 973+3 124+3 849
6+6 973+5 865+1 108
7+6 973+6 220+753
8+6 973+6 583+390
9+6 973+6 956+17
10+6 973+7 339-366
11+6 973+7 731-758
12+6 973+8 134-1 161
13+6 973+8 548-1 575
14+6 973+8 972-1 999
15+6 973+9 407-2 434
16+6 973+9 854-2 881
17+6 973+10 313-3 340
18+6 973+10 784-3 811
19+6 973+11 267-4 294
20+6 973+11 763-4 790
21+6 973+12 273-5 300
22+6 973+12 796-5 823
23+6 973+13 333-6 360
24+6 973+13 884-6 911
25+6 973+14 450-7 477
Total+174 325+193 175+-18 850
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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