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Maison 10 pièces 364 m²

VilleSaint-Yrieix-la-Perche (87)
Surface364m²
Coût Total414 960€
Loyer Annuel33 204€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+292€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 364 m²
Prix au m² : 821,43 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 364 m² - Grande Maison Bourgeoise au coeur de St Yrieix la Perche avec une grange, une cour et un jardin

A35259AMC87 - Construite dans les années 1800, cette maison de 6 chambres conserve son attrait intemporel avec des pièces spacieuses et ensoleillées et de beaux planchers en bois partout. À l'extérieur, la propriété comprend une grange à deux étages, des cours entourant la maison et un jardin surélevé, ce qui offre beaucoup d'espace extérieur. L'emplacement est excellent, avec toutes les commodités et les commerces à distance de marche.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A35259AMC87 Date de réalisation du diagnostic : 19/06/2024 Prix hors honoraires : 283 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 340 € et 8 610 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Saint-Yrieix-la-Perche
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87500
Coordonnées : 45.514915, 1.202793
Total : 414 960€
Prix d'acquisition : 299 000€
Travaux : 92 040€
Valeur du bien : 391 040€
Frais de notaire : 23 920€
Coût estimé : 23 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 364m²
Loyer prédit : 7.60€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 2767€/mois
Loyer annuel estimé : 33204€/an
Fourchette totale : 2269€ - 3374€/mois
Fourchette annuelle : 27233€ - 40484€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 9.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 125 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :409 500 €
Prix d'achat :299 000 €
Décote à l'achat :-110 500€ (-27.0%)
Marge achat-revente :-5 460€ (-1.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :414 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 077,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :121,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 198,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :208 256,27€
Coût de l'assurance :36 309,00€
Taxe foncière : 3 320,39€/an
Soit par mois : 276,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 766,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 475,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :291,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 364 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 364 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 46 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 040 €(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:22 340€
    Isolation toiture/combles: 364 m² × 60€/m² = 21840€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:27 600€
    Fenêtres double vitrage: 46 fenêtres × 600€/fenêtre = 27600€ (installation incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Yrieix-la-Perche (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 62 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 204 €/an
Calcul : 2 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 342 €/an
Base de calcul : Emprunt de 414 960 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 452 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 320 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 154 €
Revenus locatifs : +33 204 €
Charges déductibles : -111 154 €
Résultat foncier Année 1 : -77 950 €(Déficit de 77 950 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 550 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 114 €/an
Revenus locatifs : +33 204 €
Charges déductibles : -19 114 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 090 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56550.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350 €(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 204 €111 168 €14 355 €-77 964 €21 400 €56 564 €56 564 €
233 868 €18 752 €13 979 €15 116 €--41 448 €
334 545 €18 362 €13 590 €16 183 €--25 265 €
435 236 €17 959 €13 186 €17 277 €--7 987 €
535 941 €17 541 €12 769 €18 400 €---
636 660 €17 109 €12 336 €19 551 €---
737 393 €16 661 €11 888 €20 732 €---
838 141 €16 197 €11 424 €21 944 €---
938 904 €15 717 €10 944 €23 187 €---
1039 682 €15 219 €10 447 €24 462 €---
1140 475 €14 704 €9 932 €25 771 €---
1241 285 €14 171 €9 398 €27 114 €---
1342 111 €13 619 €8 846 €28 492 €---
1442 953 €13 047 €8 274 €29 906 €---
1543 812 €12 454 €7 681 €31 358 €---
1644 688 €11 841 €7 068 €32 847 €---
1745 582 €11 206 €6 433 €34 376 €---
1846 493 €10 548 €5 775 €35 946 €---
1947 423 €9 866 €5 094 €37 557 €---
2048 372 €9 161 €4 388 €39 211 €---
2149 339 €8 430 €3 658 €40 909 €---
2250 326 €7 674 €2 901 €42 652 €---
2351 333 €6 890 €2 118 €44 442 €---
2452 359 €6 079 €1 306 €46 280 €---
2553 406 €5 239 €466 €48 167 €---
TOTAL1 063 531 €419 615 €208 256 €643 916 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 643 916 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 204 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 973 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 973 €-6 420 €+13 393 €
2+6 973 €0 €+6 973 €
3+6 973 €0 €+6 973 €
4+6 973 €0 €+6 973 €
5+6 973 €+3 124 €+3 849 €
6+6 973 €+5 865 €+1 108 €
7+6 973 €+6 220 €+753 €
8+6 973 €+6 583 €+390 €
9+6 973 €+6 956 €+17 €
10+6 973 €+7 339 €-366 €
11+6 973 €+7 731 €-758 €
12+6 973 €+8 134 €-1 161 €
13+6 973 €+8 548 €-1 575 €
14+6 973 €+8 972 €-1 999 €
15+6 973 €+9 407 €-2 434 €
16+6 973 €+9 854 €-2 881 €
17+6 973 €+10 313 €-3 340 €
18+6 973 €+10 784 €-3 811 €
19+6 973 €+11 267 €-4 294 €
20+6 973 €+11 763 €-4 790 €
21+6 973 €+12 273 €-5 300 €
22+6 973 €+12 796 €-5 823 €
23+6 973 €+13 333 €-6 360 €
24+6 973 €+13 884 €-6 911 €
25+6 973 €+14 450 €-7 477 €
Total+174 325 €+193 175 €+-18 850 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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