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Appartement 9 pièces 312 m²

VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface312m²
Coût Total388 510€
Loyer Annuel37 044€
Rentabilité9.53%
Cashflow/mois+568€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 329 000 €
Surface : 312 m²
Prix au m² : 1 054,49 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

HYPER CENTRE DE CHALON

L'agence NEYRAT IMMOBILIER vous propose ce magnifique appartement situé au 1er étage de cette copropriété du centre ville de Chalon. Cet appartement de Type 8 se compose de la manière suivante : Une grande entrée, un WC, une salle de bains, une buanderie, quatre chambres, un bureau, un salon, une salle à manger, une cuisine équipée avec accès à un coin terrasse donnant sur une cour intérieure, deux balcons donnant côté rue et un emplacement de parking privatif. Appartement très lumineux avec triple exposition. Une cave, un débarras ainsi que trois greniers viennent compléter l'ensemble. Chauffage individuel au gaz. Production d'eau chaude par la chaudière gaz. Il s'agit tout simplement d'un bien rare avec beaucoup de cachet et de très beaux volumes.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 19161 Date de réalisation du diagnostic : 04/08/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 38 Charges prévisionnelles annuelles : 1773 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 800 € et 5 190 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.782856, 4.859436
Total : 388 510€
Prix d'acquisition : 329 000€
Travaux : 33 190€
Valeur du bien : 362 190€
Frais de notaire : 26 320€
Coût estimé : 26 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 312m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 3087€/mois
Loyer annuel estimé : 37044€/an
Fourchette totale : 2455€ - 3882€/mois
Fourchette annuelle : 29455€ - 46588€/an
Rentabilité brute :9.53%
Fourchette de rentabilité :7.58% - 11.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 426,67 €/m²
Basé sur :581 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :445 121 €
Prix d'achat :329 000 €
Décote à l'achat :-116 121€ (-26.1%)
Marge achat-revente :56 611€ (12.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :388 510€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 949,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :113,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 062,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :196 232,72€
Coût de l'assurance :33 994,62€
Taxe foncière : 3 704,39€/an
Soit par mois : 308,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 147,75€/mois
Soit par an : 1 773,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 3 086,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 518,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :568,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 312 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière actuelle par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 système pour 312 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de la performance énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour conformité et confort.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Parquet usé nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 55 m²)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 190 €(106 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:8 640€
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€, Main d'œuvre: 960€ = 4800€
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 64 m² × 50€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 750€
    Peinture murs et plafonds salon: 55 m² × 50€/m² = 2750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 087 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 044 €/an
Calcul : 3 087 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 388 510 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 360 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 704 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 773 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 190 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 532 €
Revenus locatifs : +37 044 €
Charges déductibles : -53 532 €
Résultat foncier Année 1 : -16 488 €(Déficit de 16 488 €)
Imputable sur revenu global : 16 488 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 342 €/an
Revenus locatifs : +37 044 €
Charges déductibles : -20 342 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 702 €/an
Prix d'achat du bien : 329 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 213 850 €(65% de 329 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 776 €/an
Calcul : 213 850 € × 3,636% = 7 776 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 044 €53 544 €13 517 €-16 501 €16 501 €--
237 785 €20 001 €13 164 €17 783 €---
338 540 €19 635 €12 798 €18 905 €---
439 311 €19 257 €12 419 €20 055 €---
540 097 €18 864 €12 027 €21 233 €---
640 899 €18 458 €11 620 €22 442 €---
741 717 €18 037 €11 199 €23 681 €---
842 552 €17 601 €10 763 €24 951 €---
943 403 €17 149 €10 312 €26 254 €---
1044 271 €16 681 €9 844 €27 590 €---
1145 156 €16 196 €9 359 €28 960 €---
1246 059 €15 695 €8 857 €30 365 €---
1346 981 €15 175 €8 337 €31 806 €---
1447 920 €14 636 €7 799 €33 284 €---
1548 879 €14 078 €7 241 €34 800 €---
1649 856 €13 501 €6 664 €36 355 €---
1750 853 €12 902 €6 065 €37 951 €---
1851 870 €12 283 €5 445 €39 588 €---
1952 908 €11 641 €4 804 €41 267 €---
2053 966 €10 976 €4 139 €42 990 €---
2155 045 €10 287 €3 450 €44 758 €---
2256 146 €9 574 €2 737 €46 572 €---
2357 269 €8 835 €1 998 €48 434 €---
2458 414 €8 070 €1 233 €50 345 €---
2559 583 €7 277 €440 €52 306 €---
TOTAL1 186 527 €400 352 €196 233 €786 175 €16 501 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 950 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 786 175 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 044 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 779 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 779 €-4 950 €+12 729 €
2+7 779 €+5 335 €+2 444 €
3+7 779 €+5 671 €+2 108 €
4+7 779 €+6 016 €+1 763 €
5+7 779 €+6 370 €+1 409 €
6+7 779 €+6 733 €+1 046 €
7+7 779 €+7 104 €+675 €
8+7 779 €+7 485 €+294 €
9+7 779 €+7 876 €-97 €
10+7 779 €+8 277 €-498 €
11+7 779 €+8 688 €-909 €
12+7 779 €+9 109 €-1 330 €
13+7 779 €+9 542 €-1 763 €
14+7 779 €+9 985 €-2 206 €
15+7 779 €+10 440 €-2 661 €
16+7 779 €+10 907 €-3 128 €
17+7 779 €+11 385 €-3 606 €
18+7 779 €+11 876 €-4 097 €
19+7 779 €+12 380 €-4 601 €
20+7 779 €+12 897 €-5 118 €
21+7 779 €+13 427 €-5 648 €
22+7 779 €+13 972 €-6 193 €
23+7 779 €+14 530 €-6 751 €
24+7 779 €+15 103 €-7 324 €
25+7 779 €+15 692 €-7 913 €
Total+194 475 €+235 852 €+-41 377 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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