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Appartement à vendre

VilleAurillac (15)
Surface75m²
Coût Total146 776€
Loyer Annuel8 772€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 200 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 162,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Votre agence LOMBARD AGIM vous propose d'acquérir un appartement de type 4 d'une superficie de 75 m² avec cave et garage idéalement situé à proximité de tous commerces. Cet appartement dispose d'une entrée avec rangement, desservant une cuisine séparée avec accès sur loggia, d'un beau salon avec balcon très bien esxposé, de trois chambres dont une avec accès sur blacon, d'une salle de bian et d'un WC séparé. Cet appartement necessite d'un coup de raffraîchissement. N'attendez plus pour visiter, votre Agence LOMBARD AGIM /

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.923989, 2.441149
Total : 146 776€
Prix d'acquisition : 87 200€
Travaux : 52 600€
Valeur du bien : 139 800€
Frais de notaire : 6 976€
Coût estimé : 6 976€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 731€/mois
Loyer annuel estimé : 8772€/an
Fourchette totale : 562€ - 951€/mois
Fourchette annuelle : 6741€ - 11415€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 303,98 €/m²
Basé sur :504 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 799 €
Prix d'achat :87 200 €
Décote à l'achat :-10 599€ (-10.8%)
Marge achat-revente :-48 977€ (-50.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 776€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :726,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 769,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 308,10€
Coût de l'assurance :12 842,90€
Taxe foncière : 877,18€/an
Soit par mois : 73,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 730,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 842,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine (placards, plan de travail, électroménager) et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols usés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie générale (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 600 €(701 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:23 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète = 1500€
  • Plomberie:1 200€
    Mise à jour plomberie: 1 installation complète = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 772 €/an
Calcul : 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 927 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 776 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 877 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 918 €
Revenus locatifs : +8 772 €
Charges déductibles : -58 918 €
Résultat foncier Année 1 : -50 146 €(Déficit de 50 146 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 746 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 318 €/an
Revenus locatifs : +8 772 €
Charges déductibles : -6 318 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 454 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28746.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 680 €(65% de 87 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 061 €/an
Calcul : 56 680 € × 3,636% = 2 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 772 €58 923 €4 932 €-50 151 €21 400 €28 751 €28 751 €
28 947 €6 192 €4 801 €2 756 €--25 995 €
39 126 €6 056 €4 665 €3 070 €--22 925 €
49 309 €5 916 €4 525 €3 393 €--19 532 €
59 495 €5 771 €4 380 €3 724 €--15 809 €
69 685 €5 621 €4 230 €4 064 €--11 745 €
79 878 €5 466 €4 075 €4 413 €--7 332 €
810 076 €5 305 €3 914 €4 771 €--2 561 €
910 278 €5 139 €3 748 €5 138 €---
1010 483 €4 967 €3 577 €5 516 €---
1110 693 €4 790 €3 399 €5 903 €---
1210 907 €4 606 €3 215 €6 301 €---
1311 125 €4 416 €3 025 €6 709 €---
1411 347 €4 219 €2 828 €7 129 €---
1511 574 €4 015 €2 624 €7 559 €---
1611 806 €3 805 €2 414 €8 001 €---
1712 042 €3 587 €2 196 €8 455 €---
1812 283 €3 361 €1 970 €8 921 €---
1912 528 €3 128 €1 737 €9 400 €---
2012 779 €2 887 €1 496 €9 892 €---
2113 034 €2 637 €1 246 €10 397 €---
2213 295 €2 379 €988 €10 916 €---
2313 561 €2 112 €721 €11 449 €---
2413 832 €1 835 €444 €11 997 €---
2514 109 €1 549 €159 €12 559 €---
TOTAL280 963 €158 680 €71 308 €122 283 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 283 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 772 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 842 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 842 €-6 420 €+8 262 €
2+1 842 €0 €+1 842 €
3+1 842 €0 €+1 842 €
4+1 842 €0 €+1 842 €
5+1 842 €0 €+1 842 €
6+1 842 €0 €+1 842 €
7+1 842 €0 €+1 842 €
8+1 842 €0 €+1 842 €
9+1 842 €+773 €+1 069 €
10+1 842 €+1 655 €+187 €
11+1 842 €+1 771 €+71 €
12+1 842 €+1 890 €-48 €
13+1 842 €+2 013 €-171 €
14+1 842 €+2 139 €-297 €
15+1 842 €+2 268 €-426 €
16+1 842 €+2 400 €-558 €
17+1 842 €+2 537 €-695 €
18+1 842 €+2 676 €-834 €
19+1 842 €+2 820 €-978 €
20+1 842 €+2 968 €-1 126 €
21+1 842 €+3 119 €-1 277 €
22+1 842 €+3 275 €-1 433 €
23+1 842 €+3 435 €-1 593 €
24+1 842 €+3 599 €-1 757 €
25+1 842 €+3 768 €-1 926 €
Total+46 050 €+36 685 €+9 365 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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