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Appartement à vendre

VillePontault-Combault (77)
Surface142m²
Coût Total387 240€
Loyer Annuel27 912€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 319 000 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 2 246,48 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 4 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon

Beau duplex de cinq pièces avec 141 m2 en lois carrez dans une copropriété. Il se compose d'un grand séjour donnant sur un balcon sans vis-à-vis. Une cuisine un indépendance aménagé et équipé. Avec une grande chambre équipée d'un placard et une salle d'eau. À l'étage, vous trouverez 3 chambres avec une grande salle de bain avec baignoire. Toutes les chambres sont équipées de grands placards. Situé à cinq minutes à pied du RER et proche des écoles ainsi que des commerces.

Ville : Pontault-Combault
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77340
Coordonnées : 48.797263, 2.616668
Total : 387 240€
Prix d'acquisition : 319 000€
Travaux : 42 720€
Valeur du bien : 361 720€
Frais de notaire : 25 520€
Coût estimé : 25 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 16.38€/m²/mois
Fourchette : 13.77€ - 19.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 2326€/mois
Loyer annuel estimé : 27912€/an
Fourchette totale : 1956€ - 2767€/mois
Fourchette annuelle : 23468€ - 33199€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 744,32 €/m²
Basé sur :144 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :531 693 €
Prix d'achat :319 000 €
Décote à l'achat :-212 693€ (-40.0%)
Marge achat-revente :144 453€ (27.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :387 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 917,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :109,72€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 027,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :188 132,59€
Coût de l'assurance :32 915,40€
Taxe foncière : 2 791,21€/an
Soit par mois : 232,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 326,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 260,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 142 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées mais fonctionnelles
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure mais fonctionnelle
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 58 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 720 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète (5 m²) × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Pose parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 160€
    Peinture murs et plafonds salon: 58 m² × 20€/m² = 1160€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 326 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 912 €/an
Calcul : 2 326 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 999 €/an
Base de calcul : Emprunt de 387 240 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 317 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 791 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 827 €
Revenus locatifs : +27 912 €
Charges déductibles : -59 827 €
Résultat foncier Année 1 : -31 914 €(Déficit de 31 914 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 514 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 107 €/an
Revenus locatifs : +27 912 €
Charges déductibles : -17 107 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 806 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10514.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 319 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 207 350 €(65% de 319 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 540 €/an
Calcul : 207 350 € × 3,636% = 7 540 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 912 €59 839 €13 011 €-31 927 €21 400 €10 527 €10 527 €
228 470 €16 774 €12 666 €11 697 €---
329 040 €16 416 €12 308 €12 624 €---
429 621 €16 046 €11 939 €13 574 €---
530 213 €15 664 €11 556 €14 549 €---
630 817 €15 268 €11 160 €15 549 €---
731 434 €14 859 €10 751 €16 575 €---
832 062 €14 435 €10 327 €17 627 €---
932 704 €13 997 €9 889 €18 706 €---
1033 358 €13 544 €9 436 €19 814 €---
1134 025 €13 075 €8 967 €20 950 €---
1234 705 €12 590 €8 482 €22 116 €---
1335 399 €12 088 €7 980 €23 312 €---
1436 107 €11 569 €7 461 €24 539 €---
1536 829 €11 031 €6 924 €25 798 €---
1637 566 €10 476 €6 368 €27 090 €---
1738 317 €9 901 €5 793 €28 417 €---
1839 084 €9 306 €5 198 €29 778 €---
1939 865 €8 691 €4 583 €31 175 €---
2040 663 €8 054 €3 946 €32 609 €---
2141 476 €7 396 €3 288 €34 080 €---
2242 305 €6 714 €2 607 €35 591 €---
2343 152 €6 010 €1 902 €37 142 €---
2444 015 €5 280 €1 173 €38 734 €---
2544 895 €4 526 €418 €40 369 €---
TOTAL894 034 €333 548 €188 133 €560 486 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 560 486 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 912 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 862 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 862 €-6 420 €+12 282 €
2+5 862 €+351 €+5 511 €
3+5 862 €+3 787 €+2 075 €
4+5 862 €+4 072 €+1 790 €
5+5 862 €+4 365 €+1 497 €
6+5 862 €+4 665 €+1 197 €
7+5 862 €+4 972 €+890 €
8+5 862 €+5 288 €+574 €
9+5 862 €+5 612 €+250 €
10+5 862 €+5 944 €-82 €
11+5 862 €+6 285 €-423 €
12+5 862 €+6 635 €-773 €
13+5 862 €+6 993 €-1 131 €
14+5 862 €+7 362 €-1 500 €
15+5 862 €+7 739 €-1 877 €
16+5 862 €+8 127 €-2 265 €
17+5 862 €+8 525 €-2 663 €
18+5 862 €+8 933 €-3 071 €
19+5 862 €+9 352 €-3 490 €
20+5 862 €+9 783 €-3 921 €
21+5 862 €+10 224 €-4 362 €
22+5 862 €+10 677 €-4 815 €
23+5 862 €+11 143 €-5 281 €
24+5 862 €+11 620 €-5 758 €
25+5 862 €+12 111 €-6 249 €
Total+146 550 €+168 146 €+-21 596 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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