Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement

VilleFontaine (38)
Surface80.9m²
Coût Total162 920€
Loyer Annuel10 413€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-245€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 80.9 m²
Prix au m² : 1 718,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

FONTAINE Les Fontainades dans un immeuble réhabilité dans les années 90, en étage avec ascenseur, agréable et lumineux 4p+c très bien exposé avec belle terrasse couverte orientée sur le Vercors. Séjour et coin cuisine, 3 chambres, Nombreux rangements, salle de bains et WC. Appartement très fonctionnel, traversant, situé dans un secteur calme et à proximité directe du TRAM et des commerces. Possibilité de garage en sus dans la copropriété. A saisir! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Grenoble-38000/833

Ville : Fontaine
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38600
Coordonnées : 45.188445, 5.696255
Total : 162 920€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 12 800€
Valeur du bien : 151 800€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.9m²
Loyer prédit : 10.73€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 868€/mois
Loyer annuel estimé : 10413€/an
Fourchette totale : 676€ - 1114€/mois
Fourchette annuelle : 8113€ - 13365€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 232,39 €/m²
Basé sur :457 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 600 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-41 600€ (-23.0%)
Marge achat-revente :17 680€ (9.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :811,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :65,17€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 876,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 456,09€
Coût de l'assurance :19 550,40€
Taxe foncière : 1 041,30€/an
Soit par mois : 86,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 867,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 113,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-245,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 140 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 800 €(158 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:2 400€
    Peinture cuisine: 15 m² × 30€/m² = 450€, Vérification robinetterie: 750€ (main d'œuvre incluse) = 1200€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre général - Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fontaine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 868 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 413 €/an
Calcul : 868 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 550 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 920 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 782 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 041 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 973 €
Revenus locatifs : +10 413 €
Charges déductibles : -21 973 €
Résultat foncier Année 1 : -11 560 €(Déficit de 11 560 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 860 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 173 €/an
Revenus locatifs : +10 413 €
Charges déductibles : -9 173 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 240 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 860.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 413 €21 978 €5 555 €-11 565 €10 700 €865 €865 €
210 621 €9 032 €5 409 €1 589 €---
310 834 €8 880 €5 257 €1 953 €---
411 050 €8 723 €5 100 €2 327 €---
511 271 €8 561 €4 937 €2 711 €---
611 497 €8 393 €4 769 €3 104 €---
711 727 €8 219 €4 595 €3 508 €---
811 961 €8 038 €4 415 €3 923 €---
912 200 €7 852 €4 229 €4 349 €---
1012 444 €7 659 €4 036 €4 786 €---
1112 693 €7 459 €3 836 €5 234 €---
1212 947 €7 252 €3 629 €5 695 €---
1313 206 €7 038 €3 415 €6 168 €---
1413 470 €6 817 €3 194 €6 653 €---
1513 740 €6 588 €2 964 €7 152 €---
1614 014 €6 350 €2 727 €7 664 €---
1714 295 €6 105 €2 481 €8 190 €---
1814 581 €5 850 €2 227 €8 730 €---
1914 872 €5 587 €1 964 €9 285 €---
2015 170 €5 315 €1 692 €9 855 €---
2115 473 €5 033 €1 410 €10 440 €---
2215 783 €4 741 €1 118 €11 042 €---
2316 098 €4 439 €816 €11 659 €---
2416 420 €4 126 €503 €12 294 €---
2516 749 €3 803 €180 €12 946 €---
TOTAL333 531 €183 839 €80 456 €149 692 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 692 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 413 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 187 €-3 210 €+5 397 €
2+2 187 €+217 €+1 970 €
3+2 187 €+586 €+1 601 €
4+2 187 €+698 €+1 489 €
5+2 187 €+813 €+1 374 €
6+2 187 €+931 €+1 256 €
7+2 187 €+1 052 €+1 135 €
8+2 187 €+1 177 €+1 010 €
9+2 187 €+1 305 €+882 €
10+2 187 €+1 436 €+751 €
11+2 187 €+1 570 €+617 €
12+2 187 €+1 708 €+479 €
13+2 187 €+1 850 €+337 €
14+2 187 €+1 996 €+191 €
15+2 187 €+2 146 €+41 €
16+2 187 €+2 299 €-112 €
17+2 187 €+2 457 €-270 €
18+2 187 €+2 619 €-432 €
19+2 187 €+2 786 €-599 €
20+2 187 €+2 956 €-769 €
21+2 187 €+3 132 €-945 €
22+2 187 €+3 312 €-1 125 €
23+2 187 €+3 498 €-1 311 €
24+2 187 €+3 688 €-1 501 €
25+2 187 €+3 884 €-1 697 €
Total+54 675 €+44 908 €+9 767 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →