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Bien expiré
VilleMontargis (45)
Surface77m²
Coût Total103 200€
Loyer Annuel9 106€
Rentabilité8.82%
Cashflow/mois+135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 168,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement de 3 pièces de 77,53 m² situé au rez-de-chaussée d'un immeuble de 4 étages à Montargis. Construit en 1965, ce bien ancien a été rénové. Cet appartement comprend 1 chambre et 1 salle de bain. Il dispose d'une cuisine équipée et séparée. L'exposition sud-est offre une belle luminosité naturelle.

  • État rénové
  • Accès PMR
  • 1 place de parking
  • Cave
  • Interphone
  • Orientation sud-est

Chauffage au gaz collectif. Non soumis au DPE - Classe climat F. Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Disponibilité à partir de juillet 2026.

Ville : Montargis
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45200
Coordonnées : 48.003720, 2.745130
Total : 103 200€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 96 000€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 9.85€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 12.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 759€/mois
Loyer annuel estimé : 9106€/an
Fourchette totale : 614€ - 938€/mois
Fourchette annuelle : 7369€ - 11253€/an
Rentabilité brute :8.82%
Fourchette de rentabilité :7.14% - 10.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 209,67 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 144 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-3 144€ (-3.4%)
Marge achat-revente :-10 056€ (-10.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :518,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :30,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 548,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 291,63€
Coût de l'assurance :9 030,00€
Taxe foncière : 910,60€/an
Soit par mois : 75,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 758,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 624,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :134,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de la classe climat F.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(78 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montargis. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 759 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 106 €/an
Calcul : 759 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 361 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 911 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 869 €
Revenus locatifs : +9 106 €
Charges déductibles : -10 869 €
Résultat foncier Année 1 : -1 763 €(Déficit de 1 763 €)
Imputable sur revenu global : 1 763 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 869 €/an
Revenus locatifs : +9 106 €
Charges déductibles : -4 869 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 237 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 106 €10 873 €3 601 €-1 767 €1 767 €--
29 288 €4 779 €3 507 €4 509 €---
39 474 €4 681 €3 410 €4 792 €---
49 663 €4 581 €3 309 €5 083 €---
59 857 €4 476 €3 204 €5 380 €---
610 054 €4 368 €3 096 €5 686 €---
710 255 €4 256 €2 984 €5 999 €---
810 460 €4 140 €2 868 €6 320 €---
910 669 €4 020 €2 748 €6 650 €---
1010 882 €3 895 €2 623 €6 987 €---
1111 100 €3 766 €2 494 €7 334 €---
1211 322 €3 632 €2 361 €7 690 €---
1311 549 €3 494 €2 222 €8 055 €---
1411 780 €3 350 €2 079 €8 429 €---
1512 015 €3 202 €1 930 €8 813 €---
1612 255 €3 048 €1 776 €9 207 €---
1712 501 €2 889 €1 617 €9 612 €---
1812 751 €2 723 €1 452 €10 027 €---
1913 006 €2 552 €1 281 €10 453 €---
2013 266 €2 375 €1 103 €10 891 €---
2113 531 €2 192 €920 €11 339 €---
2213 802 €2 001 €730 €11 800 €---
2314 078 €1 804 €533 €12 273 €---
2414 359 €1 600 €329 €12 759 €---
2514 646 €1 389 €117 €13 257 €---
TOTAL291 667 €90 087 €52 292 €201 581 €1 767 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 530 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 581 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 912 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 912 €-530 €+2 442 €
2+1 912 €+1 353 €+559 €
3+1 912 €+1 438 €+474 €
4+1 912 €+1 525 €+387 €
5+1 912 €+1 614 €+298 €
6+1 912 €+1 706 €+206 €
7+1 912 €+1 800 €+112 €
8+1 912 €+1 896 €+16 €
9+1 912 €+1 995 €-83 €
10+1 912 €+2 096 €-184 €
11+1 912 €+2 200 €-288 €
12+1 912 €+2 307 €-395 €
13+1 912 €+2 416 €-504 €
14+1 912 €+2 529 €-617 €
15+1 912 €+2 644 €-732 €
16+1 912 €+2 762 €-850 €
17+1 912 €+2 884 €-972 €
18+1 912 €+3 008 €-1 096 €
19+1 912 €+3 136 €-1 224 €
20+1 912 €+3 267 €-1 355 €
21+1 912 €+3 402 €-1 490 €
22+1 912 €+3 540 €-1 628 €
23+1 912 €+3 682 €-1 770 €
24+1 912 €+3 828 €-1 916 €
25+1 912 €+3 977 €-2 065 €
Total+47 800 €+60 474 €+-12 674 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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