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Maison familiale - 6 chambres idéalement située à Sablé sur Sarthe

VilleSablé-sur-Sarthe (72)
Surface156.41
Coût Total222 585
Loyer Annuel14 700
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-65
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 156.41 m²
Prix au m² : 1 016,56 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 3, Cheminée, Jardin

Nestenn Cérans-Foulletourte vous propose : Une grande maison familiale avec jardin et dépendances à Sablé-sur-Sarthe ! Située dans une rue calme, cette maison lumineuse vous séduira par ses beaux volumes et son fort potentiel. Parfaite pour accueillir une famille, elle offre de nombreux espaces de vie et un agréable jardin clos. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une entrée accueillante, un salon/séjour chaleureux avec cheminée, une véranda baignée de lumière, une cuisine indépendante, ainsi que trois chambres. Une salle d'eau avec WC, des WC séparés et une chaufferie complètent ce niveau. À l'étage : Un grand espace dessert cinq pièces supplémentaires à relooker selon vos envies : chambres, bureau, salle de jeux? Vous y trouverez également une salle d'eau avec WC, un grenier aménageable et des combles offrant encore du potentiel. Côté extérieur, deux garages et une cave viennent compléter l'ensemble, le tout sur un terrain clos de 429 m². N'attendez plus pour venir la découvrir ! Pour tous renseignements, veuillez contacter l'agence NESTENN , 90 rue Nationale, 72330 CERANS FOULLETOURTE - Tél : 02.43.20.02.02. ou sur notre adresse mail : cerans.lemansud@nestenn.com et sur notre site : https://immobilier-cerans-foulletourte.nestenn.com (6.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/307937.pdf

Ville : Sablé-sur-Sarthe
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72300
Coordonnées : 47.836770, -0.357067
Total : 222 585
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 50 865
Valeur du bien : 209 865
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156.41
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1225€/mois
Loyer annuel estimé : 14700€/an
Fourchette totale : 1006€ - 1492€/mois
Fourchette annuelle : 12066€ - 17910€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 285,43 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 054
Prix d'achat :159 000
Décote à l'achat :-42 054 (-20.9%)
Marge achat-revente :-21 531€ (-10.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 585
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 102,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :64,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 167,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 138,34
Coût de l'assurance :19 476,19
Taxe foncière : 1 470,03€/an
Soit par mois : 122,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 225,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 289,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 338 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 156.41 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 156.41 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 865(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 965
    Isolation toiture: 156.41 m² × 70€/m² = 10948.7€, Main d'œuvre: 516.3€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 13000€ (installation comprise)
  • Fenêtres:11 400
    19 fenêtres double vitrage PVC: 19 × 600€ = 11400€ (pose comprise)
  • Rénovation salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Revêtement sol (parquet flottant):3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (pose comprise)
  • Peinture chambres:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€
  • Rafraîchissement cuisine:3 500
    Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions: 3500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sablé-sur-Sarthe (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FB(4 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 865✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Fenêtres, Rafraîchissement cuisine
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 225 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 700 €/an
Calcul : 1 225 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 472 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 585 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 779 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 470 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 865
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 586
Revenus locatifs : +14 700
Charges déductibles : -60 586
Résultat foncier Année 1 : -45 885(Déficit de 45 885 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 485
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 721 €/an
Revenus locatifs : +14 700
Charges déductibles : -9 721
Résultat foncier Années 2+ : 4 980 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24485.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 70060 5937 479-45 89321 400 €24 493 €24 493 €
214 9949 5297 2805 465--19 028 €
315 2949 3247 0755 970--13 057 €
415 6009 1116 8626 489--6 569 €
515 9128 8916 6427 021---
616 2308 6646 4157 566---
716 5558 4296 1808 126---
816 8868 1855 9368 701---
917 2247 9335 6849 290---
1017 5687 6735 4249 895---
1117 9207 4035 15410 516---
1218 2787 1244 87511 154---
1318 6446 8364 58711 808---
1419 0166 5384 28812 479---
1519 3976 2293 98013 168---
1619 7855 9093 66013 875---
1720 1805 5793 33014 601---
1820 5845 2372 98815 347---
1920 9964 8832 63416 112---
2021 4164 5172 26816 898---
2121 8444 1391 89017 705---
2222 2813 7471 49818 533---
2322 7263 3421 09319 384---
2423 1812 92367420 258---
2523 6452 49024021 155---
TOTAL470 855215 230108 138255 62521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 625
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 700 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 087 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 087-6 420+9 507
2+3 0870+3 087
3+3 0870+3 087
4+3 0870+3 087
5+3 087+136+2 951
6+3 087+2 270+817
7+3 087+2 438+649
8+3 087+2 610+477
9+3 087+2 787+300
10+3 087+2 969+118
11+3 087+3 155-68
12+3 087+3 346-259
13+3 087+3 542-455
14+3 087+3 744-657
15+3 087+3 950-863
16+3 087+4 163-1 076
17+3 087+4 380-1 293
18+3 087+4 604-1 517
19+3 087+4 834-1 747
20+3 087+5 069-1 982
21+3 087+5 311-2 224
22+3 087+5 560-2 473
23+3 087+5 815-2 728
24+3 087+6 077-2 990
25+3 087+6 346-3 259
Total+77 175+76 687+488
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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