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Appartement 4 pièces 75 m²

VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface75
Coût Total133 800
Loyer Annuel8 489
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-123
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 75 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL ARQUEBUSE Notaires Associés vous proposent : Appartement à vendre - CHALONS EN CHAMPAGNE (51000)


CHALONS EN CHAMPAGNE (51000) référence : 51084-1259 Secteur proche du Verbeau Appartement d'environ 75m² À RÉNOVER complètement, situé au 1er étage avec ascenseur Il offre: une entrée, une cuisine avec un cellier, salon-séjour avec balcon, 2 chambres, WC indépendant, salle de douche. Cave privative et stationnement sur parking collectif réservé la copropriété Diagnostique de Performance Énergétique (DPE) : D/D Taxe Foncière : 1455€ Nous contacter : Mme GERARD – Mme FERRAND Ce prix de 60 000€ comprends 55 000€ net vendeur + 5000€ de frais de négociation à la charge de l'acquéreur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SELARL ARQUEBUSE Notaires Associés - Notaires à Châlons-en-Champagne - N° SIRET : 31314971800014


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Surface : 75 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/04/2026

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.962490, 4.389202
Total : 133 800
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 69 000
Valeur du bien : 129 000
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 707€/mois
Loyer annuel estimé : 8489€/an
Fourchette totale : 557€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 6686€ - 10778€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 373,85 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 039
Prix d'achat :60 000
Décote à l'achat :-43 039 (-41.8%)
Marge achat-revente :-30 761€ (-29.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 708,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 150,30
Coût de l'assurance :11 707,50
Taxe foncière : 1 455,00€/an
Soit par mois : 121,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 707,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-122,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation du salon incluant remplacement de la moquette, peinture des murs et plafonds
Quantité: 35 m² (salon)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres incluant peinture des murs et plafonds, revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 000(920 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:17 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 5000€
  • Menuiseries - Fenêtres:9 000
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€/fenêtre = 7000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€/chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€/cuisine = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon - Rafraîchissement:3 000
    Peinture murs: 35 m² × 30€/m² = 1050€, Remplacement moquette: 35 m² × 25€/m² = 875€, Main d'œuvre: 1075€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€/salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Chambres - Rénovation:4 500
    Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€, Revêtement de sol: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 2820€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 707 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 489 €/an
Calcul : 707 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 624 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 800 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 455 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 548
Revenus locatifs : +8 489
Charges déductibles : -75 548
Résultat foncier Année 1 : -67 059(Déficit de 67 059 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 659
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 548 €/an
Revenus locatifs : +8 489
Charges déductibles : -6 548
Résultat foncier Années 2+ : 1 941 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45658.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 48975 5524 629-67 06321 400 €45 663 €45 663 €
28 6596 4314 5072 228--43 435 €
38 8326 3054 3822 527--40 909 €
49 0086 1754 2522 833--38 075 €
59 1896 0404 1173 148--34 927 €
69 3725 9013 9783 471--31 456 €
79 5605 7573 8333 803--27 653 €
89 7515 6073 6844 144--23 509 €
99 9465 4523 5294 494--19 015 €
1010 1455 2923 3684 853--14 162 €
1110 3485 1263 2025 222--8 940 €
1210 5554 9543 0305 601---
1310 7664 7762 8525 990---
1410 9814 5912 6686 390---
1511 2014 4002 4776 801---
1611 4254 2022 2797 222---
1711 6533 9982 0747 656---
1811 8863 7851 8628 101---
1912 1243 5661 6428 558---
2012 3673 3381 4159 028---
2112 6143 1031 1799 511---
2212 8662 85993510 007---
2313 1232 60668310 517---
2413 3862 34542111 041---
2513 6542 07415011 580---
TOTAL271 898184 23367 15087 66521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 665
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 489 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 783 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 783-6 420+8 203
2+1 7830+1 783
3+1 7830+1 783
4+1 7830+1 783
5+1 7830+1 783
6+1 7830+1 783
7+1 7830+1 783
8+1 7830+1 783
9+1 7830+1 783
10+1 7830+1 783
11+1 7830+1 783
12+1 783+1 680+103
13+1 783+1 797-14
14+1 783+1 917-134
15+1 783+2 040-257
16+1 783+2 167-384
17+1 783+2 297-514
18+1 783+2 430-647
19+1 783+2 567-784
20+1 783+2 708-925
21+1 783+2 853-1 070
22+1 783+3 002-1 219
23+1 783+3 155-1 372
24+1 783+3 312-1 529
25+1 783+3 474-1 691
Total+44 575+28 981+15 594
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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