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Appartement à vendre

VilleSaint-Brieuc (22)
Surface92
Coût Total169 920
Loyer Annuel11 017
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-335
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 130,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Exposition sud, Interphone, Non meublé

iad France - Jacky DESDOIGTS vous propose: Exclusivité à Saint-Brieuc - Appartement T4 Rénové avec Balcon orienté Sud pour INVESTISSEUR Découvrez ce superbe appartement de type T4 situé à 3 mn à pied de l'université et de l'IUT, au pied de la vallée du Gouédic, véritable lieu d'évasion et de verdure, qui vous conduira directement au port ou au centre ville. Le cOEur de Saint-Brieuc, accessible du pied de l'immeuble par une ligne de bus en trois minutes. Bien idéal pour une activité de co-location. Cet appartement de 92m², situé au 1er étage d'un immeuble de 4 étages construit en 1990, Vous serez séduit dès votre entrée par l'espace et la luminosité de cet appartement. Le salon spacieux, la salle à manger conviviale, la cuisine entièrement équipée, les 3 chambres confortables et la salle de bain vous offrent un espace de vie fonctionnel et agréable. Profitez également d'un balcon exposé plein sud, idéalement situé, vous trouverez à proximité immédiate tous les commerces, écoles, transports en commun et espaces verts pour satisfaire tous vos besoins au quotidien. Ne manquez pas cette opportunité unique d'acquérir un appartement rénové avec goût dans un quartier recherché de Saint-Brieuc. Contactez-nous pour organiser une visite dès maintenant.

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 110 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 260.67 euros par mois (soit 3128 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 368 et classe CLIMAT E indice 81. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jacky DESDOIGTS mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Saint-Brieuc sous le numéro 315989855, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.521221, -2.739013
Total : 169 920
Prix d'acquisition : 104 000
Travaux : 57 600
Valeur du bien : 161 600
Frais de notaire : 8 320
Coût estimé : 8 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 918€/mois
Loyer annuel estimé : 11017€/an
Fourchette totale : 728€ - 1158€/mois
Fourchette annuelle : 8737€ - 13893€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 348,31 €/m²
Basé sur :67 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 045
Prix d'achat :104 000
Décote à l'achat :-20 045 (-16.2%)
Marge achat-revente :-45 875€ (-37.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :850,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :49,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 900,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 277,87
Coût de l'assurance :14 868,00
Taxe foncière : 1 101,74€/an
Soit par mois : 91,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 260,67€/mois
Soit par an : 3 128,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 918,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 252,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-334,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 368 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 92 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 600(626 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 400
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 760
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 040
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle à manger - Peinture:900
    Peinture murs/plafonds salle à manger: 12 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Brieuc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 918 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 017 €/an
Calcul : 918 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 873 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 920 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 595 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 102 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 128 €/an
Calcul : 261 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 297
Revenus locatifs : +11 017
Charges déductibles : -68 297
Résultat foncier Année 1 : -57 280(Déficit de 57 280 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 880
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 697 €/an
Revenus locatifs : +11 017
Charges déductibles : -10 697
Résultat foncier Années 2+ : 320 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35879.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 600(65% de 104 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 458 €/an
Calcul : 67 600 € × 3,636% = 2 458
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 01768 3035 878-57 28521 400 €35 885 €35 885 €
211 23810 5495 724689--35 196 €
311 46310 3895 5651 073--34 123 €
411 69210 2245 4001 468--32 655 €
511 92610 0535 2291 873--30 783 €
612 1649 8765 0512 288--28 494 €
712 4079 6934 8682 715--25 780 €
812 6569 5034 6783 153--22 627 €
912 9099 3064 4813 603--19 024 €
1013 1679 1024 2784 065--14 959 €
1113 4308 8914 0674 539--10 421 €
1213 6998 6733 8485 026---
1313 9738 4473 6225 526---
1414 2528 2133 3886 040---
1514 5377 9703 1456 567---
1614 8287 7192 8947 109---
1715 1257 4592 6347 666---
1815 4277 1892 3658 238---
1915 7366 9102 0868 825---
2016 0506 6211 7979 429---
2116 3716 3221 49810 049---
2216 6996 0121 18810 686---
2317 0335 69286711 341---
2417 3735 35953512 014---
2517 7215 01519112 705---
TOTAL352 891263 49085 27889 40121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 401
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 017 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 314 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 314-6 420+8 734
2+2 3140+2 314
3+2 3140+2 314
4+2 3140+2 314
5+2 3140+2 314
6+2 3140+2 314
7+2 3140+2 314
8+2 3140+2 314
9+2 3140+2 314
10+2 3140+2 314
11+2 3140+2 314
12+2 314+1 508+806
13+2 314+1 658+656
14+2 314+1 812+502
15+2 314+1 970+344
16+2 314+2 133+181
17+2 314+2 300+14
18+2 314+2 471-157
19+2 314+2 648-334
20+2 314+2 829-515
21+2 314+3 015-701
22+2 314+3 206-892
23+2 314+3 402-1 088
24+2 314+3 604-1 290
25+2 314+3 812-1 498
Total+57 850+29 946+27 904
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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