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Détails du bien

VilleMeysse (07)
Surface94m²
Coût Total117 260€
Loyer Annuel12 638€
Rentabilité10.78%
Cashflow/mois+331€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 031,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À découvrir sur la commune de Meysse, cette charmante maison de village offre un beau potentiel d'aménagement et saura séduire aussi bien les investisseurs que les acquéreurs à la recherche d'un premier achat. D'une superficie actuelle d'environ 93 m² habitables, le bien dispose réellement de près de 160 m² de surface exploitable en habitation, offrant de nombreuses possibilités d'évolution et d'aménagement sans compter plus de 60 m2 de caves et dépendances. Au rez-de-chaussée, un sas d'entrée dessert les différentes caves et dépendances, tout en donnant accès à l'escalier menant aux étages. Au premier étage, vous trouverez l'espace de vie actuel composé d'une cuisine, d'un séjour, de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un WC indépendant. Au deuxième étage, un dégagement permet d'accéder à plusieurs espaces actuellement aménageables sous combles. Ces volumes offrent une belle opportunité d'agrandir la surface habitable et de créer des pièces supplémentaires selon vos besoins ou votre projet. Pour toute information complémentaire , contactez l'agence Stéphane Plaza Immobilier Montélimar au 04 82 32 97 70. Axel MOINS-FERRER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 791 301 146 - Romans.

Ville : Meysse
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07400
Coordonnées : 44.605667, 4.720000
Total : 117 260€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 109 500€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 11.20€/m²/mois
Fourchette : 8.26€ - 15.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1053€/mois
Loyer annuel estimé : 12638€/an
Fourchette totale : 777€ - 1428€/mois
Fourchette annuelle : 9321€ - 17136€/an
Rentabilité brute :10.78%
Fourchette de rentabilité :7.95% - 14.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 839,51 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 914 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-75 914€ (-43.9%)
Marge achat-revente :55 654€ (32.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :582,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :34,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 616,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 531,47€
Coût de l'assurance :10 260,25€
Taxe foncière : 1 263,80€/an
Soit par mois : 105,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 053,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :331,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 601 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et rénovation des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du carrelage et peinture des murs
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé et peinture légèrement écaillée
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 053 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 638 €/an
Calcul : 1 053 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 971 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 260 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 264 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 145 €
Revenus locatifs : +12 638 €
Charges déductibles : -18 145 €
Résultat foncier Année 1 : -5 507 €(Déficit de 5 507 €)
Imputable sur revenu global : 5 507 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 645 €/an
Revenus locatifs : +12 638 €
Charges déductibles : -5 645 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 993 €/an
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 638 €18 149 €3 975 €-5 511 €5 511 €--
212 891 €5 544 €3 870 €7 347 €---
313 149 €5 435 €3 761 €7 713 €---
413 412 €5 323 €3 648 €8 089 €---
513 680 €5 206 €3 532 €8 474 €---
613 953 €5 086 €3 411 €8 868 €---
714 232 €4 961 €3 287 €9 272 €---
814 517 €4 832 €3 158 €9 685 €---
914 807 €4 698 €3 024 €10 109 €---
1015 104 €4 560 €2 886 €10 544 €---
1115 406 €4 417 €2 743 €10 989 €---
1215 714 €4 269 €2 595 €11 445 €---
1316 028 €4 116 €2 441 €11 913 €---
1416 349 €3 957 €2 283 €12 392 €---
1516 676 €3 793 €2 119 €12 883 €---
1617 009 €3 623 €1 949 €13 386 €---
1717 349 €3 447 €1 773 €13 902 €---
1817 696 €3 266 €1 591 €14 431 €---
1918 050 €3 077 €1 403 €14 973 €---
2018 411 €2 883 €1 208 €15 529 €---
2118 779 €2 681 €1 007 €16 098 €---
2219 155 €2 473 €798 €16 682 €---
2319 538 €2 257 €583 €17 281 €---
2419 929 €2 033 €359 €17 895 €---
2520 327 €1 802 €128 €18 525 €---
TOTAL404 799 €111 887 €57 531 €292 912 €5 511 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 653 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 292 912 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 638 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 654 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 654 €-1 653 €+4 307 €
2+2 654 €+2 204 €+450 €
3+2 654 €+2 314 €+340 €
4+2 654 €+2 427 €+227 €
5+2 654 €+2 542 €+112 €
6+2 654 €+2 660 €-6 €
7+2 654 €+2 781 €-127 €
8+2 654 €+2 906 €-252 €
9+2 654 €+3 033 €-379 €
10+2 654 €+3 163 €-509 €
11+2 654 €+3 297 €-643 €
12+2 654 €+3 434 €-780 €
13+2 654 €+3 574 €-920 €
14+2 654 €+3 717 €-1 063 €
15+2 654 €+3 865 €-1 211 €
16+2 654 €+4 016 €-1 362 €
17+2 654 €+4 171 €-1 517 €
18+2 654 €+4 329 €-1 675 €
19+2 654 €+4 492 €-1 838 €
20+2 654 €+4 659 €-2 005 €
21+2 654 €+4 829 €-2 175 €
22+2 654 €+5 005 €-2 351 €
23+2 654 €+5 184 €-2 530 €
24+2 654 €+5 369 €-2 715 €
25+2 654 €+5 558 €-2 904 €
Total+66 350 €+87 874 €+-21 524 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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