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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMans (72)
Surface19m²
Coût Total47 722€
Loyer Annuel2 933€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 19 113 €
Surface : 19 m²
Prix au m² : 1 005,95 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Kitchenette, 1 chambre, Non meublé

Dans un immeuble en copropriété Lot 37 : un appartement T1bis avec : kitchenette, chambre en alcove et accès à une salle d'eau (wc, douche, lavabo) Lot 28 : une réserve

Ce bien bénéficie d'un emplacement central et dynamique, à proximité immédiate des principaux services et équipements urbains du Mans.

Référence annonce : 423871

--

Conditions de la vente : La vente est une vente interactive par appel d'offres :

  • La visite est obligatoire.
  • 1ère offre possible : à partir de 19 113€ (honoraires de négociation inclus).
  • Offres suivantes : au choix des enchérisseurs (pas de minimum imposé)
  • Réception des offres à compter du 17 juin 2026 Le prix indiqué constitue le prix minimum à partir duquel les offres pourront être transmises. Honoraires à la charge de l'acquéreur. Mandat exclusif. -- Cette annonce est publiée par Agorastore – SIRET 49102307300027
Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 48.001245, 0.196226
Total : 47 722€
Prix d'acquisition : 19 113€
Travaux : 27 080€
Valeur du bien : 46 193€
Frais de notaire : 1 529€
Coût estimé : 1 529€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 19m²
Loyer prédit : 12.86€/m²/mois
Fourchette : 10.42€ - 15.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 244€/mois
Loyer annuel estimé : 2933€/an
Fourchette totale : 198€ - 302€/mois
Fourchette annuelle : 2375€ - 3623€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 122,11 €/m²
Basé sur :654 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :40 320 €
Prix d'achat :19 113 €
Décote à l'achat :-21 207€ (-52.6%)
Marge achat-revente :-7 402€ (-18.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :47 722€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :239,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :13,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 253,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :24 180,83€
Coût de l'assurance :4 175,68€
Taxe foncière : 293,32€/an
Soit par mois : 24,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 244,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 278,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune intervention nécessaire car DPE est D.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 1 chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture jaunie nécessitant rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et nettoyage du parquet existant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - parquet en bon état, nettoyage recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et vérification de l'électricité.
Quantité: salon (environ 19 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 080 €(1 425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune intervention nécessaire car DPE est D. = 0€
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 6 m² × 1750€/m² = 10500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:300€
    Nettoyage parquet chambre: 12 m² × 25€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:3 800€
    Rénovation légère salon: 19 m² × 200€/m² = 3800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 244 €/mois
Revenus locatifs annuels : 2 933 €/an
Calcul : 244 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 664 €/an
Base de calcul : Emprunt de 47 722 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 167 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 293 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 204 €
Revenus locatifs : +2 933 €
Charges déductibles : -29 204 €
Résultat foncier Année 1 : -26 271 €(Déficit de 26 271 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 871 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 124 €/an
Revenus locatifs : +2 933 €
Charges déductibles : -2 124 €
Résultat foncier Années 2+ : 809 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4870.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 19 113 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 12 423 €(65% de 19 113 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 452 €/an
Calcul : 12 423 € × 3,636% = 452 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
12 933 €29 205 €1 665 €-26 272 €21 400 €4 872 €4 872 €
22 992 €2 082 €1 622 €910 €--3 962 €
33 052 €2 037 €1 577 €1 015 €--2 948 €
43 113 €1 990 €1 530 €1 122 €--1 825 €
53 175 €1 942 €1 482 €1 233 €--593 €
63 238 €1 892 €1 432 €1 346 €---
73 303 €1 840 €1 380 €1 463 €---
83 369 €1 787 €1 326 €1 583 €---
93 437 €1 731 €1 271 €1 706 €---
103 505 €1 673 €1 213 €1 832 €---
113 576 €1 614 €1 153 €1 962 €---
123 647 €1 552 €1 092 €2 095 €---
133 720 €1 488 €1 028 €2 232 €---
143 794 €1 422 €961 €2 373 €---
153 870 €1 353 €893 €2 517 €---
163 948 €1 282 €821 €2 666 €---
174 027 €1 208 €748 €2 819 €---
184 107 €1 132 €671 €2 976 €---
194 189 €1 053 €592 €3 137 €---
204 273 €971 €510 €3 303 €---
214 359 €886 €425 €3 473 €---
224 446 €798 €337 €3 648 €---
234 535 €707 €246 €3 828 €---
244 625 €612 €152 €4 013 €---
254 718 €515 €54 €4 203 €---
TOTAL93 951 €62 769 €24 181 €31 181 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 31 181 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 2 933 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +616 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+616 €-6 420 €+7 036 €
2+616 €0 €+616 €
3+616 €0 €+616 €
4+616 €0 €+616 €
5+616 €0 €+616 €
6+616 €+226 €+390 €
7+616 €+439 €+177 €
8+616 €+475 €+141 €
9+616 €+512 €+104 €
10+616 €+550 €+66 €
11+616 €+589 €+27 €
12+616 €+629 €-13 €
13+616 €+670 €-54 €
14+616 €+712 €-96 €
15+616 €+755 €-139 €
16+616 €+800 €-184 €
17+616 €+846 €-230 €
18+616 €+893 €-277 €
19+616 €+941 €-325 €
20+616 €+991 €-375 €
21+616 €+1 042 €-426 €
22+616 €+1 094 €-478 €
23+616 €+1 148 €-532 €
24+616 €+1 204 €-588 €
25+616 €+1 261 €-645 €
Total+15 400 €+9 354 €+6 046 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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